27日6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》,意味著除了還在實行限購政策的城市,境外人士在國內(nèi)購房套數(shù)已不受限制,這對于一二線城市,特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。據(jù)了解,今年土地供應(yīng)量大幅減少,一線城土地均價漲幅高達23.6%,同時一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長,央行在此間有再次降準降息,公積金貸款利率降低。這些跡象表明,后期一線城市高端樓市或?qū)俣壬郎亍? 信號一:“限外令”松綁對樓市影響有限但直接利好高端市場 昨天,記者從商務(wù)部網(wǎng)站獲悉,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》。通知稱,經(jīng)國務(wù)院同意,決定對《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》中有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)、個人購房的部分政策進行調(diào)整。這是“限外令”自2006年頒布以來,首次在全國范圍內(nèi)松綁。 業(yè)內(nèi)人士稱,目前海外投資者對中國大陸的房地產(chǎn)市場缺少熱情,只有上海和北京還能獲得較多的關(guān)注度。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,雖然“限外令”的放松會打開部分外資置業(yè)能量,但目前并不會對國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。盡管上半年全國樓市整體升溫,但并沒有走出整體低迷的境況,此時投資很難獲取高額的回報,因此對外資的吸引力不大,釋放出的需求會相當有限。 顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當年,此次松綁不會對房價有明顯拉升作用。但這對于一二線城市,購房者的信心,特別是中高端物業(yè),或會有一定利好好影響。 信號二:土地供應(yīng)減少一線地價上漲23.6% 房企上演搶地廝殺 據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部**新數(shù)據(jù)顯示,十大典型城市合計土地出讓金為3953億元,而在2014年同期,這一數(shù)值高達5802.6億元,同比跌幅高達32%。土地出讓金下跌并非地價下跌,而是因為土地供應(yīng)量大幅減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示,供應(yīng)量降低是**主要原因。從十大城市的供應(yīng)情況看,2015年年內(nèi),土地供應(yīng)只有2680宗,而土地供應(yīng)價格則明顯上漲,推出土地的平均樓面價也上漲了9%。 房企因為面臨土地供應(yīng)減少的原因,拿地態(tài)勢也相當積極,前7個月,在新增土地儲備方面,10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米,同比下降25%。而平均樓板價為3694元/平方米,同比上升19%。拿到手土地的面積變少,同時拿地價格出現(xiàn)上浮,增加了房企開發(fā)項目的成本,房企為了保住開發(fā)成本及利潤空間,房價上漲也是自然。 信號三:投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴 中國經(jīng)濟網(wǎng)記者近日曾報道,上半年伴隨樓市整體回暖,北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長。其中上??們r1000萬以上樓盤共成交2967套,銷售額同比增長150%,為一線城市**高。目前,一線城市“地王”還在不斷刷新入市, 據(jù)統(tǒng)計,上半年上??們r1000萬以上樓盤共成交2967套,超過2014年全年水平,銷售額同比增長150%,為一線城市**高。北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%,而廣州總價600萬以上樓盤成交1328套,較去年同期增加175套,銷售金額同比增長4%。從成交額占比情況來看,北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%;深圳和廣州較去年上半年高總價樓盤金額占比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展增添了新動力。 信號四:央行再降息降準 房貸史上**低 央行近日宣布,自2015年8月26日起,下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率,以進一步降低企業(yè)融資成本。其中,金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整,創(chuàng)造了史上**低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率,經(jīng)過年內(nèi)的三次降息已降至3.5%。除了利率達到史上**低外,無論是商貸還是公積金貸款,整體貸款環(huán)境也都進入了較寬松的階段。 此輪央行降息降準后,一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺,尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市,如庫存去化周期在15個月以下的城市,接下來幾個月或會出現(xiàn)漲價現(xiàn)象。 因此,此番基準利率降低對于一些想要買房的個人和家庭來講,房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或?qū)盐铡翱沾捌凇狈e極出手,趁短期市場還沒有完全復蘇好轉(zhuǎn)的時段,并利用降準降息等政策給樓市帶來的短期利好效應(yīng)入市。
一線城市廣州房價在2016年會補漲嗎 房價走勢如何
147****6549 | 2016-06-13 09:54:00
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136****5850
在政策刺激下,廣州的購房需求得到極大釋放。數(shù)據(jù)顯示,2015年,廣州市一手住宅網(wǎng)簽達92325套,面積達1074.48萬㎡,分別同比上漲29%和30%。房價均價才1.5萬元的廣州會在2016年補漲嗎?業(yè)內(nèi)專家分析,房價補漲的可能性較大。 一手住宅成交量增三成 數(shù)據(jù)顯示,2015年廣州全市一手住宅網(wǎng)簽達92325套,面積達1074.48萬㎡,分別同比上漲29%和30%,成交套數(shù)雖與高峰2013年尚有差距,但面積卻超過了,成交金額更是創(chuàng)紀錄達1633.9億元。 全年成交量高點主要集中在二季度和四季度。進入四季度后,樓市政策持續(xù)寬松,中央及廣州市政府不斷推出政策,如再次降息降準、提高公積金貸款額度和貼息、銀行降低房貸利率等;另一方面,樓市迎來集中推盤期,成交量再次回暖,12月網(wǎng)簽10447套,創(chuàng)全年新高,這也是時隔33個月后再次破萬套。 一成漲幅相對溫和 數(shù)據(jù)顯示,全年網(wǎng)簽均價15206元/㎡,在一線城市房價普遍大漲浪潮中,廣州竟可“獨善其身”,同比去年僅上漲190元,漲幅溫和。 從月度來看,其實廣州的房價也是上漲的。總體來說,廣州房價比年初上漲了一成左右。 房價補漲可能性大 對于2016年一線城市樓市,業(yè)內(nèi)一致看好。業(yè)內(nèi)人士認為,廣州房價普漲總是滯后于北京、上海、深圳等城市1到2年。預計廣州核心區(qū)域成交量和房價會在第三季度出現(xiàn)爆發(fā)性上漲,年底或2017年二季度量價齊升。 日前在廣州開發(fā)區(qū)長嶺居舉行的“綠色智慧、生態(tài)宜居”招商推介會上,業(yè)內(nèi)專家也分析,作為一線城市的廣州房價補漲可能性較大。 有分析指出,目前廣州正走在轉(zhuǎn)型的路上,南沙自貿(mào)區(qū)掛牌成立等,引進了大量有實力的企業(yè)。而企業(yè)、資本、人才涌入,必將帶來消費、居住需求,房價自然會上漲。
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深圳的房價現(xiàn)在基本上已經(jīng)走向穩(wěn)定發(fā)展,經(jīng)過國家政策的宏觀調(diào)控,讓房價走向正規(guī),也是讓房價穩(wěn)定的健康發(fā)展。
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梅州的房價自4月份國家出臺"國十條"以來,觀望氣氛一直濃厚,樓盤銷售市場出現(xiàn)有價無市的境地,加上**近的二次房貸認定標準的出臺,既認房又認貸,極大的打擊梅城有剛性需求購房者的熱情。2013年梅州房價漲還是下跌?有些人說:廣東其他一二線城市房價都串到2萬3萬了。人家優(yōu)惠促銷一下,就降4千元,你梅州的房價才多少錢一平,想跌是很難的!有人說:梅城的工資收入才多少錢一個月,要買3、4千元一平的房子那是想都不敢想。沒人買房遲早會跌的!又有人說:看看周邊城市的房價吧,龍巖市區(qū)的房價普遍都上5、6千元了,你們梅城多幸福,還有2千/平米的房子賣?。¢_發(fā)商說:現(xiàn)在拿地成本、建筑材料、人工成本、防空費、稅費一片漲聲,哪還有跌的空間啊,不大漲就算好了%7E
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供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市,短時間內(nèi)還不會在重慶上演。三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱,部分供應(yīng)明顯超出當?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風險。2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻,全國整體房價上行空間有限,不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。 專家認為,今年初重慶樓市不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 某研究機構(gòu)市場總監(jiān)何田認為,重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定,今年一季度不會因供不應(yīng)求漲價。 “地球還在轉(zhuǎn),丈母娘還要面對,房子的問題也還是得解決?!闭劦綐鞘校W(wǎng)友如此戲言。 瑪雅人“2012世界末日”的預言已經(jīng)破滅,可2013年樓市的預言還在繼續(xù)。買還是不買,賣還是不賣,在焦慮和糾結(jié)中觀察市場的人,總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢如何?重慶晨報記者專訪了中國指數(shù)研究院的市場總監(jiān)何田,與全國200多個城市的各項房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他,對2013年樓市有著自己的判斷。 猜供應(yīng)量:重慶樓市不會供不應(yīng)求 2013年的樓市將怎么走?拋開政策影響,供求關(guān)系至關(guān)重要。 何田認為,去年年初商品房銷售面積和銷售額已經(jīng)觸底,同比分別下降14%和20.9%,到了去年7月,累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達低谷(分別為下降9.8%和增長15.4%),市場的供應(yīng)量將在今年年初達到一個低點。不過,隨著近幾個月開工、投資等供應(yīng)指標已逐步企穩(wěn)回升,單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增,開發(fā)投資額增速明顯加快,伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉(zhuǎn),拿地力度加大,預計2013年這一趨勢將延續(xù),全國房屋新開工面積將止跌反彈,投資增速趨穩(wěn)。 之前有人認為,隨著供應(yīng)量的逐漸減少,房價可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對此,何田表示,“這種供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市,短時間內(nèi)還不會在重慶上演。因為重慶的土地供應(yīng)量**近幾年一直比較大,雖然存量已經(jīng)消耗,但是隨著建設(shè)周期的到來,2013年重慶的供應(yīng)量還是相對穩(wěn)定的。” 猜房價走勢:會漲,但上漲空間有限 眼巴巴盼著房價降下來的人們,估計2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因,業(yè)內(nèi)人士對于今年房價的預測大方向頗為統(tǒng)一,都是一個“漲”字。 何田也這樣認為。他說,貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場成交不斷加溫,都支持房價繼續(xù)走高,尤其是一線城市,如北京、上海,因為供應(yīng)少,房價走高已成定局,“從全國整體而言,我認為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉,房價即使不漲也不太可能跌。” 何田說:“具體而言,一線城市和發(fā)達的二線城市(如長三角的杭州、南京等地),在過去兩年受調(diào)控影響較大,2012年來積壓的需求逐步釋放,成交量普遍在去年6-7月率先達到小高峰;多數(shù)二線城市市場的供應(yīng)總體充足,價格上漲動力不及一線城市,價格平穩(wěn)運行的可能性較大;三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱,部分供應(yīng)明顯超出當?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風險?!? 何田還認為,由于2010年以來新開工面積始終處于高位,這些新開工面積將持續(xù)形成供給,因此預計2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻,全國整體房價上行空間有限,不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外,需要注意的是,如果房價持續(xù)上漲,將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級的風險。 猜市場格局:大魚擠走小魚將成定局 如果說之前房企洗牌還只是預言,那么到了2012年底,這個預言基本實現(xiàn)了大半,大企業(yè)通過2012年的銷售業(yè)績,牢牢把握并逐步擴大市場份額。數(shù)據(jù)顯示,2012年,萬科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標,這些業(yè)績飄紅的大房企在土地市場更是縱橫捭闔,屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年,糧草足的大房企們,或?qū)逊康禺a(chǎn)市場攪動得強者愈強、弱者愈弱。 何田認為,雖然2012年房地產(chǎn)市場還沒怎么上演“大魚吃小魚”,但是大魚變大擠走小魚的情況已經(jīng)成為定局?!澳壳?,我國百強房企加起來的市場份額不過30%,就是房企老大萬科也只占了市場份額的百分之幾。而在美國,僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場份額?!? 何田說,這幾年品牌房企的市場占有率不斷提升,行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年,十家代表性企業(yè)的市場份額為全國的7.5%,到去年已擴大到11.6%,萬科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實現(xiàn)增長,品牌房企業(yè)績快速增長已經(jīng)擠占了中小開發(fā)商的市場空間,預計在2013年,品牌房企的占有率將繼續(xù)提升,行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。 “雖然大房企的壟斷也會帶來弊病,但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言,大房企的集中度越高,對政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事?!焙翁镎f。 猜房企應(yīng)對:多物業(yè)形態(tài)多層次開發(fā) 何田認為,2013年對房地產(chǎn)企業(yè)來講應(yīng)該是利好眾多的一年,如何踩準市場和政策節(jié)奏,隨行就市的以合理價格提供適銷對路的產(chǎn)品才是企業(yè)長遠發(fā)展的要訣。 何田建議,2012年東部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大,2013年這一趨勢可能會延續(xù),而部分三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當?shù)亟?jīng)濟、人口不匹配,或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風險。從產(chǎn)品方面來看,要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模,中小戶型、低單價、低總價是產(chǎn)品策略的必然選擇,想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益,區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性價比高的中大戶型高端產(chǎn)品必不可少。 另外,在當前住宅市場受到嚴密監(jiān)管環(huán)境下,拓展業(yè)務(wù),發(fā)展多物業(yè)形態(tài),如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風險、做強做大的重要途徑,但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是,這些產(chǎn)品存在周期長、前期資金投入大、產(chǎn)品開發(fā)能力要求高等,一窩蜂盲目投入可能導致供過于求或去庫存乏力的局面。
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漲是肯定得漲,漲多少那就是開發(fā)商的事了。吉林房子夠多了,漲大勁了也沒人買,家家都有房子。
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