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買商品房先看“五證”為避免自身權益受到侵害，要注意以下幾點：1、消費者在購買房屋前，一定要查看開發(fā)商“五證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）是否齊全，“五證”不全的房產(chǎn)不要購買。驗收房屋時，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。2、消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握合同條款，包括房屋面積方面的條款，價格、收費方面的條款，房屋質(zhì)量的條款，物業(yè)管理的條款等，尤其要注意將開發(fā)商方面的違約責任寫入合同，避免給自己造成不必要的損失。3、消費者不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。4、消費者不要輕易交付定金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認真考慮后再予以交付。5、消費者購買的房產(chǎn)發(fā)生問題后，要及時與開發(fā)商交涉。交涉不成的，可持有效證據(jù)向各級消費者協(xié)會投訴，也可向工商、建設、房產(chǎn)管理等行政管理部門申訴或向人民法院起訴。買商品房注意事項1、雙方應簽訂《商品房買賣合同》，還有就是要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定2、看交付給你的房子和合同所簽訂的房子是否一致，結(jié)構、原設計圖是否相同。房子的面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量3.要和開發(fā)商共同對所購房進行驗收交接工作5、向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。商品房買受人收房時的注意事項最近一段時間，業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛發(fā)生的比較頻繁，甚至造成人身傷害，其主要原因就在于開發(fā)商和業(yè)主之間在商品房質(zhì)量及配套設施問題上沒有得到較好的解決。這既影響了業(yè)主的切身利益，也影響了物業(yè)公司的經(jīng)營。那么，作為購房人(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。此外，在開發(fā)商交房時還應注意以下問題：1、要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。2、要看所購商品房整棟樓的《武漢市建設工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關部門驗收合格。3、要和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一項細致工作，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關知識，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有《武漢市建設工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。此處應具體注意以下幾點：a、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；b、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；c、檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用；d、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。4、要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計；三是面積誤差絕對值超過3%；四是商品房確屬主體結(jié)構不合格。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。
在購買商品房時候理應注意哪些問題？
145****9066 | 2014-02-25 12:31:53
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133****0761
1.購買商品房應注意的幾個法律問題
查看全文↓ 2014-02-28 11:57:13
商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準用于市場出售并按政府規(guī)劃許可而建造的房屋。商品房按銷售對象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房，
可以購買上海市內(nèi)銷商品房的對象為：境內(nèi)（不含港、澳、臺）的內(nèi)資企業(yè)、事業(yè)單位、機關、團體、其它組織及具備合法身份證明的中國公民，在境外留學或工作但未取得長期居留權的中國公民，在境內(nèi)注冊的企業(yè)（限購買新建內(nèi)銷商品住宅供本單位員工居住），
可以購買外銷商品房的對象除可以購買內(nèi)銷商品房對象外，還包括境外的公司、企業(yè)、其它組織和個人（法律另有規(guī)定的除外）。
由于內(nèi)銷商品房的開發(fā)成本比外銷商品房的開發(fā)成本相對要低，所以內(nèi)銷商品房的價格比外銷商品房的價格也來的相對要低，在市場上有個別境外人士購買內(nèi)銷商品房，雖然付清了房款收了樓，但其對房屋的利益卻不受法律保護，雙方所簽的房屋買賣合同是無效合同。目前司法實踐中只能通過返還財產(chǎn)的方式來解決此類糾紛。
目前上海市場上購買內(nèi)銷商品房領到的房地產(chǎn)權證有兩種顏色，一種是綠色權證，一種是黃色權證。
綠色權證指定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權并已付清了土地出讓金，這樣，綠色權證所記載的房地產(chǎn)可直接進入市場交易，綠色權證的土地使用權都是有期限的，到期業(yè)主應按規(guī)定另行交納土地出讓金。
黃色權證是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過行政劃撥方式取得土地使用權（1994年后立項的商品房已取消行政劃撥土地使用權方式）并建造的商品房的權證。黃色權證的土地使用權是沒有年限的。黃色權證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補地價等有關手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場。
外銷商品房由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都是通過出讓方式取得土地使用權，所以外銷商品房的權證都是綠色的，可直接進入房地產(chǎn)市場。
按簽合同時商品房是否可馬上交付使用，商品房可分為期房和現(xiàn)房。
所謂期房是指在建商品房。
現(xiàn)房是指已竣工且具備法律規(guī)定的交付使用條件并有相關文件的商品房。
購買期房顯然要比購買現(xiàn)房的風險要來得大，這是因為購房者要把房款全部或部分付出去，但房產(chǎn)商是否能把該項目按期全部并且是合格地建設好是不確定的，這將受到各種因素的制約。
為降低購房者的風險，法律規(guī)定，房產(chǎn)商預售期房必須經(jīng)主管部門審批并取得商品房預售許可證，主管部門頒發(fā)商品房預售許可證的前提是確認房產(chǎn)商已合法取得土地使用權并已辦理登記，工程已經(jīng)取得規(guī)劃、建設許可，工程已達到法定的進度，落實了市政等配套建設計劃以及預售款監(jiān)管銀行等。
所以，對購買期房者來說，審查房產(chǎn)商是否有商品房預售許可證是購買期房的必要前提，是降低風險的**好辦法。其次，買期房**好選一些信譽好，有實力的房產(chǎn)商。購買期房的優(yōu)點是期房房價比現(xiàn)房房價要低。
房產(chǎn)商出售現(xiàn)房應當持有《住宅交付使用許可證》（僅指住宅房）或房地產(chǎn)權證。
只有擁有上述文件，才能說明土地使用權已合法取得；工程質(zhì)量已經(jīng)過法定質(zhì)監(jiān)部
2.隨著人們生活水平不斷提高，購買商品房的居民也逐步增加，購買商品房對家庭來講，是一件重大的事情，筆者在此提醒大家購買商品房時應注意以下事項：
一、看樓房、戶型設計是否合理。商品房的設計一般是南北朝向，廚房、衛(wèi)生間**好朝北，這種戶型布局廚、衛(wèi)不占南向房間，夏季也不熱。根據(jù)家庭人口狀況和經(jīng)濟條件，確定廳、室的數(shù)量。只要滿足使用功能要求，家具放置合理，不感覺擁擠就可以，不必求大，也減少打掃衛(wèi)生的時間。來客較少的住戶，客廳有25—30平方米就夠用了。學生臥室不能小，廚房、衛(wèi)生間不宜小，廚房用具和衛(wèi)生用具要有處放，如果放在其它房間，就會顯得亂，每一種戶型都有不足之處，要看總體布局和各房間的面積、長寬比例是否合理。
二、查驗各種證件。對于即將開工的商品房和正在建設的商品房，必須查驗開發(fā)商開發(fā)的商品房是否合法，一項建設工程的審批手續(xù)要有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。如果手續(xù)不全，以后住戶的《房屋土地使用證》和《房屋產(chǎn)權證》就很難辦理。
三、認真簽訂合同。戶型滿意，查驗開發(fā)單位的審批手續(xù)齊全后，要簽購房合同，購房合同注意認真閱讀，合同各條款內(nèi)容必須清楚、明白，越詳細越好。對合同缺少的條款和不清楚的內(nèi)容，采用補充合同進行簽訂。正在建設的工程，住戶可請建筑業(yè)懂工程質(zhì)量的人士或干過主體工程的師傅一起對工程進行檢查，框架結(jié)構工程，必須檢查鋼筋的外觀，冷彎質(zhì)量，水泥品種及生產(chǎn)廠家，砼的配合比，澆筑質(zhì)量。磚混工程還要檢查磚的質(zhì)量，砂漿配比和砌筑質(zhì)量。已經(jīng)竣工的工程，必須查驗《竣工驗收合格證》，小區(qū)的綠化，附屬設施是否與購房合同相符，室內(nèi)的設施是否滿足使用功能的要求，如廚房、衛(wèi)生間的頂棚，地面的管道周圍是否有滲漏現(xiàn)象，給水、排水、采暖設施是否有滲漏，下水管道、地漏是否暢通，電氣設施是否開關靈活，各種插座的線路是否接通，門扇開合是否靈活，窗扇推拉及配件情況，頂層還要看屋面是否滲漏。
四、了解各項費用。主要有：購房款，契稅，合同印花稅，產(chǎn)權登記費，測量費，住宅公共維修基金，物業(yè)管理費等，如果貸款，還要交貸款保證金，抵押登記費、保險費、評估費和公證費等。 -
141****0753
五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
查看全文↓ 2014-02-26 20:45:51
那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
購房過程中涉及的法律問題
作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
個人在購房中，大體上分三個階段。
第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。
具體講，涉及到一些法律問題。
第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。
怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。
買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。 -
155****4000
一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的.
查看全文↓ 2014-02-26 15:29:20
一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管.
二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.
三是你說的**小面積108平方一般不構成問題,因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構,不針對每個開發(fā)商.
四是交房時,先驗房后辦手續(xù)
一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；
第五、檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；
第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
索要“兩書一表”
向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。
其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。 -
137****8219
二手不滿五年要交契稅,營業(yè)稅,個稅,測繪費等
查看全文↓ 2014-02-26 09:35:52 -
153****0669
看地理位置如何，人們的消費情況！商房的價格，幾方面！歡迎采納！
查看全文↓ 2014-02-25 22:49:15 -
153****4290
一手房的的話叫公共維修基金,3%,契稅根據(jù)情況而定
查看全文↓ 2014-02-25 15:33:58 -
158****9415
1、小戶型的單身公寓，你要看戶型。向銷售人員要整層的平面圖過來看，看你要的這一套在哪個位置。一梯幾戶，如果電梯少的話（比如兩梯十戶），那就意味著在高峰期的時候等電梯的時間要長。再來要看一下戶型，布局是不是合理，有沒有浪費空間，因為本身就是小了。公攤在電梯公寓里20%基本上還是一個合理的比例，但你**好確定一下30多平方里公攤大概會有多少平，可能扣除公攤后你實際在使用的面積也就是20多平，免得到時交房的時候，你覺得比你想象中的要小。
查看全文↓ 2014-02-25 12:42:29
2、采光的問題。如果你擔心采光的問題的話，你要看一個房子的朝向，還有窗戶的位置、大小。再來就是看看外面是不是有什么建筑物會遮擋視線。如果外面的建筑物離這幢樓遠的話，那么不會遮擋光線進來。不過，以四樓的高度，光線肯定是不如更高一些樓層的光線好的。
3、買房的費用問題?，F(xiàn)在買房，一般也就是首期款，簽約的時候交簽約的印花稅；其它的就是交房的時候交，包括契稅、產(chǎn)權證的印花稅，如果同時物業(yè)公司有入住，那么你可能還需要向物業(yè)交物業(yè)管理費、公共維修基金等費用，還有裝修的押金。象你同學遇到的要交天然氣的入戶費，其實也不算是開發(fā)商的問題，因為這個入戶費不是開發(fā)商收的，是市政收取的費用，要怪也只能怪開發(fā)商當時沒有說清楚。這和有線電視的入戶費是一樣的道理。
4、購房的流程。一般是先簽認購協(xié)議，交付定金，在認購協(xié)議書中會約定簽約的時間以及需要繳交的資料。
簽約，如果是品牌開發(fā)商的樓盤，一般合同可變動的余地不大，但合同條款你還是要認真看，看完了再簽，注意幾點:
1）土地年限，住宅70年?？鄢_發(fā)商前期投入的開發(fā)時間，一般會還有65年以上的使用時間。
2）建筑面積，包括套內(nèi)面積以及公攤面積，對于面積誤差約定的處理方式。這一點很重要，因為涉及到交房辦理產(chǎn)權證時對面積誤差要如何處理。對于公攤面積的組成部分，也**好咨詢清楚。
3）交房時間。
4）辦理產(chǎn)權證的時間期限。
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建議您購買有知名度開發(fā)商開發(fā)的新樓盤,至于購房合同方面你不用擔心,那都是是制式合同!
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注意一：簽訂認購書、繳納定金首先，需要確認到認購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因為定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。在此建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。其次，一般在實際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件;注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前**好先了解這三個文件：a.《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國建設部令第88號)b.《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正)c.《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。這兩證**好是看到原件;2、簽約時帶上《商品房預售合同文本》或《商品房購房合同文本》(網(wǎng)上有)，好與開發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責任要談好5、商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。6、在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。7、在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責注意三：收房時1、買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。2、住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。
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在簽訂商品房銷售合同時應該注意以下幾個點：1、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等。2、合同文本盡量采用國家推薦使用的示范文本。3、簽訂盡可能詳細的補充協(xié)議，在合同或補充協(xié)議中應明確界定履行期限和違約責任、違約賠償?shù)取?
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注意事項：1、盡量選用當?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場簽約時，必須看清楚預售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細查看，逐一細讀。4、聘請專業(yè)律師參與。5、以補充對補充。6、集體簽約。
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