什么是經濟是經濟適用房？和商品房有何區(qū)別？

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• 138****3366

  一、凡申請上市出售已購公房和經濟適用房的房屋所有權人，須持房屋所有權證、身份證或其他有效身份證明（房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見），到房屋所在地的區(qū)縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國土資源和房屋管理局指定的房地產中介機構領取上述表格。
  二、自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門**長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成已購公有住房和經濟適用住房上市出售的審查工作，并作出批準或不予批準的書面決定。
  三、經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權證或確權證明、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權共有的還要出示其他房屋共有人同意出售的書面意見，以及交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本人北京市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。
  四、交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，**長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成審查、評估，并按《北京市城近郊八區(qū)已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續(xù)。
  五、已購公房和經濟適用房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，買方還應提交由原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關證明文件，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。買方辦理上述手續(xù)時應按房屋買賣的成交價交付土地出讓金，城近郊八區(qū)按3％繳納，遠郊十個區(qū)縣按所在區(qū)縣制定的標準繳納。應簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件、原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關證明文件之日起即為受理，**長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成《國有土地使用權出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證件復印件之日起即為受理，當日完成土地出讓金的收繳工作。
  六、土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規(guī)定分別開具單據并記帳。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統(tǒng)一上交市房地局計財處，其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。
  七、買方辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地的區(qū)縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，**長不超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）辦完登記、發(fā)證手續(xù)。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。
  
  經濟適用房上市條件目前，經濟適用房的上市條件是住滿5年之后，才可以按照一般的二手房交易辦法上市交易，出售給任何人；對于尚未住滿5年的房屋，政策規(guī)定不允許按市場價上市交易。確需出售此類房屋的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用房購買條件的家庭。
  
  二手經濟適用房繳費已購經濟適用房業(yè)主出售房屋有兩種情況，一種情況是業(yè)主出售已經住滿5年的房屋，這種情況下，業(yè)主可以依據房屋所處區(qū)域的市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交總額的10％補交綜合地價款。
  
  另一種情況是業(yè)主出售尚未住滿5年的經濟適用房，業(yè)主只能以不高于購買時的單價出售，且必須出售給符合經濟適用房購買條件的客戶，而對出售方來說，可持區(qū)縣國土房管局出具《按不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用房證明》到北京市建委開發(fā)辦辦理經濟適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購買其它地方的經濟適用房。消費者購買二手經濟適用房繳費情況對應地也有兩種:
  
  一種情況是具有購買經濟適用房條件的人購買5年之內業(yè)主按原始價格出售的經濟適用房，如果政府對購房人審批的總價大于實際購買房屋的成交總價，則購買該經濟適用房需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)和印花稅(按成交價的0.05％繳納)，購買后的房屋產權性質仍是經濟適用房。
  
  舉例來說，業(yè)主出售經濟適用房原始價格28萬，而政府審核該購房人購房總價標準達到30萬，高于實際購房總價。則購買該套經濟適用房需交納的稅費為:契稅:28萬×1.5％=4200元；印花稅:28萬×0.05％=140元。另外，同樣是購買5年之內的經濟適用房，如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購買房屋的成交總價，則購買該經濟適用房需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)和印花稅(按成交價的0.05％繳納)，和差價部分的綜合地價款10％。購買后的房屋產權性質仍是經濟適用房。
  舉例來說，業(yè)主出售經濟適用房原始價格30萬，而政府審核該購房人購房總價標準達到28萬，低于實際購房總價。則購買該套經濟適用房需交納的稅費為:契稅30萬×1.5％=4500元，印花稅30萬×0.05％=150元，綜合地價款(30萬－28萬)×10％=2000元。
  
  另一種情況是對于5年以外的經濟適用房，任何消費者都可以購買，而且業(yè)主可以按照市場價格出售，消費者購買該類房屋需交納的稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)、印花稅(按成交價的0.05％繳納)，購買后的房屋產權性質是商品房。例:業(yè)主出售一套5年以上的經濟適用房，原始價30萬元，現在按目前房屋所在區(qū)域的市場價格50萬元出售，則消費者購買此套房屋需交納的稅費為契稅50萬×1.5％=7500元；印花稅50萬×0.05％=250元。證件及過戶時間經濟適用房再上市交易的權證過戶和完稅取證都是到各區(qū)房地局進行，只是未滿5年的經濟適用房上市交易，購買者需先到北京市房屋交易中心申請《經濟適用房購買審批單》，以證明其購買經濟適用房的資格，然后才能進行一般的二手房買賣程序。
  
  北京市的政策是這樣的。不知道你們那邊是咋樣的，每個地區(qū)稍有區(qū)別。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:55:20
• 158****1976

  經濟適用房是國家對普通人們的補貼，商品房沒有這樣的優(yōu)惠政策

  查看全文↓ 2014-01-26 21:46:29
• 153****9589

  1、經濟適用房是國家不以盈利為目的，開發(fā)商賺取少許利益的房子。
  2、商品房是開發(fā)商以盈利為目的，按市場規(guī)律經營的房子。
  3、經濟適用房拿到房本并滿五年以后才可以進行買賣，不滿五年不能交易。
  4、經濟適用房交易時需繳納10%的綜合地價款及個稅（業(yè)主名下不是唯一住房）、契稅；普通住宅交易時個稅（業(yè)主名下不是唯一住房）、契稅、營業(yè)稅（不滿五年）

  查看全文↓ 2014-01-26 09:08:13
• 145****6059

  經濟適用房房必須房本下發(fā)5年才能買賣

  查看全文↓ 2014-01-25 17:52:55
• 152****1928

  什么叫經濟適用房
  國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據北京市的規(guī)定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產權過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。
  
  商品房原是指房地產開發(fā)經營企業(yè)，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物.
  

  查看全文↓ 2014-01-25 09:06:39
• 131****1849

  他們交易以后都會變長商品房，房改房在交易時多一個費用叫做土地出讓金：1560*建筑面積*1%
  經濟適用房多交一個綜合地價款：10%*總房款
  商品房正常的納稅。

  查看全文↓ 2014-01-24 15:39:41
• 141****6496

  經濟適用房是政策性住房,只能轉成商品房后才能出售。而且還得交綜合地價款。普通住宅可以直接進行交易。

  查看全文↓ 2014-01-24 14:28:05
• 143****7879

  滿五年后才可以進行買賣

  查看全文↓ 2014-01-24 09:54:10
• 155****7777

  可以出售 不的滿5年以后 你在交個綜合地價款

  查看全文↓ 2014-01-24 09:33:55
• 156****3426

  經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。經濟適用房產權不滿5年不能上市交易.若滿五年上市交易補交10%土地出讓金.
  商品房顧名思義就是開發(fā)商建設的房子，用來當商品出售的.

  查看全文↓ 2014-01-24 09:13:32
• 148****2900

  可以出售 不的滿5年以后 你在交個綜合地價款 就可以出售啦

  查看全文↓ 2014-01-24 09:07:13
• 151****1476

  區(qū)別在于；
  
  經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的 實用效果。 經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、 勘察設計及前期工程費、建安費‘小區(qū)內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1％一3％的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由 7項因素（征地折遷費‘勘察設計費、配套費、建安費、管理費。 貸款利息、5％以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售 價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。
  經濟適用房和普通商品房**大的區(qū)別有：
  1、土地是劃撥而非轉讓，所以經濟適用房買到的時候沒有土地使用權；
  2、經濟適用房的面積套型都有國家嚴格的規(guī)定；
  3、經濟適用房的購買必須滿足國家相應的規(guī)定，也就是人均居住面積和家庭人均收入必須達到當地的相應標準；
  4、經濟適用房的價格執(zhí)行政府指導價，開發(fā)商不能隨意定價、調價；
  5、經濟適用房在不同地區(qū)在轉讓中有不同規(guī)定，一般都是在一定年限中不允許轉讓；
  6、經濟適用房在轉讓中需向國家補繳土地出讓金。

  查看全文↓ 2014-01-23 22:05:01

相關問題

• 問 經濟適用房和商品房有何區(qū)別？
  答

  你好！ 經濟適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。 經濟適用住房和普通商品住宅的區(qū)別： 1、經濟適用住房的供應對象是符合條件的中低收入家庭。普通商品住宅的供應對象主要是非中低收入家庭和其他有購買力的家庭。 2、經濟適用住房一般是由政府直接組織建設，或者按照政府組織、企業(yè)市場運作的方式，實行項目法人招投標，選擇符合條件的開發(fā)商建設。普通商品住宅則必須由市場運作方式建設。 3、經濟適用住房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應，普通商品住宅土地嚴格按“招拍掛”的有關規(guī)定，通過市場競爭的方式供應。 4、經濟適用住房建設和銷售中的規(guī)費可以依法減免。普通商品住宅建設和銷售中的規(guī)費不能減免。 5、經濟適用住房的銷售價格是由政府定價。普通商品住宅的價格是由開發(fā)商按市場的價值規(guī)律定價。 6、經濟適用住房的供應對象按規(guī)定程序，采取群眾評議、社會監(jiān)督、政府核準相結合的原則確定。普通商品住宅的供應對象為所有具有購買力的家庭和人員。 7、經濟適用住房面向中低收入家庭，具有社會保障性質，是政策性住房。而普通商品住宅為非政策性住房。 另外。劃撥用地也不是可以隨時收回的。和出讓土地一樣要補償，只是不能隨便轉讓，補償標準不一樣。

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• 問 經濟適用房是商品房嗎? 經濟適用房買賣和商品房有區(qū)別么?
  答

  經濟適用房是政府為了城鎮(zhèn)中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣價格由政府制定。(只擁有房屋所有權)房改房.是個人以成本價或標準價及其他國家認可的優(yōu)惠辦法向原產權單位購買的公有住房。商品房是從開發(fā)商手里購買的房屋。(是私產、大產權)區(qū)別就是經濟適用房五年內不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經濟適用房條件的家庭.或由政府相關部門收購.房改房要出售的話要補交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。房改房和商品房相比，有一筆費用肯定要交，就是補交土地出讓金，商品房沒有這筆費用；另外，一個比較未知且麻煩的問題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補交的費用，如房東超政策規(guī)定享受的，就還要交費用，這個問題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過戶的時候才會知道，商品房沒有這個問題。因此在買房改房的時候，這兩個費用要約定清楚，尤其是后一個，往往**后因為這個問題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉讓有無特殊限制。這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。

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• 問 經濟適用房同商品房有何區(qū)別?
  答

  經濟適用房同商品房是完全不同的，主要體現在其性質、價值和購買對象上。 第一，根據我國《經濟適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定可知，經濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品房。經濟適用房是嚴格受國家政策控制的，其規(guī)定的種種優(yōu)惠只能由市、縣人民政府規(guī)定的特定對象所享有。而商品房是可以隨便自由買賣，房屋價格等也不受政府政策的限制。同時，根據該辦法第26條規(guī)定，經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益，具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。而且經濟適用房的出讓、出租也受一定的限制。 第二，我國《經濟適用住房管理辦法》第9條特別規(guī)定：“經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)?！?

• 問 ??什么是商品房和經濟適用房？有哪些區(qū)別？
  答

  經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區(qū)內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售。

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• 問 什么是經濟適用房？經濟適用房和普通的商品房有什么區(qū)別呢？
  答

  經濟適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。那么經濟適用房與商品房究竟有哪些主要區(qū)別呢?一、經濟適用房與商品房的聯系有些人可能會把經濟適用房與安居房、房改房等同起來，實際上，經濟適用房與安居工程有本質區(qū)別。安居工程是由政府安居中心或房改辦操作執(zhí)行，是一種非市場模式。經濟適用房與商品房都是由開發(fā)公司建設，房子建好后都是用于出售，都有一定的利潤(目前經濟適用房的利潤控制在3%以下)，因此經濟適用房應屬于商品房中的一種形式。二、經濟適用房與商品房的主要不同點1.價格商品房完全是市場價，而經濟適用房是政府指導限制價。對于商品房政府是完全采取市場化的運作方式，由市場確定各種資源應收的價位。對于經濟適用房，除免收土地出讓金外，并給予別的方面的優(yōu)惠政策，如各種配套費減半征收;所有的行政事業(yè)的收費減半;小區(qū)的建設配套費不攤入住宅的成本，這些優(yōu)惠政策，使經濟適用房的建設相對來說要比商品房價格優(yōu)惠一大塊。2.質量經濟適用房價格比商品房低并不是因為降低工程質量。政府對經濟適用房的工程質量(或者叫功能質量、環(huán)境質量、服務質量)與商品房的要求是完全一致的。經濟適用房不會像一般人所說的，既然價格比較低，它的質量很難保證。因為建設經濟適用房，政府在其中起了關鍵的指導作用。政府的作用主要體現在：對這個項目先是政策上的優(yōu)惠，另外對整個工程質量有比較高的要求，確保給消費者提供的這種保障住宅有好的質量。所以購房者可以放心，經濟適用房的質量是有保證的。3.戶型面積經濟適用房的單元(套型)面積相對要比商品房的小些，它以“適用”為主。在經濟適用房管理辦法中規(guī)定，經濟適用房的戶型，應該主要以二、三居室為主。也就是開發(fā)商要以建設面積適中、功能比較齊全的住房為主，而不是追求超大面積的戶型。而商品房的戶型面積則開發(fā)商會根據市場需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、復式、躍層、錯層以及別墅等等，上海近來甚至出現了獨院住宅、聯體別墅和北京出現的“弧形戶型”(有別于普通的四方形戶型)等新形式。商品房的面積也從幾十到幾百平方米不等。4.設備標準開發(fā)商為了把商品房的銷售價格提起來，在商品房的建設過程中，可以使用一些進口的高檔設備。對經濟適用房從政策上要求：盡量采取一些質量比較好、價格比較適中的功能設備，以降低房價?；蛘哒f本身由于市政府在價格上的限定，所以開發(fā)商一般也不會用太高檔的設備。5.銷售對象商品房銷售完全市場化，什么人買和買幾套都可以，沒有限制。經濟適用房從政策上講，應該銷售給中低收入的家庭，原則上只允許一個家庭購買一套。另外面積要有所控制，雖然目前暫時還沒有具體的面積控制標準，但隨著經濟適用房政策的不斷完善，肯定要做出一些限制。具體中低收入家庭如何確定，這個權利交給了各個城市，根據不同城市的人均收入劃出中低收入的界限。北京目前中低收入的標準還沒有確定，經濟適用房基本上是對北京市城鎮(zhèn)居民敞開供應。但隨著中低收入標準的確定，高收入者購買經濟適用房肯定會受到限制。6.物業(yè)管理收費標準商品房的物業(yè)管理收費，政府只核定成本構成，價格標準主要靠市場調節(jié)。對經濟適用房物業(yè)管理收費，政府要嚴格進行控制。北京市的物業(yè)管理收費，國家要求在0.5元/平方米.月以內。這樣對中低收入者來說，經濟承受能力好一些，以避免出現“買得起房住不起房”的現象。7.享有的權利對商品房所有權占有、使用、收益、處置的四個方面，政府沒有任何干預。買了商品房隨時都可以出售出租繼承贈予，只要按規(guī)定交了稅費就沒有任何限制。對經濟適用房政府要有一定限制，對占有、使用、處置權利，現在的政策沒有限制，主要是對收益權利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些調節(jié)。