建議您購(gòu)買有知名度開發(fā)商開發(fā)的新樓盤,至于購(gòu)房合同方面你不用擔(dān)心,那都是是制式合同!
全部9個(gè)回答>購(gòu)買商品房要注意哪些問(wèn)題
153****1534 | 2022-06-28 17:32:12
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154****0664
買商品房先看“五證”為避免自身權(quán)益受到侵害,要注意以下幾點(diǎn):
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1、消費(fèi)者在購(gòu)買房屋前,一定要查看開發(fā)商“五證”(國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證)是否齊全,“五證”不全的房產(chǎn)不要購(gòu)買。驗(yàn)收房屋時(shí),開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。
2、消費(fèi)者簽訂房屋購(gòu)買合同時(shí),一定要認(rèn)真把握合同條款,包括房屋面積方面的條款,價(jià)格、收費(fèi)方面的條款,房屋質(zhì)量的條款,物業(yè)管理的條款等,尤其要注意將開發(fā)商方面的違約責(zé)任寫入合同,避免給自己造成不必要的損失。
3、消費(fèi)者不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳,要理性審視廣告內(nèi)容,并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。
4、消費(fèi)者不要輕易交付定金,一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過(guò)認(rèn)真考慮后再予以交付。
5、消費(fèi)者購(gòu)買的房產(chǎn)發(fā)生問(wèn)題后,要及時(shí)與開發(fā)商交涉。交涉不成的,可持有效證據(jù)向各級(jí)消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴,也可向工商、建設(shè)、房產(chǎn)管理等行政管理部門申訴或向人民法院起訴。買商品房注意事項(xiàng)
1、雙方應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》,還有就是要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定
2、看交付給你的房子和合同所簽訂的房子是否一致,結(jié)構(gòu)、原設(shè)計(jì)圖是否相同。房子的面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量
3.要和開發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作
5、向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。商品房買受人收房時(shí)的注意事項(xiàng)最近一段時(shí)間,業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛發(fā)生的比較頻繁,甚至造成人身傷害,其主要原因就在于開發(fā)商和業(yè)主之間在商品房質(zhì)量及配套設(shè)施問(wèn)題上沒(méi)有得到較好的解決。這既影響了業(yè)主的切身利益,也影響了物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)。那么,作為購(gòu)房人(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購(gòu)房過(guò)程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢?律師在此提醒,購(gòu)房人一定要簽訂《商品房買賣合同》,要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外,在開發(fā)商交房時(shí)還應(yīng)注意以下問(wèn)題:
1、要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。
2、要看所購(gòu)商品房整棟樓的《武漢市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。
3、要和開發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作,如果購(gòu)房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí),最好找懂工程的朋友來(lái)共同完成,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有《武漢市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說(shuō)明整棟樓是合格的,但不意味著購(gòu)房人所購(gòu)買的這套房沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題。此處應(yīng)具體注意以下幾點(diǎn):a、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開裂現(xiàn)象;b、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;c、檢查水、電、煤氣/天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用;d、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
4、要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。那么,業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房有質(zhì)量問(wèn)題能不能退房呢?如果購(gòu)買人和開發(fā)商在退房問(wèn)題上不能達(dá)成一致,那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房:一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致;二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì);三是面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%;四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一,如果開發(fā)商不同意退房,購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴,要求開發(fā)商退房;如果不具備上述條件,出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題只能要求開發(fā)商維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。
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問(wèn) 購(gòu)買商品房要注意哪些問(wèn)題!答
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注意一:簽訂認(rèn)購(gòu)書、繳納定金首先,需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書中的“定金”二字,區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專門的法律概念,其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定適用于定金的法律規(guī)定,即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金,接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用,它只是起預(yù)訂作用,叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂),因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房,否則的話不給退還。在此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候,將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。其次,一般在實(shí)際交易的過(guò)程中,開放商提供的都是格式合同,寫的都是“定金”,購(gòu)房者一定要注意。再次,購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件,在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。3因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后,那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后,而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的,因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類情況具體約定退款條件;注意二:簽訂購(gòu)房合同1、購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前**好先了解這三個(gè)文件:a.《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布,2001年8月15日修正)c.《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》要看清開發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”,其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì),預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證**好是看到原件;2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》(網(wǎng)上有),好與開發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好5、商品房銷售面積的計(jì)算問(wèn)題,有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià),一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià),還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和,是對(duì)購(gòu)房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積,因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候,要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。6、在購(gòu)房過(guò)程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣,都有一個(gè)比的絕對(duì)值,通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款,面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,購(gòu)房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi),沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款,如果超過(guò)的話,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時(shí)允許購(gòu)房者退房。7、在商品房購(gòu)銷合同中,通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里,開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決,比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同,比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講,我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以,建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件,就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下,約定在**小的范圍內(nèi),不要擴(kuò)展,擴(kuò)展以后,延期交房的時(shí)候,他都可以說(shuō)我免責(zé)注意三:收房時(shí)1、買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件,一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書,第二是住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說(shuō)防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。2、住宅使用說(shuō)明書,通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明,以及門窗類型使用事項(xiàng),配電負(fù)荷,承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書的,應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書里。
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注意事項(xiàng):1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款,特別是補(bǔ)充協(xié)議,一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí),必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息,對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看,逐一細(xì)讀。4、聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。6、集體簽約。擴(kuò)展資料:商品房?jī)r(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外,從法律角度來(lái)分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。
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商品房在出售時(shí)不能有法律上的瑕疵,比如不能是已經(jīng)被查封、凍結(jié)、抵押的房屋,因?yàn)榭梢赞k理在建工程抵押,所以如果辦理了抵押登記,抵押權(quán)人是有優(yōu)于其他債權(quán)人的權(quán)利的;如果房屋已經(jīng)被公安、檢察院、法院等機(jī)關(guān)凍結(jié),還是無(wú)法辦理登記過(guò)戶;商品房還有一部分屬于限購(gòu)和禁購(gòu),比如物業(yè)管理用房就永遠(yuǎn)無(wú)法取得個(gè)人產(chǎn)權(quán),而還有10%左右的房屋屬于限購(gòu),只有在開發(fā)商辦理完全部竣工手續(xù)并交付全部費(fèi)用才能予以出售,都是屬于需要注意的。一個(gè)很好的辦法可以判斷是否可以購(gòu)買,就是如果一個(gè)房屋能夠辦理按揭貸款手續(xù),一般來(lái)說(shuō)房屋都是沒(méi)有法律瑕疵的,如果一個(gè)房屋只能一次性付款而不能辦理按揭手續(xù),就可能有問(wèn)題,建議大家調(diào)查以后再購(gòu)買。
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購(gòu)房者在選擇房子的時(shí)候要注意,為免購(gòu)房后出現(xiàn)不必要的糾紛,要懂得用法律依據(jù)保護(hù)自身權(quán)益,一切依據(jù)以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。除了法律依據(jù)外,我們還應(yīng)提高自身對(duì)商品房的認(rèn)知來(lái)避免。 一、容積率、建筑密度、綠地率規(guī)定指標(biāo) 1. 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。獨(dú)立別墅為0.2~0.5;聯(lián)排別墅為0.4~0.7;6層以下多層住宅為0.8~1.2;11層小高層住宅為1.5~2.0;18層高層住宅為1.8~2.5;19層以上住宅為2.4~4.5;住宅小區(qū)容積率小于1.0的,為非普通住宅。 2. 建筑密度是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。4層樓區(qū)一般為26%左右,5層樓區(qū)一般為23%左右,6層樓區(qū)不高于20%。 3. 綠地率是指綠地面積與用地面積的比值。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū),居住小區(qū)綠地率不得低于30% ,且要保證居住小區(qū)人均公共綠地達(dá)1 平方米的規(guī)模。 二、入住時(shí)間 是否能按時(shí)入住,入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。 三、入住條件 入住時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用,是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用,以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 四、物業(yè)費(fèi) 1.物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)在簽署購(gòu)房合同時(shí),開發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房人出示業(yè)主臨時(shí)公約,就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此,如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題,業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。 2. 物業(yè)費(fèi)可以按月交在辦入住手續(xù)時(shí),多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收,但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。 五、車位 小區(qū)總車位數(shù),車位為地上還是地下,是否能保證每戶一個(gè)車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是否可售。
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