可以提前還房貸嗎?提前還房貸真的劃算嗎?

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• 142****8926

  提前還貸劃算嗎
  觀點一：不如手頭留活錢
  在目前貨幣緊缺、信貸緊縮的環(huán)境下，提前還貸并不是一項好的選擇?，F(xiàn)在想要貸款的人很多，這時候把錢還了房貸，等到想用錢的時候再貸出來就難了。建議選擇一些短期的理財產(chǎn)品，如三個月以內(nèi)的產(chǎn)品，等到國家宏觀政策明朗、有明顯投資機會時進行投資，把資金的主動權握在自己手上。
  負利率時代，銀行存款實質(zhì)上“縮水”是正?，F(xiàn)象，風險承受度較高的投資者可多關注股票和基金的機會，選擇基金定投是一個不錯的投資方式。對保守型的借款人而言，選擇低風險的銀行理財產(chǎn)品較為可靠。目前，一年期銀行理財產(chǎn)品的預期年化收益率約3.5%至4%左右，超過當前CPI漲幅。目前銀行主攻的理財產(chǎn)品是3個月內(nèi)的短期、超短期保本或穩(wěn)健型理財產(chǎn)品，某行還有以1天、7天、14天、30天、60天和90天為周期的產(chǎn)品系列,為有不同流動性需求的市民提供多樣化的選擇。
  
  觀點二：善用房貸理財產(chǎn)品
  目前，加息的預期仍在，加息意味著房奴要多支付利息，減少利息支出**簡單、**穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金。但是，有一種方式不必提前還貸也能起到同樣的效果，就是房貸理財產(chǎn)品。
  目前已有多家銀行推出了具有理財功能的房貸還款賬戶，市民將閑置的資金存入這種賬戶，就可以抵扣貸款本金，從而大幅度節(jié)省利息支出，使自己的還款負擔減輕。
  比如 “存貸通”，“貸活兩便”，“存貸寶”等，都有以存抵貸的功能。辦了這種房貸理財產(chǎn)品，銀行會將借款人存入存貸寶賬戶中超出一定數(shù)額以上的活期存款視同為提前還款，抵扣貸款本金。如果遇到新的投資機會、開支計劃，或者急需用錢，借款人則可以隨時支取存在賬戶中的存款，包括被視為提前還款的部分存款。銀行每天根據(jù)賬戶中的資金情況計算抵扣收益，每月定期匯總支付到客戶賬戶中，這樣即使賬戶中的資金經(jīng)常變動，也能節(jié)省利息。
  值得一提的是,對于不同的資金量,銀行所制定的抵減標準往往不盡相同。一般來說,資金量越大,可供抵減的比例也就越高,房貸客戶要量力而定。
  
  觀點三：不擅投資不妨提前還款
  不擅投資，手上的余錢長期不用的市民借款人，要節(jié)省房貸利息支出，提前還款也是一個辦法。
  假設借款人今年年初時辦理了一筆金額為50萬元、期限為20年的“七折利率”按揭貸款，采用等額本息的還款方式。這一年中，市民每月還款額為3071.69元，20年后還清時利息總支出為237205.82元。還款一年，貸款還有483619.89元未還。如果借款人年底時提前還款10萬元，保持還款年限不變，則每月還款額將減少到2436.55元，19年后還清時利息總支出為192392.6元。這樣，市民月供減少了635.14元，利息總支出減少了44813.22元。
  如果銀行允許，提前還款時還可以變更還款期限。假設這位借款人在提前還款10萬元的同時，申請將還款總期限縮短為15年，則其每月還款額變?yōu)?016.04元，14年后還清時利息總支出為143554.62元。這樣，每月的還款額只減少55.65元，而利息總支出則減少了93651.2元。
  提前還款前，借款人較好考慮好自己近期內(nèi)是否還有大額支出的可能。如果到時再申請新貸款，碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。提前還款需謹慎，一定不可盲目提前還款。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:55:38
• 157****5096

  兩種情況不適宜提前還貸
  房貸還款方案的設計也需要被列入考慮范圍。中信銀行一理財師認為，有兩類貸款者不宜提前還貸。一類是已進入還款階段中期的、使用等額本息還款法的消費者，由于提前還款是通過減少本金來減少利息支出，如果中期之后提前還款，更多償還的是本金，實際節(jié)省的利息有限;二是還款期已達到1/4的、使用等額本金還款法的消費者，此時月供的構(gòu)成中，本金開始多于利息，此時提前還款，也不利于有效節(jié)省利息。
  提前還款**重要的指標不是節(jié)省利息的多少，而是家庭財政的承受能力、對收入預期的判斷以及所持理財觀念，**適合的才是**有效的。辦提前還貸適合于年齡偏大的人，一方面他們受傳統(tǒng)觀念影響，傾向于無債一身輕，另一方面他們收入增長的空間較小，也無力承擔投資風險帶來的波動。
  
  五種提前還貸方式
  對打算提前還款的購房者，還要先了解五種提前還款方式：
  全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清;
  部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短;
  部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變;
  部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時還款期限縮短;
  個別銀行允許借款人剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:53:54
• 154****1963

  提前還貸需要什么手續(xù)：
  一般辦理提前還款，需要先向銀行預約，具體可以咨詢貸款銀行相關政策。提前還貸的流程為：
  第一步：先查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
  第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及較低還款額度等其他所需要準備的資料。
  第三步：按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請。
  第四步：借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續(xù)。
  第五步：提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。
  
  提前還貸注意事項：
  提前還房貸莫忘和銀行提前預約，等待時間從即刻可辦到等一個月的都有。
  目前多數(shù)銀行暫不收提前還貸的違約金，但是也請在辦理手續(xù)之前問清楚。
  各家銀行對一年內(nèi)提前還貸的次數(shù)限制、每次的較低還款額限制等固定不一，請預先咨詢。
  要提醒借款人的是，如果購房者提前還清貸款余額，可以向保險公司提出退保申請。退保時，應當攜帶保險單、貸款銀行還款證明等有關單證(保險單正本由貸款銀行保管，保險單副本由購房者保管)去保險公司辦理有關退保手續(xù)。退保費為：(實繳保險費-借款額 按照實際貸款期購房者應支付的保險費) (1-5%)。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:52:59
• 134****6341

  簡單來說,投資收益高于房貸利率或?qū)α鲃有砸筝^高的客戶,也就是理財達人和小企業(yè)主們并不適合提前還貸;此外即使沒有更好的投資渠道,以下情況也不適合提前還貸。
  
  “采用等額本息還款且還款期已達3年～5年以上的房貸客戶,提前還款并不劃算”,國內(nèi)出名理財師姜龍君在接受《紅周刊》記者采訪時表示,“由于等額本息法采用的是先還息后還本的方式,將全部貸款本息分攤到各月收取,前期月供中本金占比較低,歸還的大多是利息,還款在3年～5年以上,利息已還了不少,越往后越相當于免息分期,此時部分提前還貸,無異于主動放棄低成本的資金使用權,頗不劃算?！?br/>
  此外,申請貸款時享受了較高利率折扣(如7折～8.5折)的客戶,也不適合提前還貸,因為從樓市調(diào)控和利率市場化的角度來看,這種優(yōu)惠幅度將很難再現(xiàn)。當然,為了出售房屋而提前結(jié)清貸款的客戶無需考慮上述因素,只是在“認房又認貸”的“限貸”政策之下,住房貸款的申請難度越來越大,更應珍惜。
  
  貌似較高的貸款利率,其實包含了杠桿工具、信用成本、資金使用權、貨幣的時間價值等諸多的成本對價,投資者利用銀行貸款提前獲得了房屋的使用權。取得貸款所付出的時間、精力和錢財,已經(jīng)做為“沉沒成本”無法追回,所以建議安心享用這些勞心傷神才取得的資金使用權。
  
  姜龍君認為,合理負債是財務規(guī)劃的重要組成部分,負債不僅是“借雞生蛋”的工具,也是“強制儲蓄”的手段;從現(xiàn)金規(guī)劃的角度來說,保持適度的流動性是防范風險、捕獲機會的必備條件,普通百姓雖不強調(diào)“現(xiàn)金為王”,但“手中有錢,心里不慌”的原則還是要恪守的。在當前信用貨幣擴張,利率水平較低的階段,建議大家多使用銀行貸款,不必忙著提前還貸。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:52:03

相關問題

• 問 房貸提前還劃算嗎?房貸該不該提前還?
  答

  可以提前還貸，也可以一次性還清。一般來說會交個把月的違約金，但客戶資質(zhì)優(yōu)良的話，銀行不敢得罪不敢扣，具體去問為你辦貸款的客戶經(jīng)理吧。也有可能讓你買理財就不交違約金什么的，具體以銀行為準，有彈性的。

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• 問 房貸可以提前還嗎？提前還款劃算嗎？
  答

  目前，以下2種情況較為適合房貸提前還款：1.如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限三分之一，提前還款比較劃算。2.如果是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款。上面是基于還款金額和時間來說的，具體我們還要從房貸利率、貸款人年紀、貸款人收入情況和通貨膨脹等情況共同來看。1. 房貸利率大家想要提前還款，無非是覺得房貸利率較高，時間越長，利息越多，提前還款，減少未還本金，就可以減少利息。但在這種情況下，大家要從幾個方面共同考慮，才能知道提前還款是否適合。如果是公積金貸款，10年及以上貸款期限，利率為3.25%；如果是商業(yè)貸款，10年及以上貸款期限，利率為4.90%。而且每家銀行的貸款利率上浮情況還有所不同，一般會上浮到5.4%左右，偶爾甚至可能會高達6%以上。也就是說，兩者相比，公積金貸款利率偏低。大家如果是公積金貸款，在還款金額不會影響正常生活的情況下，大家不用著急還款，可以將還款資金用來改善生活質(zhì)量或是進行理財、投資，以此獲得更多收益。若是商業(yè)貸款，大家可以依據(jù)自身的收入和家庭情況，進行綜合評估。2. 貸款人年齡和收入情況如果貸款人年輕，工作收入都相對穩(wěn)定，未來收益還會持續(xù)增加，完全可以承受每月房貸還款，那提前還款意義不大。如果貸款人已到中年或即將退休，收入會逐漸減少或不再穩(wěn)定，那么有多余資金可以選擇提前還款，畢竟無債一身輕，還款后可以安心享受晚年生活。3. 錢的通貨膨脹率隨著經(jīng)濟發(fā)展，錢會越來越貶值，2005年讓你每月還房貸2500元，可能會覺得挺多，但如今到了2018年，每月依舊還款2500元，大家還會覺得多么？所以，資金收入穩(wěn)定，還處于事業(yè)上升期的中青年人，可以不用著急提前還款，未來每月的還款金額跟大家的月收益相比，將占比很小且還款輕松。4. 額外投資收益這里我們要注意，如果資金不用來還款，而是投資其他收益更高的投資、理財項目，收益完全可以滿足還款需要，那么也完全沒有必要提前還款。但如果是除了購買**簡單的銀行定期存款或收益不高的理財之外，再沒有一點理財知識的個人，可以選擇提前還款，因為資金不還，也無法創(chuàng)造出更多價值，那還不如提前還款，減少利息。因此，無論從什么角度和方面來說，房貸提前還款好不好，都要大家根據(jù)自己和家庭去決定。每個人和家庭都不盡相同，沒有辦法一概而論，只能在自身情況下，選擇**適合的還款方式。

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• 問 提前還房貸合算嗎? 房貸提前還貸劃算嗎 建議不要提前還房貸
  答

  那要看你的貸款利率，如利率本身上浮，還是提前還合算。如果利率本身是打折的，那么就不需要提前還，有錢可以做其他投資，只要高過貸款利率就行。

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• 問 ??如何還房貸更劃算?房貸可以提前還嗎?
  答

  可以提前還一部分。銀行主要提前歸還貸款方式：1、全部提前還款借款人向銀行辦理單項個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款的，借款人經(jīng)貸款銀行同意可以一次性提前歸還全部積欠本金，利隨本清。貸款人不計收提前期的利息，也不退還或減免按原合同利率已收取的貸款利息。 借款人向銀行辦理個人住房組合貸款的，借款人提前全部歸還個人住房公積金貸款，保持個人住房商業(yè)性貸款的，可向原辦理組合貸款銀行提出申請，由貸款銀行代辦公積金貸款還款手續(xù);個人住房商業(yè)性貸款由原辦理組合貸款銀行辦理。2、部分提前還款個人住房公積金貸款只能辦理全部提前還款，部分商業(yè)銀行可辦理個人住房商業(yè)性貸款的部分提前還款，且辦理部分提前還款的方式不盡相同。辦理部分提前還款有兩種方法：第一種方法為貸款期限和貸款利率按原貸款合同不變，部分提前還款后，月還款額相應減少;第二種方法為貸款期限縮短，按原貸款合同利率不變，部分提前還款后，月還款額不變。

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• 問 房貸提前還劃算嗎
  答

  房貸提前還劃不劃算，還是要看提前還款的時間，如果說已經(jīng)還款了很長一段時間，并且享受過貸款的特殊優(yōu)惠，再提前還款就不是特別劃算的事情，但如果是還款的初期，整個貸款進程沒有進行到1/3，有富裕資金的話，提前還款還是比較劃算的。是否提前還款，可以從以下幾點進行具體分析：1、有些人在申請房屋抵押貸款的時候是享受過貸款特殊優(yōu)惠政策的，這種情況就不建議提前還款。2、打算提前還款之前要先了解一下銀行方面的利率，如果利息下滑，選擇提前還款，有些不劃算。3、所在的城市房價出現(xiàn)一定的下跌，而利率基本持平的話，可以不必急于馬上提前還款觀察一下，再決定要不要還款。4、當時選擇的是等額本息，還款年限已經(jīng)超過2/3，基本就不建議提前還款。