??我想問(wèn)下二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意哪些法律問(wèn)題

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• 153****6334

  　二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)法律問(wèn)題：
  一、沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋怎么買(mǎi)賣(mài)？
  　　根據(jù)我國(guó)法律，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)合同原則上屬于無(wú)效合同。但是，如果買(mǎi)賣(mài)了該類(lèi)房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買(mǎi)房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買(mǎi)方確實(shí)需要買(mǎi)賣(mài)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買(mǎi)賣(mài)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過(guò)戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買(mǎi)方的利益。
  　　二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方不一致如何處理？
  　　關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人
  　　三、沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋怎么買(mǎi)賣(mài)？
  　　根據(jù)我國(guó)法律，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)合同原則上屬于無(wú)效合同。但是，如果買(mǎi)賣(mài)了該類(lèi)房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買(mǎi)房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買(mǎi)方確實(shí)需要買(mǎi)賣(mài)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買(mǎi)賣(mài)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過(guò)戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買(mǎi)方的利益。

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:33
• 158****7326

  1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  2.土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  3.房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:16
• 155****0977

  一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋屬于政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、農(nóng)村宅基地）而被法院確認(rèn)無(wú)效后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  政策性住房屬于國(guó)家禁止上市交易的房屋，該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)房人可以要求賣(mài)房人賠償部分裝修損失和部分房屋價(jià)格差價(jià)損失，具體金額以雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任的承擔(dān)來(lái)確認(rèn)。
  二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同由于存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷(xiāo)后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  一般來(lái)說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷(xiāo)后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  三、由于限購(gòu)政策影響，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  一般來(lái)說(shuō)有以下幾種情況：
  1、如果買(mǎi)房人不具備購(gòu)房資格或者有其他限制購(gòu)買(mǎi)房屋的情形，在合同履行期間屆滿前買(mǎi)房人依然未取得購(gòu)房資格，導(dǎo)致合同解除的，賣(mài)房人有權(quán)要求買(mǎi)房人按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額將根據(jù)合同約定及實(shí)際損失來(lái)確定。
  2、如果在合同履行期間，因政策發(fā)生變化導(dǎo)致買(mǎi)房人不再具備購(gòu)房資格，一般情況下不會(huì)判決損失賠償。
  3、如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方的原因致合同履行超期，在此期間由于住房限購(gòu)政策的

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房法律問(wèn)題需要注意哪些呢？
  答

  一、一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)的時(shí)間的土地使用年限，哪些人住過(guò)，是何背景何種用途；是否久管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣費(fèi)用。五、要通過(guò)市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際，可通過(guò)比較房屋的價(jià)值，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過(guò)國(guó)家房管部門(mén)（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過(guò)戶七、找雙方信得過(guò)的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。

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• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)，需要注意哪些法律問(wèn)題？
  答

  需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣(mài)共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意出賣(mài)才能可以，所以購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場(chǎng)，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時(shí)才可以購(gòu)買(mǎi)。否則按目前的法律規(guī)定簽的買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同，購(gòu)買(mǎi)方無(wú)法追究簽約者的違約責(zé)任，只能追究簽約者的簽約過(guò)失責(zé)任。二是對(duì)于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。因我國(guó)房改政策，在房改的不同時(shí)期實(shí)行不同的政策，加以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，必須確定是否已按成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。所以對(duì)于房改房、**好有單位同意出售的證明。三是對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個(gè)大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒(méi)有獲得單位同意以前，很難獲得上幣資格。四是對(duì)于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購(gòu)，因?yàn)榧Y房存在土地級(jí)差、費(fèi)用補(bǔ)交的問(wèn)題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒(méi)有上地使用權(quán)證，該土地是國(guó)家批準(zhǔn)只能作為村民自住房用地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。五是對(duì)產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，不能購(gòu)買(mǎi)，因這些買(mǎi)賣(mài)合同不能受法律保護(hù)。

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)交易中，需注意哪些法律問(wèn)題？
  答

  北海二手房?jī)r(jià)

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• 問(wèn) 想問(wèn)下二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意什么問(wèn)題？
  答

  首先，看房過(guò)程中，應(yīng)該要求房主攜帶房產(chǎn)證；其次，如果確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)此套房屋，在簽訂合同前，需要購(gòu)房者出具結(jié)婚證或未婚證明，同時(shí)需要到房產(chǎn)檔案館調(diào)取房屋底檔確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；再次，在房產(chǎn)交易大廳辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，交易窗口會(huì)有回執(zhí)單，購(gòu)房者一定要注意收好回執(zhí)單；**后，房款的支付時(shí)間要注意，以免交付房款后不能取得房屋所有權(quán)。

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• 問(wèn) 二手房交易法律有哪些? 二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)法律問(wèn)題有哪些
  答

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國(guó)家物價(jià)局/國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國(guó)家計(jì)委、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知（國(guó)家計(jì)委/國(guó)家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國(guó)家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。買(mǎi)受人信賴出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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