購(gòu)買(mǎi)二手房怎么挑選中介，哪種中介比較好？

已有8個(gè)回答

• 153****9692

  一:客戶(hù)接待
  1:經(jīng)紀(jì)人看到門(mén)店外有客戶(hù)時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶(hù)。(注意儀表和微笑)
  2:在詢(xún)問(wèn)客戶(hù)問(wèn)題時(shí),經(jīng)紀(jì)人應(yīng)精神飽滿(mǎn),講話(huà)聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確,快速。
  3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請(qǐng)客戶(hù)到公司做詳細(xì)了解。
  4:按客戶(hù)要求,推薦適合客戶(hù)的公司主推房源,并適時(shí)的了解一些客戶(hù)的基本信息。(如:客戶(hù)的購(gòu)房目的,是 不是決策者,付款能力,購(gòu)房意向,目前的居住狀況等。
  5:如果客戶(hù)對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶(hù)所需要的房源銷(xiāo)售員應(yīng)果斷的告訴客戶(hù)這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到,此刻再向客戶(hù)提出留個(gè)聯(lián)系電話(huà),并熱情的遞上自己的名片。
  二:配對(duì)
  1:在接到新房源后,應(yīng)立即開(kāi)始客戶(hù)配對(duì),選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶(hù)進(jìn)行刪選。
  要求:A 列出意向客戶(hù)。
  B 按客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向排序
  C 按客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力排序
  D 選定主要客戶(hù)
  E 逐一打電話(huà)給主要客戶(hù),約定看房。
  三:電話(huà)約客
  1:撥通客戶(hù)電話(huà),告知客戶(hù)房源信息
  2:詢(xún)問(wèn)客戶(hù)是不是在家或有沒(méi)有固定電話(huà),如果有的話(huà)告訴客戶(hù)撥打他的固定電話(huà),以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。
  3:簡(jiǎn)單講述房源基本信息。
  4:和客戶(hù)約定看房時(shí)間,地點(diǎn)。(注意2選1原則)
  四:帶看前準(zhǔn)備
  1:設(shè)計(jì)帶看線(xiàn)路
  2:設(shè)計(jì)帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。(合理安排問(wèn)題的先后順序)
  3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)
  4:思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)**小化,揣摩客戶(hù)可能提出的問(wèn)題及回答方案。
  5:整理該物業(yè)相關(guān)資料。
  五:如何帶看
  1:空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約,實(shí)房必須提前30 — 45分鐘到達(dá)業(yè)主家中,與業(yè)主進(jìn)行溝通,為看房過(guò)程的順利完成打好基礎(chǔ)。
  2:理清思路,按照自己的看房設(shè)計(jì)帶看。
  3:詢(xún)問(wèn)客戶(hù)買(mǎi)房目的。
  4:詢(xún)問(wèn)客戶(hù)居住狀況等。
  5:與客戶(hù)交流,掌握更多客戶(hù)信息,為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。
  6:贊揚(yáng)客戶(hù)的工作,性格,為人等優(yōu)點(diǎn),拉進(jìn)與客戶(hù)的關(guān)系。消除客戶(hù)的警惕感。
  六:房源內(nèi)場(chǎng)操作
  1:進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶(hù),留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn),在客戶(hù)發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急,此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶(hù)來(lái)帶開(kāi)客戶(hù)的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權(quán)。
  2:留給客戶(hù)適當(dāng)?shù)臅r(shí)間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀(guān)察客戶(hù)的舉動(dòng)及言行)
  3:控制時(shí)間,不要留給客戶(hù)太多的思考空間。銷(xiāo)售員要把握好時(shí)間,并根據(jù)不同的客戶(hù)提出不同的問(wèn)題,以了解客戶(hù)對(duì)物業(yè)的看法。
  4:讓客戶(hù)提問(wèn)發(fā)表意見(jiàn),熟練快速解答客戶(hù)疑問(wèn)。認(rèn)可客戶(hù)的想法,就算客戶(hù)講的明顯不對(duì),也不要去反駁客戶(hù),而是加以引導(dǎo),讓客戶(hù)自己察覺(jué)他的問(wèn)題,多用反問(wèn)或雙重否定的方式回答客戶(hù)的問(wèn)題。
  5:為客戶(hù)做一下總結(jié)。(每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn),但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因?yàn)?對(duì)于房子來(lái)講,它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn),是優(yōu)點(diǎn)多與不足,還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于它的不足,自己是不是可以接受?？紤]自己的選擇和衡量。)
  6:結(jié)束看房。把客戶(hù)帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶(hù)看房的印象。)
  七:成交前的準(zhǔn)備
  1:對(duì)已產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)應(yīng)立即帶回公司。
  2:再次肯定和贊揚(yáng)客戶(hù)的眼光,并把握時(shí)間,適時(shí)的對(duì)客戶(hù)描繪下買(mǎi)下這套房子的前景和利益。(增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望)
  3:到達(dá)公司后,先禮貌的請(qǐng)客戶(hù)到會(huì)議室入座,第一時(shí)間送上茶水。
  4:主動(dòng)象客戶(hù)介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善,提高客戶(hù)的信任度,打消客戶(hù)的后顧之憂(yōu)。
  5:和客戶(hù)確認(rèn)下單事宜。(但不宜操之過(guò)急,要有序引導(dǎo),循序漸進(jìn))
  如:"陳先生,這個(gè)小區(qū)的環(huán)境好不好?" "好,不錯(cuò),還可以"
  "對(duì)這套房子的感覺(jué)怎樣?" "不錯(cuò),還可以"
  "房型滿(mǎn)意嗎?" "挺好的, 不錯(cuò)"
  "采光好不好?" "好,不錯(cuò)"
  抓住房子的優(yōu)勢(shì)及有利條件,用肯定式問(wèn)句,讓客戶(hù)做肯定式回答。
  6:抓住客戶(hù)的肯定回答,逼客戶(hù)下訂。
  如:"陳先生,既然您對(duì)這套房子相當(dāng)滿(mǎn)意,那么您對(duì)這套房子的價(jià)格是不是可以接受?"
  八:守價(jià)階段
  1:要點(diǎn):銷(xiāo)售員沒(méi)有對(duì)客戶(hù)讓價(jià)的權(quán)利。
  如:客戶(hù):"房子的價(jià)格比較高,是不是可以低些啊?畢竟,這套房子的周邊交通不是很方便。"
  銷(xiāo)售員:"哦,陳先生,是這樣的,對(duì)于房子的價(jià)格原則上我們是沒(méi)有主動(dòng)權(quán)的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復(fù)您。"您看這樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動(dòng),了解客戶(hù)的心理價(jià)格)
  注意:對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶(hù),業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因?yàn)?這個(gè)價(jià)格是客戶(hù)在試探這套房子的水分有多大,如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動(dòng)的話(huà),客戶(hù)會(huì)再度大幅度殺價(jià)。所以,此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷,干脆的回答客戶(hù),這個(gè)價(jià)格是不可能成交的,并告訴客戶(hù)前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒(méi)能成交,同時(shí),再次運(yùn)用房子的優(yōu)勢(shì)或其它有利條件駁回客戶(hù)的試探,從客戶(hù)手上取回談判主動(dòng)權(quán)。然后,要求客戶(hù)對(duì)價(jià)格做出重新定位。
  2:在得到客戶(hù)的第2個(gè)價(jià)格后,業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶(hù),只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候,避免在客戶(hù)的視線(xiàn)范圍內(nèi)溝通,要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用,邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶(hù)。自己離開(kāi)談判桌與業(yè)主溝通。
  3--15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶(hù),業(yè)主雖不接受他的價(jià)格,但也做了些讓步。給
  出一個(gè)高于客戶(hù)上限的價(jià)格,讓客戶(hù)再次抉擇。并試探客戶(hù)的價(jià)格底線(xiàn)。
  4:此時(shí),談判可能會(huì)陷入一種僵持階段,客戶(hù)有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務(wù)員,應(yīng)果斷阻止,告訴客戶(hù)自主談價(jià)的缺點(diǎn)。(如:你們雙方如果自行談價(jià)的話(huà),在雙方陷入僵局的時(shí)候,如果為了面子問(wèn)題或一些小事相互都不讓步,甚至有時(shí)為了一口氣,弄得一方不買(mǎi),一方不賣(mài)連回旋的余地都沒(méi)有,找到一套自己滿(mǎn)意的房子本來(lái)就不容易,不要因?yàn)檫@些小事弄得得不償失。而我們作為第3方,不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益,且又經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)和許多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),配合我們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外,還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對(duì)方的念頭。同時(shí),和客戶(hù)共同設(shè)定一個(gè)比較實(shí)際的成交價(jià)格,然后,安撫客戶(hù)的情緒,告訴客戶(hù)自己再做努力與業(yè)主溝通。
  5:此時(shí),談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開(kāi)始真正和業(yè)主進(jìn)行溝通,談價(jià),殺價(jià)。
  九:殺價(jià)階段
  原則:找出各種對(duì)自己有利的因素,引導(dǎo)業(yè)主下降價(jià)格。
  主要方法:1:市場(chǎng)因素
  2:政策影響
  3:客戶(hù)的稀缺
  4:客戶(hù)還有第2選擇
  5:周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性?xún)r(jià)比
  6:告訴客戶(hù),把錢(qián)轉(zhuǎn)起來(lái),才能賺更多的錢(qián)。
  殺價(jià)第1步:告訴業(yè)主,現(xiàn)在有客戶(hù)在公司談價(jià)格。我們做了許多工作,現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成了一致,但在價(jià)格上存在比較大的分歧,希望您可以做些讓步。
  殺價(jià)第2步:業(yè)主此刻會(huì)護(hù)盤(pán)或試探對(duì)方的出價(jià),作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)運(yùn)用客戶(hù)的試探方式,大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。做出反試探,看看業(yè)主的反應(yīng)如何。如果,業(yè)主對(duì)此價(jià)格有強(qiáng)烈的不滿(mǎn)反映時(shí),要注意安撫業(yè)主情緒,(如:告訴業(yè)主,自己已經(jīng)明確告訴客戶(hù)這個(gè)價(jià)格成交不可能,所以,現(xiàn)在才和他協(xié)商一個(gè)雙方都可以接受的價(jià)格。同時(shí),要求業(yè)主給出一個(gè)價(jià)格底線(xiàn)。
  殺價(jià)第3步:在得到業(yè)主的底線(xiàn)價(jià)格后,告訴業(yè)主自己將和客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商,有問(wèn)題再行溝通。
  隔10分鐘左右,再度和業(yè)主協(xié)商,確定**后業(yè)主的底線(xiàn)價(jià)格。
  十:下訂階段
  1:一般情況下,通過(guò)以上的步序,應(yīng)該可以使雙方的價(jià)格達(dá)到成交價(jià)格,此時(shí),業(yè)務(wù)員可以提醒客戶(hù)是不是可以下訂了,并準(zhǔn)備好相關(guān)的書(shū)面合同,簡(jiǎn)單解釋合同的條款。
  2:如果此時(shí)客戶(hù)還有猶豫的話(huà),業(yè)務(wù)員因提示客戶(hù),好不容易才和業(yè)主在價(jià)格上達(dá)成了一致,如果現(xiàn)在不下訂,萬(wàn)一業(yè)主第2天改變想法的話(huà),那么所有的努力都白費(fèi)了。
  3:有些客戶(hù)會(huì)借口定金沒(méi)有帶足或其它的一些理由不愿意下訂,此時(shí),業(yè)務(wù)員應(yīng)"急客戶(hù)所急",告訴客戶(hù),先支付部分定金,余款第2天打清。
  4:在誘導(dǎo)客戶(hù)下定的過(guò)程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團(tuán)隊(duì)之間的配合,這樣才可以提高成功的概率。
  十一:售后服務(wù)
  1:在客戶(hù)簽下意向書(shū),下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)向客戶(hù)索取身份證等有效證件,復(fù)印留底,做好交易前的資料準(zhǔn)備。
  2:及時(shí)通知貸款專(zhuān)員,為客戶(hù)制定貸款計(jì)劃。
  3:完成以上步序后,簡(jiǎn)單告訴客戶(hù)交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時(shí)間和所需材料,提醒客戶(hù)在時(shí)間上做好合理按排。
  4:在客戶(hù)簽下意向書(shū),下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系到業(yè)主,把物業(yè)的出售情況第一時(shí)間通知業(yè)主,并且及時(shí)把客戶(hù)的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上,確定銷(xiāo)售的有效。
  5:在交易過(guò)程中,業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶(hù)及業(yè)主保持聯(lián)系,做好溝通,以使整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程圓滿(mǎn)完成。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:22:29
• 138****6779

  購(gòu)買(mǎi)二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  
  首先要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成交價(jià)格等，還需要確認(rèn)賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購(gòu)房有沒(méi)有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀(guān)察戶(hù)型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢(xún)問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。此外，消費(fèi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
  在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的**低保值價(jià)。
  **后，提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  
  挑選“二手房”四大技巧
  住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中**活躍的部分。目前，國(guó)家已開(kāi)始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會(huì)逐漸活躍起來(lái)，但“二手房”買(mǎi)賣(mài)不像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此，挑選時(shí)應(yīng)格外注意。
  查明產(chǎn)權(quán)狀況
  “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購(gòu)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封。
  特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買(mǎi)，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。
  看清房屋結(jié)構(gòu)
  “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。
  選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門(mén)的檔案室查詢(xún)?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。
  考察環(huán)境和配套
  舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪(fǎng)一下周?chē)泥従樱瑢?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。
  了解物業(yè)管理狀況
  對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。
  
  二手房砍價(jià)技巧
  目前，舊房交易日趨活躍，消費(fèi)者在買(mǎi)房過(guò)程中應(yīng)掌握一定技巧，以免多花冤枉錢(qián)。
  舊住宅由于長(zhǎng)年磨損，質(zhì)量下降，其價(jià)格很難得到準(zhǔn)確估計(jì)。要想在砍價(jià)時(shí)居于有利地位，購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點(diǎn)，弄清楚該住宅上市多久，賣(mài)出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過(guò)價(jià)，出價(jià)多少，要弄清賣(mài)主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，**好能弄清賣(mài)主賣(mài)房的原因，必賣(mài)的期限、賣(mài)房款的用處以及當(dāng)年買(mǎi)進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價(jià)的理由來(lái)。
  砍價(jià)時(shí)，要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣(mài)主降價(jià)。對(duì)于長(zhǎng)期上市仍不能賣(mài)出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣(mài)價(jià)太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣(mài)主**后的必賣(mài)日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間，等接近必賣(mài)日期時(shí)，利用賣(mài)主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購(gòu)買(mǎi)。
  也可讓自己的熟人出面，通過(guò)交情，探聽(tīng)賣(mài)主所能接受的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為了使自己居于主動(dòng)地位，砍價(jià)時(shí)要多聽(tīng)少講，特別是不能輕易開(kāi)口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。
  另外，為了解除賣(mài)主的防備心理，殺價(jià)時(shí)**好坦率地告訴賣(mài)主，買(mǎi)房的目的是自用，而不是為他人代買(mǎi)，這樣可以防止賣(mài)主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。
  
  二手房安全交易四步走
  第一階段心理準(zhǔn)備
  針對(duì)目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，是自己成交還是找有資質(zhì)、信譽(yù)好的房產(chǎn)中介公司？如果自己找客戶(hù)，首先您要有閑暇的時(shí)間；其二，您要有比較專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)及法律知識(shí)；第三，要有較好的心態(tài)及耐性。因?yàn)橛憙r(jià)還價(jià)的過(guò)程可能漫長(zhǎng)而艱難。
  不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無(wú)資質(zhì)、信譽(yù)是否良好、操作是否規(guī)范，可打電話(huà)咨詢(xún)一下，看看報(bào)價(jià)及公司的服務(wù)態(tài)度，也可親自上公司實(shí)地考察，或問(wèn)問(wèn)周?chē)奄u(mài)房人對(duì)中介公司的評(píng)價(jià)，**后您再選一家公司代理。
  想賣(mài)多少錢(qián)？這是業(yè)主**關(guān)心的問(wèn)題。如何確定房屋價(jià)格，應(yīng)給自己的房產(chǎn)做個(gè)評(píng)估。
  第二階段市場(chǎng)考察
  看看您的房產(chǎn)所在的區(qū)域，周邊環(huán)境(包括文化、體育、醫(yī)院)及生活配套設(shè)施是否完善，道路交通狀況是否良好。
  房屋建成年代、小區(qū)環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層，都是影響房?jī)r(jià)的原因。業(yè)主應(yīng)了解自己房屋優(yōu)劣勢(shì)，才可達(dá)到自己理想的預(yù)期價(jià)值。
  第三階段房屋交易
  賣(mài)房者均希望盡快將房子賣(mài)掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶(hù)看房，其間，有各公司業(yè)務(wù)員，有想甩掉中介的買(mǎi)房人，同時(shí)不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價(jià)還價(jià)，電話(huà)不斷，精神高度緊張。建議賣(mài)房人先考察一下公司的聲譽(yù)，與中介公司簽訂好代理協(xié)議，然后中介公司會(huì)派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，有針對(duì)性地向客戶(hù)推薦房房，組織看房，盡快地尋找買(mǎi)方，同時(shí)幫助辦理過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)，省去了賣(mài)房人大量的時(shí)間和精力，安全可靠又快捷。
  第四階段物業(yè)交割
  正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)后當(dāng)日，您就應(yīng)該拿到全部售房款，如果您不能按時(shí)交房，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，待交房時(shí)付清，付款時(shí)間在合同中有明確規(guī)定。很多賣(mài)房人可能想賣(mài)房子拿到房款就完事了，其他與我無(wú)關(guān)。殊不知，如果買(mǎi)方故意不交供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，也不與對(duì)方簽訂相關(guān)合同，這時(shí)收費(fèi)部門(mén)往往找原房主，尤其是原產(chǎn)權(quán)單位，弄得不好，還會(huì)影響您的聲譽(yù)。如果尋找一家中介公司，則會(huì)省去這些麻煩。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:09:12
• 158****2678

  買(mǎi)房子固然要看中介,但真正要看的還是業(yè)務(wù)員的素質(zhì)與品德。我以前在順馳現(xiàn)在在滿(mǎn)堂紅,對(duì)我來(lái)說(shuō)都一樣。貴在真誠(chéng)!

  查看全文↓ 2014-02-10 15:05:41
• 157****2080

  新環(huán)境全長(zhǎng)沙**大**專(zhuān)業(yè)

  查看全文↓ 2014-02-10 09:25:55
• 143****2756

  魏國(guó)鵬律師解答：您好！很高興回答您的咨詢(xún)。如今，二手房越來(lái)越受到老百姓的親睞。但是在二手房交易中，經(jīng)常存在不法中介布下的種種騙局。因此，選擇一個(gè)好的中介，是非常必要的。接下來(lái)，我將告訴您買(mǎi)二手房怎么選中介，在實(shí)踐中，哪些中介才是正規(guī)中介？第一，選中介要看中介的注冊(cè)資金。選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋。交易過(guò)程中的安全和保障，如果注冊(cè)資金太少，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷款私逃的行為，客戶(hù)的權(quán)益將很難得到保障。第二，選中介要看中介的工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。申辦房產(chǎn)中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，看其是否具備從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格，為以后不具備此資格的“假中介”逃避責(zé)任消除隱患。第三，選中介要看中介的廣告投放量。廣告投放量無(wú)疑也是衡量中介公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)之一，以正常的宣傳方式展示自身品牌及房源信息，比如報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等，而不是塞進(jìn)小區(qū)信箱和門(mén)縫的宣傳單。第四，選中介要看中介操作是否規(guī)范。二手房交易中有很多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等），**好是讓律師或信得過(guò)的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫忙把關(guān)。
  （1）正規(guī)中介會(huì)有執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一般有執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，能及時(shí)準(zhǔn)確匹配，節(jié)約客戶(hù)時(shí)間，同時(shí)為購(gòu)買(mǎi)者控制價(jià)外成本，規(guī)范操作通過(guò)流程控制風(fēng)險(xiǎn)，以**快的時(shí)間幫客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)貸款等服務(wù)。
  （2）正規(guī)中介不碰一分一厘房款。在二手房交易中，很多購(gòu)房者往往認(rèn)為是我跟房東買(mǎi)房子，所以房款理所當(dāng)然地要交給房東，但二手房的特殊交易模式使其在操作過(guò)程中暗藏著一些風(fēng)險(xiǎn)。品牌中介公司一般都是從事基本買(mǎi)賣(mài)租賃業(yè)務(wù)，以純粹的傭金作為收入，不以收購(gòu)、限時(shí)、全權(quán)委托等形式吃差價(jià)，簽合同必須三方到場(chǎng)。同時(shí)不碰一分一厘房款，定金直接給房主、**款、貸款、尾款資金托管免費(fèi)，這樣在一定程度上會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)。為了避免落入不法中介的陷阱，作為購(gòu)房者，您應(yīng)該選擇正規(guī)的、信譽(yù)度好的、可靠的中介非常重要。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:29:05
• 158****9071

  大型中介或者國(guó)營(yíng)的比較值得信賴(lài)

  查看全文↓ 2014-02-09 09:11:10
• 131****2792

  1，盡量挑選大、中型，店面多，發(fā)展有一定規(guī)模的中介公司，像這樣的公司起碼經(jīng)得住市場(chǎng)變化。
  2，中介的店面選址在商業(yè)繁華的地段，這樣的公司有實(shí)力，也值得信賴(lài)。
  3，從和中介公司經(jīng)紀(jì)人接觸中就可看出專(zhuān)業(yè)程度和服務(wù)態(tài)度，業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)和服務(wù)周到應(yīng)該您要找的中介。

  查看全文↓ 2014-02-08 19:26:28
• 135****3063

  新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在長(zhǎng)沙**有實(shí)力

  查看全文↓ 2014-02-08 09:59:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房中介怎么樣?買(mǎi)二手房怎么挑選中介?
  答

  一、看資質(zhì)作為合法存在的中介公司，不管其規(guī)模大小，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書(shū)》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》這三證是不可或缺的。資質(zhì)的法律意義在于，中介公司具備了從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，特別是當(dāng)由于中介公司的過(guò)錯(cuò)給第三人造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，有能力承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，管理部門(mén)也能夠?qū)ζ渥鞒鱿鄳?yīng)的處理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到問(wèn)題關(guān)門(mén)走人是很方便的事情，到時(shí)候你也只能做祥林嫂了。按照有關(guān)規(guī)定，中介公司是應(yīng)當(dāng)將上述三證公開(kāi)懸掛的，屆時(shí)可以核對(duì)一下執(zhí)照上記載的事項(xiàng)是否符合實(shí)際情況，有效期有沒(méi)有問(wèn)題。對(duì)那些以種種借口推辭驗(yàn)證的中介，**好還是敬而遠(yuǎn)之。二、看口碑口碑是個(gè)很奇妙的東西，無(wú)論你做了好事還是壞事，**終遮掩不住的。嚴(yán)格地說(shuō)，口碑是用來(lái)聽(tīng)的，但在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，只要上網(wǎng)搜一下就OK了，看看你面對(duì)的這家公司有有沒(méi)有被人投訴過(guò)，有沒(méi)有被管理部門(mén)處罰過(guò)，是不是法院里的常客。三、看規(guī)范是否要選擇牌子足夠響亮，規(guī)模足夠大的中介公司完全是個(gè)人愛(ài)好，但操作規(guī)范，專(zhuān)業(yè)高效應(yīng)該是對(duì)中介公司**起碼的要求。也許你已經(jīng)體會(huì)到了，買(mǎi)房的過(guò)程是相當(dāng)繁雜的，一個(gè)人很難精通所有的環(huán)節(jié)，小的中介公司一般都是由業(yè)務(wù)員全程處理所有事宜，還美其名曰全程陪同，其實(shí)是為了降低人力成本，這樣一來(lái)，疏漏不可避免。而品牌中介公司則分工明細(xì)，將前期交易與后期后續(xù)服務(wù)分開(kāi)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事前期的開(kāi)發(fā)、帶看、收意向、送定等工作，另外在設(shè)立簽約、貸款、過(guò)戶(hù)、領(lǐng)證、交房等組成的專(zhuān)業(yè)的交易管理部門(mén)負(fù)責(zé)后續(xù)服務(wù)，這樣即有利于資源的優(yōu)化，又可以確保交易的安全性。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房中介怎么樣?買(mǎi)二手房如何挑選中介?
  答

  如何挑選房產(chǎn)中介1、看品牌：大品牌中介往往更靠譜一般而言，大型的品牌中介具備一定的規(guī)模，渠道較廣、客戶(hù)信息和房源信息也會(huì)較為豐富。但是由于中介的服務(wù)往往具有區(qū)域性，消費(fèi)者一般可通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)的形式，將所要租賃、買(mǎi)賣(mài)的房屋周?chē)疾煲环?，通過(guò)比較中介公司的店數(shù)規(guī)模、門(mén)店外觀(guān)、環(huán)境等，就能大致判斷這些中介公司的實(shí)力和正規(guī)程度。2、看服務(wù)：高品質(zhì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)更安心多與各中介公司的工作人員接觸可以進(jìn)一步了解中介公司的專(zhuān)業(yè)度。從交談中觀(guān)察服務(wù)人員的穿著是否得體、談吐中對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知度、指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)時(shí)對(duì)交易流程的熟悉度是否專(zhuān)業(yè)，這些都可以從側(cè)面看出一個(gè)中介公司的專(zhuān)業(yè)程度。在委托洽談的時(shí)候，消費(fèi)者還可留意中介公司的立場(chǎng)和操作原則，對(duì)于一些專(zhuān)業(yè)度不足、立場(chǎng)不堅(jiān)定或提出明顯不合常規(guī)的要求的中介公司，需要多加注意并心生警惕。3、看操作：規(guī)范操作更放心（1）二手房交易中有很多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款（如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等），購(gòu)房者可以通過(guò)觀(guān)察中介的操作是否規(guī)范，判斷中介是否可靠。（2）正規(guī)中介會(huì)有執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一般有執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，能及時(shí)準(zhǔn)確匹配，節(jié)約客戶(hù)時(shí)間，同時(shí)為購(gòu)買(mǎi)者控制價(jià)外成本，規(guī)范操作通過(guò)流程控制風(fēng)險(xiǎn)，以較快的時(shí)間幫客戶(hù)辦理過(guò)戶(hù)貸款等服務(wù)。一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)熟悉各類(lèi)政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。正規(guī)的中介公司可以每個(gè)步驟都記錄，層層把關(guān)，有跡可循。所以說(shuō)找一個(gè)好的中介是十分重要的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房怎么選中介？
  答

  二手房越來(lái)越受到老百姓的親睞。但是在二手房交易中，經(jīng)常存在不法中介布下的種種騙局。因此，選擇一個(gè)好的中介，是非常必要的。在實(shí)踐中，哪些中介才是正規(guī)中介?　　第一，選中介要看中介的注冊(cè)資金。選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋。交易過(guò)程中的安全和保障，如果注冊(cè)資金太少，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷款私逃的行為，客戶(hù)的權(quán)益將很難得到保障。　　第二，選中介要看中介的工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)?！　〉谌?，選中介要看中介的廣告投放量。廣告投放量無(wú)疑也是衡量中介公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)之一。　　第四，選中介要看中介操作是否規(guī)范。二手房交易中有很多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和行規(guī)慣例。在簽訂相關(guān)協(xié)議及合同時(shí)應(yīng)特別注意重要條款(如付款方式、付款途徑、違約責(zé)任、后續(xù)服務(wù)、中介公司的權(quán)利及義務(wù)等)，**好是讓律師或信得過(guò)的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫忙把關(guān)。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 在中介買(mǎi)二手房的流程是怎么樣的?如何挑選中介?
  答

  流程是，查冊(cè)，交定金，簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同，銀行評(píng)估，簽訂按揭貸款合同，銀行出具同意貸款通知書(shū)，付**和財(cái)政監(jiān)管，完稅過(guò)戶(hù)，出新證，歸檔，公積金審批放款，放款，收房。1、通過(guò)中介買(mǎi)二手房應(yīng)注意，該審查中介公司的“兩證”（市房地產(chǎn)資源管理局審發(fā)的資格證書(shū)和市工商行政管理局審發(fā)的經(jīng)營(yíng)許可證）是否齊全，并驗(yàn)明真假。2、應(yīng)盡量選擇規(guī)模較大的中介公司。簽訂合同時(shí)，對(duì)于中介公司應(yīng)該提供什么樣的服務(wù)要有明確的約定，并明確中介公司的責(zé)任。3、要親自辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，防止中介公司從中作梗。買(mǎi)二手房找中介本是省時(shí)省力的不二選擇，但有很多人通過(guò)中介買(mǎi)房，沒(méi)成交，照樣要給中介交錢(qián)；而中介方不論是否有過(guò)錯(cuò)，都不承擔(dān)責(zé)任。4、中介坑騙消費(fèi)者的現(xiàn)象普遍存在，所以消費(fèi)者在通過(guò)中介買(mǎi)房時(shí)**好先向?qū)I(yè)律師咨詢(xún)下有哪些流程，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)，謹(jǐn)防跳入中介設(shè)置的陷阱或遇到中介的霸王條款。5、房產(chǎn)中介是指為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)而建立的一個(gè)平臺(tái)機(jī)構(gòu)，并有為買(mǎi)賣(mài)雙方保證安全交易的義務(wù)。房產(chǎn)中介有直營(yíng)為主的公司、加盟為主的公司以及個(gè)體經(jīng)紀(jì)人。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 我想買(mǎi)個(gè)二手房,哪家中介比較好
  答

  二手房交易流程 (1)買(mǎi)方咨詢(xún) 買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 (2)簽合同 賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 (3)辦理過(guò)戶(hù) 買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 (4)立契 房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 (5)繳納稅費(fèi) 稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 買(mǎi)二手房特別要注意，要清楚買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買(mǎi)房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)。

  全部3個(gè)回答>