請問更換物業(yè)流程是怎樣的

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• 146****5106

  發(fā)起籌備，成立籌備組
  
  首先更換物業(yè)公司不是一個人的事情，也不是一家人的事情，而是一個小區(qū)的事情，當(dāng)一個人話語權(quán)很小的時候，我們就應(yīng)該組織一群人，那么話語權(quán)就高了。
  
  發(fā)起籌備需要征集5%以上的業(yè)主簽名，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會即可。
  
  向接到辦事處發(fā)出協(xié)助申請
  
  在一片地區(qū)里，管理一個個小區(qū)的政府機(jī)構(gòu)叫做——街道辦事處，當(dāng)你們需要更換物業(yè)公司的時候，這不是一件小事，因為這涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的事情。因此為了獲得權(quán)力**大化，應(yīng)該找街道辦事處的人來協(xié)助你們合理調(diào)配。畢竟保障我們權(quán)益的還有《物權(quán)法》等
  
  直接找開發(fā)商協(xié)商
  
  一般情況來說，物業(yè)公司都是開發(fā)商直接認(rèn)證的，就是說開發(fā)商和物業(yè)公司雖然沒有直接溝通（交房之后），但開發(fā)商決定了哪家物業(yè)公司來獲得小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)力。因此可以直接找開發(fā)商協(xié)商，是否可以更換物業(yè)公司，如果不行我們再走其他路徑。
  
  小區(qū)業(yè)主組織投票
  
  當(dāng)成立了籌備組的時候，就需要這些人去聯(lián)系小區(qū)的每家每戶的人了。然后組織小區(qū)業(yè)主投票，讓人人參與，當(dāng)公開投票結(jié)果達(dá)到了65%以上的時候，就可以進(jìn)行換小區(qū)物業(yè)公司的申訴了，因為這是代表小區(qū)業(yè)主的意見，是人民的聲音。
  
  找律師進(jìn)行處理
  
  正所謂，我們處于依法治國的時代里，當(dāng)很多民事問題不能通過我們自身解決的時候，就可以找律師進(jìn)行解決了。建議小區(qū)業(yè)主們可以找熟悉物權(quán)法方面的律師，這樣打起官司來比較順利而且方便。對于各位業(yè)主來說也比較省事，而且律師費可以大家互相平攤，比較經(jīng)濟(jì)。
  
  與小區(qū)物業(yè)公司直接交涉，以和為貴
  
  其實很多問題，特別是物業(yè)服務(wù)方面的問題，都是物業(yè)公司做的細(xì)節(jié)不太到位，而引起業(yè)主的不滿，中國講究以和為貴。其實可以的話，建議大家還是幾個業(yè)主代表坐下來平心靜氣的談?wù)?，他們所出現(xiàn)的問題，和需要改進(jìn)的地方，大家互相幫助才能共同進(jìn)步嘛。

  查看全文↓ 2018-11-21 11:05:32
• 134****3391

  1、取得多方面的支持
  
  調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，對于順利更換，尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問、財務(wù)顧問提供的專業(yè)支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導(dǎo)。
  
  2、對更換物管企業(yè)各方面工作進(jìn)行交接設(shè)計
  
  物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財務(wù)賬務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化，把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的幾率降到。
  
  3、交接內(nèi)容
  
  交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計方案，配套設(shè)施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費余額及管理基金等等。
  
  1．工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計要求，對接收工作內(nèi)容中各條款逐項核對，確保各項指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
  
  2．財務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對口交接。

  查看全文↓ 2018-11-21 11:05:00
• 136****0745

  三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)
  
  首先要確定更換物業(yè)公司是大部分的業(yè)主意向，才能成功更換物業(yè)。做一個統(tǒng)計表格，每家每戶去找業(yè)主簽字“同意更換物業(yè)”。戶數(shù)和面積都有過三分之二才行。比如；小區(qū)有300家住戶，要200家同意；3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。
  
  
  更換物業(yè)的理由要有法律依據(jù)
  
  在《物業(yè)合同》有效期內(nèi)，不是隨隨便便就可以更換物業(yè)的，要物業(yè)公司違反其《物業(yè)合同》的內(nèi)容，有違約的情況并且有足夠的證據(jù)，就可以根據(jù)《物業(yè)法》解除其合同，終止其受聘關(guān)系。如果《物業(yè)合同》到期了，走居委會程序，不自動續(xù)簽，另外招標(biāo)新的物業(yè)公司就可以了。
  
  與原物業(yè)協(xié)商解除合同
  
  三分之二的業(yè)主同意更換物業(yè)了，就派代表去找物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，協(xié)商和平解決。如物業(yè)公司不愿意停止《物業(yè)合同》，退出其管理，就走以下程序。
  
  居委會申請更換物業(yè)
  
  拿著業(yè)主簽的“同意書”和物業(yè)違約的證據(jù)到居委會去申請更換物業(yè)。配合居委會辦理其相關(guān)的手續(xù)。一般居委會的工作人員會先和物業(yè)協(xié)商，讓其主動退出。如物業(yè)不同意就會走法律程序。
  
  
  解除物業(yè)公司所簽《物業(yè)合同》
  
  這樣證據(jù)充足，法院是會支持業(yè)主，解除物業(yè)公司《物業(yè)合同》，讓物業(yè)公司做好交接工作，限時撤場。

  查看全文↓ 2018-11-21 11:04:10
• 137****0890

  根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。

  查看全文↓ 2018-11-21 11:03:28

相關(guān)問題

• 問 ??業(yè)委會更換物業(yè)流程是怎樣呢？誰能說說?。?/a>
  答

  首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標(biāo)書，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標(biāo)或公開招標(biāo)，評標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè) 將招標(biāo)結(jié)果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。 根據(jù)我國物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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• 問 ??業(yè)委會更換物業(yè)流程
  答

  　　業(yè)委會更換物業(yè)的流程一共有六個步驟。第一，更換物業(yè)的所選擇的理由要有充分的法律依據(jù)。第二，如果要更換掉物業(yè)，需要2/3的業(yè)主同意。第三，更換物業(yè)之前應(yīng)該和原來的物業(yè)協(xié)商解除合同。第四，去居委會申請更換物業(yè)。第五，去解除物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)合同。第六，通過招標(biāo)的方式聘請新物業(yè)?！　∥飿I(yè)公司其實就是由小區(qū)內(nèi)所有的業(yè)主所聘請的一個專業(yè)的小區(qū)管家，它還是受業(yè)主委托來來幫助業(yè)主實施對于管理小區(qū)，維護(hù)小區(qū)里的衛(wèi)生、安全等事項的服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果物業(yè)公司的服務(wù)不盡如人意，比如說，出現(xiàn)隨意抬高物業(yè)費，或者侵吞公共區(qū)域的收益，未買車位就不能進(jìn)入小區(qū)等的霸王條款，這時候撤銷物業(yè)公司就很有必要了，這樣還能維護(hù)整個小區(qū)業(yè)主的利益不受到侵害。

• 問 請問物業(yè)裝修驗房流程是怎樣的?
  答

  新建項目交房(入伙)流程1.目的合理的安排入伙工作，確保入伙工作順利有序地進(jìn)行。2. 適用范圍是用于集團(tuán)住宅項目的入伙組織工作。3. 術(shù)語和定義入伙:指按照買賣合同的約定，將物業(yè)移交業(yè)主，在一定時間范圍內(nèi)集中辦理入伙的過程。4. 職責(zé)地產(chǎn)公司銷售經(jīng)營部統(tǒng)籌安排入伙前的準(zhǔn)備及現(xiàn)場布置和組織安排。物業(yè)公司(小區(qū)管理處)負(fù)責(zé)入住手續(xù)的辦理。地產(chǎn)項目公司工程組負(fù)責(zé)入伙驗房及入伙后工程返修事務(wù)的處理。集團(tuán)企管部跟進(jìn)各部門對客戶入伙時反饋信息的處理情況。5. 前期工作入伙前30天，由銷售經(jīng)營部牽頭成立入伙前期準(zhǔn)備工作小組，制定《入伙工作計劃安排表》，明確相關(guān)部門的工作內(nèi)容及完成時間。5.1銷售經(jīng)營部確定具備入伙名單，并安排入伙時間，發(fā)放《入伙通知書》。5.2銷售經(jīng)營部在入伙開始前10天，組織安排模擬驗房工作。5.3銷售經(jīng)營部在入伙開始前20天組織編寫《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和印制及入伙現(xiàn)場的包裝、標(biāo)識的制作。5.4銷售經(jīng)營部在入伙開始前一天或當(dāng)天，在媒體發(fā)布交房(入伙)信息。5.5物業(yè)管理處在入伙開始前10天，準(zhǔn)備下列文件資料:5.5.1物業(yè)公司《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證》、《收費許可證》;5.5.2《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)戶手冊》;5.5.3《入住登記表》、《鑰匙領(lǐng)用登記表》、 裝修管理規(guī)定、公共安全、消防安全責(zé)任書;5.5.4確定驗房人員、熟悉驗房程序;5.55安排入伙期間的安保秩序、確定應(yīng)急預(yù)案、安排衛(wèi)生保潔。5.6地產(chǎn)項目公司工程組確定入戶驗房人員、配置相關(guān)工具、掌握驗收流程、印制《驗房表格》、房屋維修統(tǒng)一說辭。6.入伙程序6.1地產(chǎn)公司銷售經(jīng)營部6.1.1入口處布置、路牌引導(dǎo)、辦理入伙須知“溫馨提示”;6.1.2發(fā)出《入伙通知》、附隨告知入伙提交資料6.1.3入伙提交資料:《購房合同》原件或復(fù)印件、《業(yè)主臨時規(guī)約》、業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份; 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。6.1.4入伙繳納費用:煤氣開戶費、暖氣開口費、有線電視初裝費、裝修保證金、裝修垃圾清運費、物業(yè)管理服務(wù)費;6.1.5負(fù)責(zé)將客戶帶至下一服務(wù)處，辦理登記、繳費。6.2物業(yè)公司小區(qū)管理處6.2.1憑《入伙通知》審查業(yè)主資料，辦理《入住登記表》;6.2.2繳納相關(guān)費用;6.2.3簽署《業(yè)主臨時規(guī)約》、《消防安全責(zé)任書》、《裝修協(xié)議》，發(fā)放《業(yè)戶手冊》、兩書:《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》;6.2.4登記領(lǐng)取鑰匙、領(lǐng)取《驗房表格》;6.2.5由物業(yè)服務(wù)人員引領(lǐng)到驗房接待服務(wù)處。6.2.6應(yīng)急處理:物業(yè)公司對現(xiàn)場秩序、公共安全制定應(yīng)急預(yù)案，對于個別需要查看交房資料(五證一書)者，由應(yīng)急處理組負(fù)責(zé)。6.3地產(chǎn)項目公司工程組6.3.1憑《驗房表格》和房門鑰匙，帶業(yè)主到樓棟驗房;6.3.2按照項目公司統(tǒng)一說辭，向業(yè)主介紹房屋使用說明和質(zhì)量保修，耐心聽取和解釋業(yè)主驗房中提出的疑問;6.3.3業(yè)主提出的房屋瑕疵，如實登記在《驗房表格》內(nèi)，并答復(fù)維修時間。7.集團(tuán)企管部在項目交房結(jié)束后，聽取地產(chǎn)項目公司、銷售經(jīng)營部、物業(yè)公司三方回報，并針對交房做出評價。

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• 問 ?? 如何更換寫字樓物業(yè)？流程是怎么樣的呢？
  答

  寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為所有使用者提供的公共服務(wù)。服務(wù)費均已包含在各業(yè)主及租戶交納的物業(yè)管理費中。那么寫字樓的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面的內(nèi)容呢？一、房屋維修管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外立面完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。2.房屋主體、結(jié)構(gòu)完好，建筑質(zhì)量合格率98%以上3.提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。4.房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報告、計劃工程時限、工程預(yù)算書和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗收手續(xù)，有完整的竣工報告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。5.房屋緊急維修當(dāng)時通知即刻維修，其它維修2小時內(nèi)完成。維修及時率達(dá)98%，合格率達(dá)100%，險情排除及時率達(dá)100%，并有詳細(xì)維修記錄。6.房屋門牌號碼清楚并公示于明顯位臵，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。7.房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。二、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時查閱。2.各專業(yè)、工種有嚴(yán)格的操作規(guī)程，技術(shù)人員、維修操作人員經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，特種專業(yè)持證上崗，符合上崗要求。3.設(shè)備良好，運行正常，有詳盡的設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。4.電力供應(yīng)若無特別情況，須24小時保障足夠供應(yīng)，電壓波動在國家允許范圍內(nèi)。5. 生活用水(高壓水泵、水池及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備)有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施，有衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。6.保證電梯正常運行，電梯轎廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。緊急按紐及對講設(shè)備正常。電梯內(nèi)有明顯操作指示、禁煙指示及其它輔助指示標(biāo)志。7. 電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護(hù)有記錄。按國家規(guī)定定期檢測。8. 集中供暖按國家規(guī)定的時間進(jìn)行。運行期間遵守各項規(guī)章制度，保證運行正常，并有運行記錄。

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• 問 ?? 業(yè)委會更換物業(yè)流程是什么樣的呢？
  答

  首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過半（總面積、總?cè)藬?shù)））。 制定物業(yè)管理招標(biāo)書，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 邀標(biāo)或公開招標(biāo)，評標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè) 將招標(biāo)結(jié)果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案 通知前物業(yè)公司交接事宜 通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務(wù)交接、設(shè)備交接等。 新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。 根據(jù)我國物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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