如何避免商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱？

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• 133****0791

  1、謹(jǐn)慎對(duì)待銷(xiāo)售人員的宣傳，為了訂單背后的提成，銷(xiāo)售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，請(qǐng)您一定要謹(jǐn)慎分析銷(xiāo)售人員的促銷(xiāo)手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。
  2、交錢(qián)之前請(qǐng)三思，為了**大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴您支付錢(qián)款。
  3、簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序，雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
  4、把“誘餌”寫(xiě)進(jìn)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，銷(xiāo)售人員往往會(huì)以“優(yōu)惠價(jià)格”、“保留房號(hào)”等誘餌引誘購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但有時(shí)**終難以?xún)冬F(xiàn)。購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的恰恰在于銷(xiāo)售人員的這些“誘餌”，為了防止口說(shuō)無(wú)憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫(xiě)入《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。
  5、約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的巧日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。

  查看全文↓ 2013-07-17 16:58:24
• 155****5528

  6、盡量不交“定金”，尤其是如果您還沒(méi)有下定**后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請(qǐng)盡量不要交“定金”。
  7、避免“沒(méi)收”條款，盡管沒(méi)有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。
  8、抓住對(duì)方違約，一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
  9、盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無(wú)正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類(lèi)似原因，就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

  查看全文↓ 2013-07-17 16:57:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的陷阱？
  答

  為了防止售房單位利用認(rèn)購(gòu)書(shū)制造陷阱，侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買(mǎi)賣(mài)雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購(gòu)書(shū)方始生效”，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中類(lèi)似“如乙方(買(mǎi)方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒(méi)收已付定金，甲方(賣(mài)方)有權(quán)把乙方訂購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。 如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。這種情況在實(shí)踐中較為常見(jiàn)，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有哪些陷阱？
  答

  1，產(chǎn)權(quán)下來(lái)時(shí)間不確定，一般都是寫(xiě)多少個(gè)工作日之內(nèi)。 2,支付定金之后規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須給**款，如果未在規(guī)定時(shí)間簽合同定金不退，但是不能簽合同的原因有很多，并未規(guī)定什么原因是可以退定金。 3,交付標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的，樣板間并不是裝修標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力如何？
  答

  1、《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》有法律效力。開(kāi)發(fā)商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協(xié)議，只要不違反國(guó)家強(qiáng)行法，均為有效。《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)蓋合同專(zhuān)用章，但蓋收款專(zhuān)用章也能夠表明開(kāi)發(fā)商的身份，因?yàn)槭湛钫乱埠?，合同章也好，都是在工商部門(mén)有法定登記的，蓋章行為都是開(kāi)發(fā)商的意思表示行為，并不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。法人沒(méi)有簽章不影響公司的意思表示，不影響認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。2、可以在今天繳納全款，只要在交費(fèi)后取得購(gòu)房發(fā)票即可，如果現(xiàn)在只能出具收據(jù)，可以在收據(jù)上注明領(lǐng)取購(gòu)房發(fā)票的時(shí)間。3、如果繳納完房款、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)商跑了，可以進(jìn)行訴訟，要求返還購(gòu)房款及利息。如果是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商跑了的可能性不大。如果是預(yù)售房，則應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供預(yù)售許可證，已經(jīng)取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商，說(shuō)明其已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已經(jīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。能夠出示預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)商是可信賴(lài)的。4、一般是先簽訂紙質(zhì)合同，然后開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理初始登記、辦理網(wǎng)簽。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么注意事項(xiàng) 如何避免認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱
  答

  房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)購(gòu)房者制定的協(xié)議書(shū)，通過(guò)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定購(gòu)房定金來(lái)約束購(gòu)房者，以此保證房源銷(xiāo)售。然而，現(xiàn)實(shí)常發(fā)生一些購(gòu)房合同對(duì)購(gòu)房者不利的問(wèn)題。那么，簽房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后就一定要買(mǎi)房嗎？簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后不買(mǎi)房可以退定金嗎？ 什么是認(rèn)購(gòu)書(shū)？ 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)也稱(chēng)購(gòu)房意向書(shū)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，與有意向購(gòu)買(mǎi)房屋的購(gòu)房者簽定的書(shū)面協(xié)議。 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后什么情況下可退定金？ 1、簽約 如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。 2、 如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 3、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷(xiāo)售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。 4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。 5、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效的情況，定金必然要返還。如開(kāi)發(fā)商還未得未取得《商品房預(yù)售許可證》簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是無(wú)效的。 總之，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中所約定的購(gòu)房定金是受法律保護(hù)的。如果由于購(gòu)房者的原因不能簽訂購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商無(wú)需退還定金。所以，購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后不一定要買(mǎi)房，但是如果不買(mǎi)房，那么購(gòu)房定金也不會(huì)退還。 **后提醒各位購(gòu)房者：購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，而直接簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購(gòu)書(shū)，交了購(gòu)房定金，購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商拒絕，使購(gòu)房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不是房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，不能簽署正式合同，賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件立即退還定金?！?

• 問(wèn) 如何簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意什么？
  答

  簽約時(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同要看清，注意以下問(wèn)題：(1)在合同中，應(yīng)注明與開(kāi)發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購(gòu)面積要明確注明銷(xiāo)售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開(kāi)發(fā)商交付房屋的日期寫(xiě)明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫(xiě)明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間(6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。(7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫(xiě)明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣(mài)方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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