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已購公房和商品房區(qū)別1、二者之間的概念就不同，所謂的公房指的是原來單位或者是企業(yè)分配給職工的住房，在沒有買斷產(chǎn)權(quán)之前，產(chǎn)權(quán)是歸屬于公家所有的，經(jīng)過房改之后成為了個人產(chǎn)權(quán)的房子，只有這部分的公房是可以上市交易的，如果沒有轉(zhuǎn)變成個人產(chǎn)權(quán)，是不能夠上市交易的。對于商品房來說，已經(jīng)取得了土地使用權(quán)，在出售的時候如果具備有預(yù)售許可證或者是銷售許可證，是可以直接出售給消費(fèi)者，如果二手房的話有房屋所有產(chǎn)權(quán)證也能夠直接交易，產(chǎn)權(quán)上是完整的不受限制。2、繳納的稅費(fèi)是不相同的，在支付個人所得稅時，因?yàn)榇蟛糠值墓坎椴坏皆瓉淼姆抠M(fèi)，所以個稅都是按照1%來征收，而商品房如果能夠查到原值的話可以按照兩次差額的20%來征收。買已購公房有什么風(fēng)險1、以后空房說明已經(jīng)成為了個人產(chǎn)權(quán)，其實(shí)是沒有什么風(fēng)險的，但是對于普通的商品房來說，還是存在有一定的弊端，比如說這部分的房子房齡都比較老，有些房子可能沒有辦法辦理房屋抵押貸款。2、公房的暖氣、物業(yè)費(fèi)都由單位承擔(dān)，但是如果再次交易，這些費(fèi)用就要承擔(dān)新房主來進(jìn)行承擔(dān)，有可能會面臨需要補(bǔ)交以上的這些費(fèi)用。
已購公房的稅費(fèi)怎么計算？與商品房有什么不同？
158****2949 | 2014-04-25 20:52:45
已有7個回答
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133****3498
一、契稅 二手商品房
查看全文↓ 2014-04-28 12:04:18
1.首次購買90平方米以內(nèi)的普通住房:成交價X1%;
2.首次購買90平方米以上普通住房,或者非首次購買普通住房:成交價X1.5%;
3.購買非普通住房140平米以上:成交價X3%。 經(jīng)濟(jì)適用房:不滿5年不得上市。5年之外的,買方可以是任何人。契稅的交納方式同二手商品房一樣。 已購公房:契稅交納方式同二手商品房一樣。
二、營業(yè)稅 二手商品房
1.普通住房 兩年之外的免稅。 兩年之內(nèi)的,(成交價-原購價)X5.5%。(郊區(qū)5.4%)
2.非普通住房 兩年之外的,(成交價-原購價)X5.5%。(郊區(qū)5.4%) 兩年之內(nèi)的,成交價X5.5%。(郊區(qū)5.4%) 經(jīng)濟(jì)適用房 不用交納營業(yè)稅。但需要注意的是,因?yàn)閰^(qū)縣對于經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)不同,可以有些地方的經(jīng)濟(jì)適用房會超過140平米,就屬于非普通住房,這樣就需要按照非普通住房兩年之外的那種情況來交納營業(yè)稅。 已購公房:不論普通非普通
1.購買并居住1年之外的免稅。 2.1年之內(nèi)的,(成交價-住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟(jì)適用住房價款-已支付的超標(biāo)處理款-向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的款項(xiàng)-上次契稅-維修基金)X5.5%
三、個人所得稅 二手商品房
1.五年之外唯一(個人寫聲明)唯一住房,免稅。
2.五年之內(nèi)(不論普否),有兩種計算方法: 全價征收:成交價X1%; 差價征收:(成交價-裝修費(fèi)-原購價-本次營業(yè)稅-上次契稅-利息-公共維修基金-印花稅)X20%。 這兩種征收方式可以按計算少的結(jié)果交。但需要注意的是,在選擇差價征收的時候,所有的票據(jù)必須齊全,否則只能按照全價征收。 經(jīng)濟(jì)適用房 不用交納個人所得稅 已購公房
1.和二手商品房第一種情況一樣。
2.不符合免征條件的,(成交價-按經(jīng)濟(jì)適用房價格計算的價款-原支付的超標(biāo)款-向財政或原單位支付的價款-裝修款-本次營業(yè)稅-上次契稅-利息-公共維修基金-印花稅)X20%
四、印花稅和增值稅 已經(jīng)不用再交了。
五、土地出讓金 已購公房需要交納成本價的1%。
六、綜合地價款 經(jīng)濟(jì)適用房需要交納成交價的10%。... -
148****9395
要看你買的動遷房現(xiàn)在能不能過戶的，要是可以過戶的話稅費(fèi)上就會多中介費(fèi)等過戶費(fèi)用，商品房只有契稅，如果買沒有產(chǎn)證的或者現(xiàn)在不能過戶的動遷房還是有風(fēng)險的，怕的就是到時候房價漲上去了，上家不愿意過戶，現(xiàn)在要是買的話**好找律師。
查看全文↓ 2014-04-27 09:53:25 -
148****7451
營業(yè)稅5.55%個人所得2%契稅3%
查看全文↓ 2014-04-26 19:28:52 -
138****6465
和商品房差不多,但是個稅只有一個點(diǎn)!
查看全文↓ 2014-04-26 10:18:03 -
144****9316
對于買家來說稅費(fèi)是一樣的，沒有風(fēng)險
查看全文↓ 2014-04-26 10:11:50 -
155****6719
人從市場上購買已購公有住房,按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金后,此公有住房變成商品房。計算方法:應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20% 房產(chǎn)交易其他稅費(fèi) 營業(yè)稅 按其售房收入減去購買房屋價款后的差額的5%繳納營業(yè)稅 房齡<兩年 全額征收營業(yè)稅 房齡≥兩年 普通住宅免征營業(yè)稅 土地增值稅 對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅 契稅 個人購買自用普通住宅,暫征收銷售額1.5%的契稅 印花稅 商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收舉例:各種稅費(fèi)如何算? 買主羅先生要過戶的房子是一套單價5600的90平方米的再上市已購公房(已交易過一次,轉(zhuǎn)變成商品房性質(zhì),無需再繳納土地出讓金)。 需繳納稅費(fèi)包括: 個稅=(5600-4000)×90平米×20%=28800; 營業(yè)稅=5600×90×5%=25200元; 契稅=5600×90×1.5%=7560元; 印花稅=5600×90×1‰=504; 合計=62064元,占到總房價的12.3%。
查看全文↓ 2014-04-25 22:21:43 -
135****3470
已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。
查看全文↓ 2014-04-25 21:17:27
辦理房屋繼承手續(xù)的，需要提交如下材料：一、原房屋所有權(quán)證（原件）；二、繼承權(quán)公證書；三、房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖（原件）；四、契稅完稅或減免稅憑證（房屋屬于繼承的，不需提供；屬于遺囑贈與的需提供）。您可持上述資料到原發(fā)證機(jī)關(guān)具體辦理。3-5個人從市場上購買已購公有住房，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金后，此公有住房變成商品房。計算方法：應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20％
房產(chǎn)交易其他稅費(fèi)
營業(yè)稅
按其售房收入減去購買房屋價款后的差額的5%繳納營業(yè)稅
房齡＜兩年 全額征收營業(yè)稅
房齡≥兩年 普通住宅免征營業(yè)稅
土地增值稅
對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅
契稅
個人購買自用普通住宅，暫征收銷售額1.5%的契稅
印花稅
商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收舉例：各種稅費(fèi)如何算？
買主羅先生要過戶的房子是一套單價5600的90平方米的再上市已購公房（已交易過一次，轉(zhuǎn)變成商品房性質(zhì)，無需再繳納土地出讓金）。
需繳納稅費(fèi)包括：
個稅=（5600－4000）×90平米×20％=28800；
營業(yè)稅=5600×90×5％=25200元；
契稅=5600×90×1.5％=7560元；
印花稅=5600×90×1‰=504；
合計=62064元，占到總房價的12.3％。
相關(guān)問題
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已購公房和商品房區(qū)別主要是在交易價格和相關(guān)的政策方面都有所不同，在進(jìn)行交易的過程當(dāng)中，已購公房所需要繳納的個人所得稅為1%，而商品房的話個人所得稅在2%。此外有一些公房只有使用權(quán)，沒有買賣權(quán)。沒有歸屬于個人的公房產(chǎn)權(quán)仍然歸國家所有，在進(jìn)行交易的過程當(dāng)中，除了要收取更高的稅款之外，還需要額外負(fù)擔(dān)之前的物業(yè)費(fèi)等一系列生活費(fèi)用?！ 」渴俏覈淖》恐贫?，是在轉(zhuǎn)換為商品房時出現(xiàn)的一種房屋形式，作為國家給予在職職工的一種住房政策，產(chǎn)生的時候具有政策性。而商品房是由市場價格所主導(dǎo)，也主要和目前的市場供求關(guān)系有關(guān)系，在選擇商品房的時候，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力選擇商品房的面積和數(shù)量，此外在購房的價格方面，供房有一定的政策優(yōu)惠。但是商品房則是由開發(fā)商的售價所決定。
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購買二手房需要交納以下稅費(fèi)：1.營業(yè)稅：稅率5.55% 賣方繳納；2. 個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納；3.印花稅:(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收；4. 契稅：基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納；5.測繪費(fèi)：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積；6.二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米；7.登記費(fèi):(工本費(fèi))80元 。已購公房比普通住宅需要多繳納土地出讓金，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：如果是成本價購房，在出售時需按照1560元×房屋面積×1%的比例繳納土地出讓金，其他同商品房（但營業(yè)稅有點(diǎn)特殊--已購公房面積是非普：營業(yè)稅按照普通住宅繳納）如果是優(yōu)惠價（標(biāo)準(zhǔn)價）購房，在出售時需按照1560元×房屋面積×7%的比例繳納土地出讓金，其他同商品房（但營業(yè)稅有點(diǎn)特殊--已購公房面積是非普：營業(yè)稅按照普通住宅繳納）。其他稅費(fèi)和商品房一樣，滿五年唯一住房，僅需繳納契稅，不滿五年還要繳納營業(yè)稅和個稅
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已購公房買了之后不算商品房，雖然說在支付了相應(yīng)的土地出讓金之后，拿到了屬于個人的房屋所有產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是不會發(fā)生變化的。已購公房是指城鎮(zhèn)職工按照國家和縣級以上地方人民政府關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策規(guī)定,以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公房。在購買之后已經(jīng)取得了完全產(chǎn)權(quán)，可以和商品房一樣正常上市交易。購買已購公房與購買商品房有什么區(qū)別1、公房一般小戶型多而且大部分的公房都是單位建造好之后，分配給自己單位的職工，所以物業(yè)管理費(fèi)用是比較低的。商品房由開發(fā)商建造好之后出售給購房人，能夠直接上市交易，但是商品房的品質(zhì)有好有壞，而且大部分的商品房物業(yè)費(fèi)用還是比較高的。2、稅費(fèi)收的是不一樣的，契稅都是一樣的，公房滿兩年就沒有增值稅，個稅是1%征收，而商品房是收差額20%。買已購公房有什么風(fēng)險已購公房的房齡都比較老，在購買的時候可能需要繳納的稅費(fèi)或比其他的房子高一點(diǎn)，而且在沒有房屋產(chǎn)權(quán)之前，這部分房子的所有產(chǎn)權(quán)都?xì)w屬于單位所有業(yè)主只有使用權(quán)，在進(jìn)行出售的時候，單位也有優(yōu)先回購的權(quán)利。
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答
房改房出售之后不再是房改房了，算二手房
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