房地產如何避稅

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• 135****3614

  中國人買房，不論是在買房時準備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內匯款到美國子女名下讓其購買房產，或是父母購買房產后在房產證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務知識，以及如何合理避稅。
  
  
  首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：
  
  #外國人贈予美國人
  
  如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產（匯款，股權，債權等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產（房產，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。
  
  #美國人贈予美國人
  
  如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個受贈人。也就是說，如果當年內贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。
  
  
  贈予有形資產，以房產為例，其價值是按贈予當期的市值為準。房產的市值可用房產評估報告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。
  
  
  #干貨-如何合理避稅
  
  如果做贈予稅規(guī)劃的話，通常是不推薦直接贈予房產的，會建議將房產放入LLC公司里，再贈予公司股權。好處在于，如果是外國人的話，贈予無形資產不需繳稅，而公司股權就屬于無形資產。如果是美國人的話，贈予公司股權，可就公司股權再做價值評估。通過降低公司股權控制力和降低市場流通性，來降低公司的市值。從而達到降低贈予價值的目的。
  
  作者： 倪霽瑤
  
  畢業(yè)于美國圣托馬斯大學，提供跨境投資稅務，公司合規(guī)管理，企業(yè)架構規(guī)劃；美國個人稅，EB-5投資移民，L/B/H類簽證稅務規(guī)劃；美國公司經營本地化稅務，財務，及審計事項

  查看全文↓ 2018-06-30 13:27:08
• 135****6728

  一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：
  1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
  2、土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予征稅。
  3、以房地產轉讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。企業(yè)兼并轉讓房地產的，暫免。交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當?shù)囟悇諜C關核實，免征。房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押的征。房地產出租不征。房地產評估增值不征。國家收回房地產產權免征。土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續(xù)的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項目
  二、土地增值稅可扣除項目：
  1、取得土地使用權所支付的金額
  （1）、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金
  （2）、以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的土地出讓金
  （3）、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款
  2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發(fā)成本）
  （1）、土地征用及拆遷補償費
  (2)、前期工程費
  （3）、建筑安裝工程費
  (4)、基礎設施費
  （5）、公共配套設施費
  （6）、開發(fā)間接費：直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。
  3、開發(fā)土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發(fā)費用）主要指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。
  4、轉讓房地產有關的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加
  5、財政部確定的其他扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20％扣除。
  6、舊房及建筑物的評估價格。以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。
  三、合理避稅具體方法：
  1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行**大限度調整分攤，將獲得的增值額**大限度的平均，保持各處開發(fā)項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。
  2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發(fā)成本中的開發(fā)間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發(fā)生的相關費用可以分攤部份至房地產開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:26:18
• 133****1465

  房地產企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
  避稅具體方法：
  一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  
  二、是預收房款開具收據,不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
  　　三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  　　四、是隨意調整稅款申報數(shù)額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。
  　　五、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
  　　六、是虛列開發(fā)成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產營業(yè)稅及附加等。
  　　七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
  　　八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
  　　九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  　　十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

  查看全文↓ 2018-06-30 13:25:42
• 132****0970

  房產稅如何計算、個人房產稅的計算方法、兩種計稅方法從價計征房產稅。
  1.從價計征的房產稅,是以房產余值為計稅依據。房產稅依據房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。
  2.房產稅采用比例稅率,依照房產余值從價計征的,稅率為1.2%。從租計征房產稅。
  1.從租計征的房產稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。
  2.房產稅采用比例稅率,依照房產租金收入計征的,稅率為12%。
  3.對個人按照市場價格出租的...

  查看全文↓ 2018-06-30 13:24:42
• 131****4460

  一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：
  1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
  2、 土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予征稅。
  3、以房地產轉讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉讓，征稅。
  合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。
  企業(yè)兼并轉讓房地產的，暫免。
  交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當?shù)囟悇諜C關核實，免征。
  房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押的征。
  房地產出租不征。
  房地產評估增值不征。
  國家收回房地產產權免征。
  土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。
  首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續(xù)的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發(fā)生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項目
  二、土地增值稅可扣除項目：
  1、取得土地使用權所支付的金額
  （1）、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金
  （2）、以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的土地出讓金
  （3）、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款
  2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發(fā)成本）
  （1）、土地征用及拆遷補償費
  (2)、前期工程費
  （3）、建筑安裝工程費
  (4)、基礎設施費
  （5）、公共配套設施費
  （6）、開發(fā)間接費：直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。
  3、開發(fā)土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發(fā)費用）
  主要指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。
  4、轉讓房地產有關的稅金
  主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加
  5、財政部確定的其他扣除項目
  從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20％扣除。
  6、舊房及建筑物的評估價格。
  以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。
  三、合理避稅具體方法：
  1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行**大限度調整分攤，將獲得的增值額**大限度的平均，保持各處開發(fā)項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。
  2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發(fā)成本中的開發(fā)間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發(fā)生的相關費用可以分攤部份至房地產開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。

  查看全文↓ 2018-06-30 13:22:35

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• 問 房地產如何避稅
  答

  中國人買房，不論是在買房時準備資金的過程中，或是買房后都存在贈予的問題：比如從父母從國內匯款到美國子女名下讓其購買房產，或是父母購買房產后在房產證上加上子女的名字，亦或是直接贈送給子女。在美國，即使是父母與子女之間的贈予，有時也需要交稅，今天優(yōu)投房小編帶大家了解一下在美國贈予必需要知道的稅務知識，以及如何合理避稅。首先，贈予人身份不同，贈予的額度也不同：#外國人贈予美國人如果是沒有美國身份的外國人的話，贈予無形資產（匯款，股權，債權等）給美國人不需要交贈予稅，贈予有形資產（房產，汽車等）一生的免稅贈予額度僅為6萬美元。#美國人贈予美國人如果是美國人贈予美國人，無論有形還是無形資產，每年有1萬4千美元的免稅額度給每個受贈人。也就是說，如果當年內贈予任何人低于1萬4千美元，即使贈予了100個人，也不需要繳稅。一生的免稅贈予額度為549萬美元。贈予有形資產，以房產為例，其價值是按贈予當期的市值為準。房產的市值可用房產評估報告（Appraisal Report )為證明。超過一生額度以后開始繳稅，具體稅率如下圖。

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• 問 房地產企業(yè)如何避稅
  答

  房產稅按房產價值乘以百分之十二的稅率，房產價值房產證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進項稅就是本期應繳納的增值稅。推遲確認收入，可以減小本期應納增值稅額，推遲納稅期間。

  全部3個回答>
• 問 房地產怎樣避稅
  答

  房地產企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預收房款開具收據,不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握?！　∪?、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。　　四、是隨意調整稅款申報數(shù)額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。　　五、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。　　六、是虛列開發(fā)成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產營業(yè)稅及附加等?！　∑摺⑹且苑康謧?、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。　　八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本?！　【?、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∈?、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

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• 問 精裝修怎樣避稅?房地產企業(yè)如何合理避稅？
  答

  編著：湖北春園律師事務所實習律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業(yè)經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務接待費２０００萬元”。另一個房地產企業(yè)，則將一些設計工作交給海外自己的關聯(lián)公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯(lián)交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成**后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務總局公布的“２００３年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業(yè)。即使是專為房地產企業(yè)設置的“２００３年度房地產開發(fā)經營行業(yè)納稅十強”里，房地產企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。二)是預收房款開具收據,不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。四)是隨意調整稅款申報數(shù)額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。五)是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

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• 問 房地產稅應該怎么繳 房地產稅如何合理避稅
  答

  之前有消息指出，房地產稅或在2017年實行，究竟何時開征、要不要設“免征額”等具體措施還沒有明確的規(guī)定。據權威信息，?房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。房地產稅將由現(xiàn)行的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。 關于房產稅，老百姓**為關心的就是開征之后，稅收負擔會不會增加？ 目前，重慶、上海開征房產稅的試點，也可為這個答案提供一定佐證。?? 2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點城市開始房產稅征收。從實施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。?? 幾教你合理避開房產稅? 1、套數(shù)不要貪多?? 對于按照家庭擁有房屋的套數(shù)征房產稅，專家普遍的觀點是首套房免征。因此，手里房子有多，不住人，不準備留給兒子娶媳婦，留給女兒招女婿的，在房地產稅開征前**好可以找個合適的時機賣了。?? 2、避免過大面積 此前，在上海和重慶試點的房產稅，均劃定了“豁免征收面積”，使得其**終變成了奢侈品稅。此次改革將不同于以往，既然要有龐大的基數(shù)支撐，不可能給予人均60平米的豁免面積，有30平米就不錯了，甚至零蛋都有可能。因此，想省錢的話，別搞太大。?? 3、買普通住宅? 不久前網傳“100萬的首套房每月或繳房產稅400元”。不少專家出來辟謠，并稱首套房應該會免征，但只是“應該”而已。如果首套免征的話，根本無法起到“土地財政的替代者”的作用，因此“應該”的不靠譜系數(shù)很高。?? 4、適度郊區(qū)購房? 通過稅率高低來引導購房者選房區(qū)域，上海早已有先例，未來很有可能會得到推廣。若每年評估一次并進行征收，毫無疑問，適度郊區(qū)一點的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當然，靠郊區(qū)的地方產業(yè)集合度不高，工作機會少，往市中心上班的成本會高很多，需要算清楚。?? 5、先買房再結婚? 根據《上海市征收房產稅試點的暫行辦法》，房產稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。?? 尚未購買房產的男女朋友正準備購房結婚，并且婚后有計劃再行購買房屋的，雙方可以單獨購買一套房屋后再行結婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產稅。當然，這只有在一套房免征稅的情況下才適用。?? 6、多生孩子，攢面積?? 如果人均可以享受60平米的免征權，那么如果家庭里多添一個孩子自然就拉低了人均住房面積，繼而可以逃掉房產稅?？墒?，現(xiàn)在養(yǎng)育一個孩子的成本那是相當?shù)木薮?，如果你恰巧想多要一個孩子，那恭喜，如果僅僅為了逃避房產稅，那請三思。???