??房屋拆遷評估價格是怎么評估的

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• 133****4289

  一、拆遷評估比準價格的確定
  （一）評估比準價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按下述二個價格從高確定：
  1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；
  2．根據(jù)交易價從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定的價格。
  
  二、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定
  （一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。
  （二）采用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可采用市場比較法的方法求取。
  三、裝修補償標準
  房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標準，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機構(gòu)評估確定。

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• 145****3990

  第二章 住宅房屋拆遷評估
  　　第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。
  　　第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術(shù)路線為：
  　　1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O(shè)定要求參見附件三；
  　　2.測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：
  　　基準價格 = × × × ×
  　　Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；
  　　—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；
  　　—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定；
  　　—可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；
  　　—可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；
  　　—可比實例權(quán)益因素情況修正為標準樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；
  　　3.確定分類基準價格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準價格，其公式為：
  　　，j＝1，2，3
  　　其中Vo1為成套住宅分類基準價格，Vo2為獨門院落住宅分類基準價格，Vo3為非成套住宅分類基準價格，Kj為對應(yīng)的分類基準價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；
  　　4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應(yīng)類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。
  　　其計算公式為：
  　　被拆遷住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 ×
  　　K31i—標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。
  　　第三章 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估
  　　第十六條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：非住宅非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六。
  　　第十七條 成本法評估技術(shù)路線：
  　　1. 測算地價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；
  　　2. 確定房價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；
  　　3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標準》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C；
  　　4.補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補償價格Vi為：
  　　Vi＝PD＋PJ－C。
  　　答案補充
  　　非住宅營業(yè)用房拆遷評估第十八條 非住宅營業(yè)用房評估方法：非住宅營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。第十九條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房樣本房的基準價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：Vo為基準價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。第二十條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估：被拆遷營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其拆遷補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：
  　　被拆遷房屋評估價格 = —商業(yè)街區(qū)基準價格；fxy—商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；fm—商業(yè)街道路線修正系數(shù)，；f31i—為被拆遷房屋實體因素修正系數(shù)，

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• 138****6913

  拆遷評估標準根據(jù)房屋價值而確定。 拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 城市房屋拆遷估價指導意見 ●適用范圍 第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。
  第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
  房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。
  搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。
  被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 ●操作辦法 第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
  第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。
  拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。
  第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。 ●細節(jié)認定 第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
  拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 城市房屋拆遷估價指導意見 ●適用范圍 第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。
  第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
  房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。
  搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。
  被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 ●操作辦法 第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
  第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。
  拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。
  第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。 ●細節(jié)認定 第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

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相關(guān)問題

• 問 房屋怎么評估價格？
  答

  房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

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• 問 房屋評估價值是怎么評估的？
  答

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評估方法。二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。四、具體的計算過程，你可以買一般房產(chǎn)估價師的書看，來進行學習。

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• 問 評估房屋評估價怎么算?
  答

  估價房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價房子的權(quán)利狀況及房子現(xiàn)時的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪證載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、國有土地使用權(quán)剩余的使用年限、房子使用權(quán)是出讓還是劃撥;估價的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時,有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費群體、交通情況、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價格水平等等。并在以上基礎(chǔ)上認真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價房子拍照留證。

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• 問 ??房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。

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• 問 房屋評估哪家好？二手房評估價重要嗎？怎么做好房屋評估價格？
  答

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導。二手房的價格到底如何評估呢?房地產(chǎn)評估機構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

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