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二手房按揭貸款購房根據商業(yè)貸款和公積金貸款，貸款的計算標準分別如下：（一）買方商業(yè)貸款購房：1、買方選擇商業(yè)貸款購買首套住房，**低**比例為房屋評估價的30%，**高貸款比例為70%；2、買方選擇商業(yè)貸款購買二套以上住房，**低**比例為房屋評估價的50%，**高貸款比例為50%；3、買方選擇商業(yè)貸款購買商業(yè)用房，**低**比例為房屋評估價的50%，**高貸款比例為50%；（二）買方公積金貸款購房：1、買方選擇公積金貸款購買首套住房，**低**比例為房屋評估價的20%，**高貸款比例為80%；2、買方選擇公積金貸款購買二套住房，**低**比例為房屋評估價的40%，**高貸款比例為60%；3、買方購買三套及以上住宅以及購買商業(yè)用房無法使用公積金貸款。
全部4個回答>銀行按揭二手房如何計算房齡
132****0035 | 2018-07-05 10:45:39
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153****2765
房齡會影響二手房的評估。而買二手房**終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應的縮短，這樣會影響對房屋的評估。
查看全文↓ 2018-07-05 10:46:05
土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。要說房齡如何影響二手房貸款，**嚴重的就是，如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。
房齡越大，能貸款的年限就越短。一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的**高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取**短的。二手房的話，商貸年限為50年減去房齡（各銀行有差異）；磚混結構公積金貸款年限為47減去房齡；鋼混結構公積金貸款年限為57減去房齡。
這就是房齡如何影響二手房貸款的介紹，房齡很重要，可以影響你是否能貸款、能貸多少錢以及能貸多長時間等。不過更重要的是你要清楚房齡是從什么時候開始計算的。
房齡從何時開始計算？
房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房齡并不是從你拿到房子的那一刻算起的，而是從開發(fā)商拿到地那一刻開始計算，每過一年算一年，和人的年齡計算方式一樣。
房產證或者土地使用權證上的時間也不一定能反應出真實的房齡。想知道房齡如何影響二手房貸款，首先要懂得看房齡。通常來說，房產證上的時間與開發(fā)商拿地的時間是不一樣的，尤其是二手房的話，房產證上的時間記錄的就是原有房主取得房屋產權的日子，這個日期是遠遠晚于開發(fā)商拿地的日子的。
所以在實際生活中，購買者若想買到能使用70年的房子是很困難的，因為開發(fā)商在拿到地之后，才會開始施工建設與銷售，這一段時間都是會計算在房齡里的。
這就是房齡的計算，不管房齡如何影響二手房貸款，很多人對房齡的計算是有點混亂的，我們一般說房齡是房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算，但實際生活中還要包括開發(fā)商拿到地到施工建設與銷售這段時間。
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135****7740
1、房齡會影響房子的硬件設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發(fā)嚴重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患。
查看全文↓ 2018-07-05 10:45:54
2、房齡和剩余土地使用年限之間有關聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3、房齡和貸款有關聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯(lián)密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業(yè)貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數?？偟膩碚f，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
二手房如何看房齡？
一、到產權登記部門查詢
買二手房，辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產權登記部門查檔，一般是住建委所在地或不動產登記中心，那里能查到**準確的房齡，但是這個對于買家來說比較困難，需要由賣家?guī)袭a權證、身份證等相關證件去查詢，費時費力，很多賣家都不愿意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的，買家需要查詢也是要等到簽過合同進入貸款階段才行，也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產局查詢。
二、查看產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是公房則時間更長，**少前推兩三年時間，而如果是多次轉讓的房子可以看房產證上房屋的建成年代，有些房屋的房產證上會顯示建成年代，有的房產證上會有測繪頁，上面會有房屋建成年代的記載，可以做房齡參考。
三、觀察房屋內外結構
買二手房看房的時候也應該注意房齡問題，特別是剛剛粉飾過的墻面，很有可能是為了出售而翻新，看房的時候需要注意觀察廚房、衛(wèi)生間，因為廚衛(wèi)的裝修關系到眾多管道，不容易更換，一般能從裝修風格、材質能判斷房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡，還有就是地板的裝修也不容易更換，地板的成色以及款式，都能看出房屋的裝修年代。
四、多方打聽收集信息
一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實信息，二是通過小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽，通過旁敲側擊獲得答案，了解真實的房齡。 -
133****5485
目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限為70年與基樓盤原始竣工的時間之差。一般是二手房房齡越小越好。
查看全文↓ 2018-07-05 10:45:47
二手房按揭貸款，一般來說，有這幾方面限制：
產權證：已取得房地產權證的商品房，或立即可以取得房地產權證并入住的商品房;
房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產;
貸款成數：普通住房**高8成，而其他房產**高6成;
貸款期限：普通住房的房產已使用年限與貸款年限之和**長不超過30年，其他房產的已使用年限與貸款年限之和**長不超過20年(且貸款期限**長不超過10年);貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。
利率選擇因人而異：收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因為未來可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學教授、公務員等，則建議選擇浮動利息，因為他們在銀行貸款客戶中屬于優(yōu)質客戶，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動利率比較優(yōu)惠。
收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供收入證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如：大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
特別提醒，有一些二手房是無法貸款的，如回遷房，安置房，公產房，企業(yè)產房，小產權房等產證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時候一定要注意房子是否具備產權證。
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通常房產證上有建成年份，結合實地考察，如房屋結構、裝修情況等綜合判斷。
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二手房房齡=竣工年份-當前年份。
全部3個回答> -
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1. 買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款，并約定**款及貸款的比例。在這個環(huán)節(jié)，買方一般應在現場看房的同時，查驗賣方的《房屋產權證》、水電氣費記錄等憑證;有時賣方會要求買方繳納一定的定金。 2. 買賣雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產交易市場現場打印《房產買賣協(xié)議》(協(xié)議上應明確注明房屋價款的支付方式，如"20萬元作為**款;其余資金申請貸款"等)，并且同時由買賣雙方到當地房管局現場簽訂《私產房屋代收代付協(xié)議》，用以明確交易資金代收代付的委托關系。 3. 由于二手房的特殊性，買方需要先找評估公司對所購房產進行評估。銀行會根據房屋交易價和評估價中較低者作為放貸的依據。需注意的是，有些銀行會只接受指定評估公司的評估報告，而有些銀行則沒有要求，因此，購房者在評估前要先咨詢貸款銀行。 4. 為了保證貸款的安全性，一般銀行會要求買方提供擔保。擔保人可以是有經濟能力的個人，也可以是專業(yè)的擔保公司。需注意的是，目前有些銀行已經推出了無擔保的二手房貸款，因此，購房者在辦理房貸前要明確所在銀行對擔保費的收取。 5. 買方持《私產房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存**款，并取得交存**款的證明，同時可向該銀行申請二手房貸款并提交全部貸款申請資料。 6. 銀行審核通過后，買方與銀行簽訂借款合同，銀行通知賣方貸款可付。 7. 買賣雙方帶房產證原件及復印件，買賣契約及復印件，買賣雙方的身份證等資料到房產局辦理過戶手續(xù)，并帶舊土地證到土地局辦理換證手續(xù)。 8. 買方帶上房產證、土地證過戶收據、經鑒證的買賣契約、契稅發(fā)票等材料，到房產局辦理房產的抵押手續(xù)。 9. 銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢，買方人向房管部門領取新的房產證。 10. 購房者按照規(guī)定的還款方式，按時歸還借款。在還清所有貸款后，購房者辦理抵押登記注銷手續(xù)。
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經驗告訴我，查房齡先看房產證，再問房產中心，必要時可實地考察。
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