關(guān)于廣州二手房買賣流程

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• 143****8599

  二手房交易的過程中,買賣雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果,卻忽視了交易過程的安全性。而事實上,往往**能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀公司代理交易,并不僅僅是為了得到真實的市場信息,他們更希望經(jīng)紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過程。其實,消費者只要掌握了基本的交易常識,注意一些可能存在的風險,還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。 尋找中介信息登記 買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。 選擇好的經(jīng)紀公司有以下幾點:規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽較好。具體辦法如下:首先,注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū),如果不是,有兩種情況:其一證明該公司是異地經(jīng)營,這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境,而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討;其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定,分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照,但是,辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀人資質(zhì)證書的,有些分店未達到這一標準,就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復印件,所以,消費者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照,借此機會,也可到其總店認認門。其次,留意執(zhí)照上所列的注冊資金,通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量,就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外,在與房主簽訂購房協(xié)議之前,購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。 還有一點您要注意:不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外,還有一些中介打出“放心中介”的旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費者的行為,消費者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進行舉報,北京市中介事務(wù)所將給予其嚴厲制裁。 入市資格審批 賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準通知書”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。 第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明,如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易:
  1.**直屬機關(guān)的公房;
  2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的;
  3.使用權(quán)的房屋;
  4.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款的;
  5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;
  6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的;
  7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
  8.所有權(quán)有糾紛的;
  9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的;
  10.上市出售后會形成新的住房困難的;
  11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;
  12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。 評估及考察房源詳情 中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關(guān)注。 買方一定留意到,凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房,哪個單價都不低于每平方米5000元,有的價格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房,問問中介,得到的答復卻是:“房子已經(jīng)賣出去了?！倍?房地產(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的,有的房價是房主的凈要價,有的是含稅費的總價,有的是中介公司加價后的房價。 作為賣方,應(yīng)切實考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素,以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格,據(jù)此明確該套房的可能購買群,以及這類人群的收入、承受力等情況,并把握好報價尺寸,避免尷尬報價,致使銷售周期過長,甚至有價無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時,會免費提供專業(yè)評估。買賣雙方可據(jù)此商量房價。其實,**簡單的二手房售價測算標準就是:報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右,約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。 簽協(xié)議 驗證核實房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險,以下條款必不可少:
  1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;
  2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售;
  3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;
  4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用;
  5.違約責任:明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);
  6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;
  7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。 居間中保提交房款 為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。 買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款,應(yīng)與擔保方簽訂《委托擔保合同》,同時將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶,貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。 過戶結(jié)算 買賣雙方繳納相關(guān)稅費,辦理立契過戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后,協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結(jié)算;由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款,由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。 立契過戶當天,買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者,應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者,要等銀行看到《買賣契約》后,才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求,立契當天,繳納稅費,所以,購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納:按房價的3%繳納土地出讓金;房價的2%繳納契稅(120平方米以下);按房價的0.05%繳納印花稅。此外,還有測繪費30元,工本費15元,產(chǎn)權(quán)登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后,還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后,房地局將為您購置的這套房子審檔,辦理產(chǎn)權(quán)登記,測繪,制作新的產(chǎn)權(quán)證。 資料來源于:中山易搜網(wǎng) www.fdc0760.com

  查看全文↓ 2014-04-13 20:29:01
• 156****0275

  首先簽定購房合同,如果賣方是按揭的,需要賣方先去申請還款,然后買方需要做按揭的,到銀行申請貸款,待賣方解壓完畢后,取出房產(chǎn)證到房交所辦理解除抵押,辦好之后,就可以到房交所過戶了,

  查看全文↓ 2014-04-13 14:51:39
• 144****6090

  1,到房產(chǎn)局簽定買賣合同；并拿房產(chǎn)證核價；2到稅務(wù)局核價，如免稅，申請免稅；3到房產(chǎn)局過戶，把**或者全部錢存到房產(chǎn)局資金賬戶上，辦理過戶手續(xù)；4等新的房產(chǎn)證下來，拿著新的房產(chǎn)證和收入證明到銀行申請貸款；5貸款下來，雙方到房產(chǎn)局簽字，一個拿錢(支票），一個拿房（鑰匙），6雙方辦理水電煤氣過戶交割手續(xù)； 需要說明：賣方的房子有銀行貸款未還完的話，可以拿買房的**還房貸，如不夠賣方需先把銀行的錢還上，或者協(xié)商讓買方先付。

  查看全文↓ 2014-04-12 17:06:26
• 142****2881

  看你名下有沒有其他的物業(yè),有之,**就有6成(評估價的6成);沒之,**3成(評估價的3成)。

  查看全文↓ 2014-04-11 14:56:36
• 138****0285

  查冊（查詢物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況）——簽合同——網(wǎng)簽（房管局合同，報稅合同） 簽按揭——銀行出同意貸款書后遞件（帶上身份證，房產(chǎn)證，戶口本，婚況資料）——問稅——繳稅過戶——過戶歸檔后入抵押——出他項權(quán)利證（銀行名）與房產(chǎn)證（你的名字）——銀行整理放款資料——銀行放款 房屋交接——到銀行領(lǐng)取房屋資料
  **好去大公司交易比較安全！不要貪小便宜
  都這么久還沒評估，估計他是不想混了!
  查冊都沒查,問題大了.說不定被查封了,故意隱瞞!

  查看全文↓ 2014-04-11 13:41:00

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• 問 關(guān)于廣州二手房交易稅及流程?。?！
  答

  交易稅費 買房： 1、契稅： 成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的稅率為3%） 2、交易服務(wù)費： 建筑面積（平方米）×3元 3、交易印花稅： 成交價或評估價（高者）×0. 05% 4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費： 50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元） 賣方： 1、交易服務(wù)費： 建筑面積（平方米）×3元 2、交易印花稅： 成交價或評估價（高者）×0. 05% 3、土地出讓金： 成交價或評估價（高者）×1% 4、解困房： 成交價或評估價（高者）×1% 5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積 6、分攤費用： 成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下） 成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上） 7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征） 8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年) 來源廣州全房網(wǎng) http://gz.allfang.com參考資料：http://www.allfang.com

  關(guān)于二手房買賣

  答

  欠高利貸的房子盡量不要去碰（要是銀行貸款還好一些），因為很麻煩，首先你不能確認房本在哪里，其次對方是否把該房子賣給看了別人你都不得而知。即使去房地局查找，沒有問題，但是你并不能確保真房本會被別人掉包，等到你買了，這房子也賣給別人等等。以上只是建議，風險比較大，建議考慮其他的。

  全部3個回答>
• 問 廣州二手房交易流程
  答

  廣州二手房交易的流程分為兩種：①按揭貸款買房的流程。如果是按揭貸款買房的話，那么首先買家需要去銀行做一個征信調(diào)查，通?？梢匀ト嗣胥y行查詢征信情況，然后買家需要去做房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，若是產(chǎn)權(quán)沒有問題那需要向賣家支付相應(yīng)的定金，同時要預(yù)留房屋的尾款，買賣雙方需要去辦理房屋過戶，同時銀行會審查買家的貸款條件，如果符合貸款條件，銀行會發(fā)放貸款，雙方要去做一下物業(yè)的交割，這里面包含了水，電，煤氣還有物業(yè)費等等，最后買家要向賣家支付剩余的尾款。②買房全款購房的流程。如果是全款買房的話，那么首先需要進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，然后買家需要支付一筆定金給賣家，定金支付之后，雙方需要約定時間一起去做房屋的過戶手續(xù)，然后進行物業(yè)的交割，最后買家要把剩余的款項全數(shù)支付給賣家。

• 問 關(guān)于二手房買賣
  答

  （1）所得稅是出賣方交的稅種，如果出賣方所出售的房子是他唯一房產(chǎn)，那就可以申請免交所得稅。（2）如果是140平方以下的交的契稅為1.5%也是出賣方所交是稅種。（3）不知你的貸款是商品還是公積金，如果是公積金貸款是不用交手續(xù)費的。

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• 問 關(guān)于二手房買賣……急
  答

  沒有離婚證，不能辦理過戶，要過戶需雙方同意并簽字，如您所說情況，工作人員一般不會受理

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