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第一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過業(yè)委會，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第二、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三、對于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。
物業(yè)要怎么更換呢？流程是什么?。?/h1>
132****9953 | 2013-07-26 14:59:28
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136****5523
第
查看全文↓ 2013-07-26 14:59:40
一、要解聘或者更換物業(yè)既可以通過業(yè)委會，也可以通過業(yè)主自身的多數(shù)決定。 第
二、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第76條的規(guī)定，半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第
三、對于半數(shù)以上業(yè)主通過的解聘或者選聘物業(yè)決議，原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。
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首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標書，并通知目前負責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè) 將招標結(jié)果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。 根據(jù)我國物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
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問
首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標書，并通知目前負責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè) 將招標結(jié)果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。 根據(jù)我國物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
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發(fā)起籌備，成立籌備組首先更換物業(yè)公司不是一個人的事情，也不是一家人的事情，而是一個小區(qū)的事情，當(dāng)一個人話語權(quán)很小的時候，我們就應(yīng)該組織一群人，那么話語權(quán)就高了。發(fā)起籌備需要征集5%以上的業(yè)主簽名，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會即可。向接到辦事處發(fā)出協(xié)助申請在一片地區(qū)里，管理一個個小區(qū)的政府機構(gòu)叫做——街道辦事處，當(dāng)你們需要更換物業(yè)公司的時候，這不是一件小事，因為這涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的事情。因此為了獲得權(quán)力**大化，應(yīng)該找街道辦事處的人來協(xié)助你們合理調(diào)配。畢竟保障我們權(quán)益的還有《物權(quán)法》等直接找開發(fā)商協(xié)商一般情況來說，物業(yè)公司都是開發(fā)商直接認證的，就是說開發(fā)商和物業(yè)公司雖然沒有直接溝通（交房之后），但開發(fā)商決定了哪家物業(yè)公司來獲得小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)力。因此可以直接找開發(fā)商協(xié)商，是否可以更換物業(yè)公司，如果不行我們再走其他路徑。小區(qū)業(yè)主組織投票當(dāng)成立了籌備組的時候，就需要這些人去聯(lián)系小區(qū)的每家每戶的人了。然后組織小區(qū)業(yè)主投票，讓人人參與，當(dāng)公開投票結(jié)果達到了65%以上的時候，就可以進行換小區(qū)物業(yè)公司的申訴了，因為這是代表小區(qū)業(yè)主的意見，是人民的聲音。找律師進行處理正所謂，我們處于依法治國的時代里，當(dāng)很多民事問題不能通過我們自身解決的時候，就可以找律師進行解決了。建議小區(qū)業(yè)主們可以找熟悉物權(quán)法方面的律師，這樣打起官司來比較順利而且方便。對于各位業(yè)主來說也比較省事，而且律師費可以大家互相平攤，比較經(jīng)濟。與小區(qū)物業(yè)公司直接交涉，以和為貴其實很多問題，特別是物業(yè)服務(wù)方面的問題，都是物業(yè)公司做的細節(jié)不太到位，而引起業(yè)主的不滿，中國講究以和為貴。其實可以的話，建議大家還是幾個業(yè)主代表坐下來平心靜氣的談?wù)劊麄兯霈F(xiàn)的問題，和需要改進的地方，大家互相幫助才能共同進步嘛。
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業(yè)委會更換物業(yè)的流程一共有六個步驟。第一，更換物業(yè)的所選擇的理由要有充分的法律依據(jù)。第二，如果要更換掉物業(yè)，需要2/3的業(yè)主同意。第三，更換物業(yè)之前應(yīng)該和原來的物業(yè)協(xié)商解除合同。第四，去居委會申請更換物業(yè)。第五，去解除物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)合同。第六，通過招標的方式聘請新物業(yè)。 物業(yè)公司其實就是由小區(qū)內(nèi)所有的業(yè)主所聘請的一個專業(yè)的小區(qū)管家，它還是受業(yè)主委托來來幫助業(yè)主實施對于管理小區(qū)，維護小區(qū)里的衛(wèi)生、安全等事項的服務(wù)機構(gòu)。如果物業(yè)公司的服務(wù)不盡如人意，比如說，出現(xiàn)隨意抬高物業(yè)費，或者侵吞公共區(qū)域的收益，未買車位就不能進入小區(qū)等的霸王條款，這時候撤銷物業(yè)公司就很有必要了，這樣還能維護整個小區(qū)業(yè)主的利益不受到侵害。
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