樓盤如何定價的

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• 154****5913

  環(huán)境：住宅樓盤要看宜居程度，也就是居住品質(zhì)。商業(yè)樓盤，要看商業(yè)氛圍。比如：居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、自然環(huán)境（你看，只要是濱湖、濱水，就能扯出一大串的東西）等等。
  
  　　區(qū)域配套：所謂配套，通俗點就是周邊有沒有銀行、**、醫(yī)院、菜市場、超市等等相關(guān)。
  
  　　交通：無論是商業(yè)還是住宅樓盤，交通的通達(dá)度，都很重要。比如，有個樓盤建設(shè)的品質(zhì)很高，但是，開車進(jìn)去之后就出不來了，太堵？或者太遠(yuǎn)、或者主要出行路線太陳舊等等。
  
  　　競爭項目的定價，你也賣樓盤，我也賣樓盤，我賣1W，你總不能開價2W。競爭項目的樓盤也是定價參考因素之一。
  
  　　開發(fā)商、投資商的財力：有錢的主，資金鏈富裕就不著急，通常，大財主都有錢有渠道請到好的設(shè)計公司規(guī)劃公司，設(shè)計出來的產(chǎn)品自然也不錯；次一點的資金鏈緊張，就會相對定價略低、優(yōu)惠幅度大一點，這樣去化的快。銷售周期短，不會拖著資金鏈。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:48:46
• 133****2395

  中山二手樓盤
  大自然廣場
  均價：13000元/平米
  位置：沙溪鎮(zhèn)新濠路60號（華發(fā)生態(tài)園右側(cè)）
  盛景尚峰中央生態(tài)花園
  均價：10000元/平米
  位置：東區(qū)中山四路86號（起彎道與中山四路交匯處）
  星匯灣
  均價：10000元/平米
  位置：石岐區(qū)中山二路與悅來南路**交匯處
  以上價格來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考，具體價格以購買時為準(zhǔn)

  查看全文↓ 2018-07-17 10:48:33
• 147****9506

  
  　　一般來說，市場上很少見到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購期間，**高可獲7折優(yōu)惠”、“一口價單位**高8折”等煽動性的語言，加上觸目驚心的大紅“X”，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很輕易給消費者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大便宜，對銷售往往有所促進(jìn)。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用，如豪宅樓盤的買家對此就不一定“感冒”。
  
  　　現(xiàn)象二
  
  　　高價開盤增加市場認(rèn)可度
  
  　　有的樓盤在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，以較高售價推出市場。如去年，珠江新城某樓盤開盤時號稱要以2萬元/平方米的定價進(jìn)行銷售，而當(dāng)時周邊樓盤的定價不到1.5萬元/平方米。
  
  　　專業(yè)人語
  
  　　使用這樣的定價策略可以避開價格戰(zhàn)，利用買家“一分錢一分貨”的心理，向客戶傳遞樓盤高素質(zhì)、高品質(zhì)及強(qiáng)大的**能力，非凡是中高檔樓盤，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價方式可以強(qiáng)調(diào)樓宇的保值**作用。此外，高價還可以吸引消費者的注重，提高樓盤知名度。
  
  　　使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買欲影響不大。但只適合實力雄厚的發(fā)展商在銷售高檔樓盤時使用，且在競爭激烈時，輕易被其他素質(zhì)高、樓價相對較低的競爭對手搶走客戶，高價也增加了樓盤銷售的難度，回籠資金速度較慢。
  
  　　現(xiàn)象三
  
  　　大差距定價增加控制力
  
  　　“均價”的高低一向是人們判定樓盤價格的標(biāo)準(zhǔn)，但近期不少樓盤都采用了拉開高低價格距離的“差價”營銷方式。如近期銷售的天河區(qū)某樓盤，同為洋房產(chǎn)品，價差達(dá)3000元/平方米以上，價格跨越幅度大，南向和北向單位相差達(dá)數(shù)十萬元。據(jù)發(fā)展商介紹，這樣的定價策略，使得更多消費者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進(jìn)一步擴(kuò)大。
  
  　　專業(yè)人語
  
  　　這種定價方式可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加發(fā)展商對銷售進(jìn)度的控制能力。房管部門嚴(yán)格監(jiān)控發(fā)展商的“捂盤”行為，所有單位一旦拿到預(yù)售證就必須銷售，但發(fā)展商完全可以通過刻意提高某些暫時不預(yù)備賣出去的單位的定價來達(dá)到控制銷售進(jìn)度的目的。另外，由于部分單位用的是高定價，也很輕易形成價格參照體系，讓購買低價單位的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價差，對發(fā)展商的水平有較高的要求。
  
  　　現(xiàn)象四
  
  　　低開高走敦促買家入市
  
  　　低開高走是現(xiàn)在不少樓盤都采用的定價策略。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價提高，達(dá)到**終的銷售目的。
  
  　　專業(yè)人語
  
  　　這種做法的優(yōu)點是：每次價格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房。但并非每個項目都可使用。首先，樓盤的發(fā)展商必須有足夠?qū)嵙Γ挥袃?yōu)秀物業(yè)才會受到買家追捧。其次，必須控制好升價的幅度，升幅不能過多過快，否則銷售后期應(yīng)預(yù)留的升價空間過去，輕易讓競爭對手奪走顧客。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 10:45:02

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商一般是怎么樣跟自己的樓盤來定的？
  答

  一般而言,開發(fā)商會結(jié)合建筑成本/管理費用/財務(wù)費用/營銷費用/不可預(yù)見費用/稅收費用/樓面成本來確定自己的成本價.而項目銷售訂價往往由營銷部門或營銷***機(jī)構(gòu)來完成.他們訂價的主要參照物是基于現(xiàn)售條件,結(jié)合項目可能的競爭優(yōu)勢與個性特點,分景觀/朝向/套型/創(chuàng)新點/地段/服務(wù)品牌/物業(yè)定位/規(guī)模/新賣點等,以區(qū)域均價為藍(lán)本加減后確定第一波試探市場的價格,然后通過運籌過程來識別該價格的可接受程度,作為項目正式推出的初始價格。

• 問 樓盤是如何定價的?哪些因素影響樓盤價格?
  答

  簡單說點框架的東西：1、成本導(dǎo)向定價，就像樓上的所說的，把所有的成本算進(jìn)去，再加上預(yù)期的收益，算出一個定價。2、需求導(dǎo)向定價，考慮下顧客的接受水平來制定價格。這個基本沒有采用的。3、競爭導(dǎo)向定價，主要考慮競爭樓盤的價格。

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• 問 樓盤是如何定價的 哪些因素影響樓盤價格
  答

  我們在看房時總會問房價。比如我們知道某一個區(qū)域的房價3萬/平，而另一個地方卻只要7000/平。那么房價是如何定出來的呢？哪些因素影響了樓盤的價格呢？ 樓盤定價 綜合起來也就3點，1、財務(wù)測算決定價格下限；2、市場環(huán)境和銷售計劃決定價格上限；3、產(chǎn)品規(guī)劃決定內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 首先，財務(wù)測算是第一個環(huán)節(jié)，是定價的基礎(chǔ)。所謂的財務(wù)測算就是根據(jù)財務(wù)活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)未來的財務(wù)活動和財務(wù)成果作出科學(xué)可預(yù)計和測算。它是財務(wù)管理的環(huán)節(jié)之一，其主要任務(wù)在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)，預(yù)計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標(biāo)，測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制計劃，分解計劃指標(biāo)服務(wù)。財務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)主要包括明確預(yù)測目標(biāo)，搜集相關(guān)資料，建立預(yù)測模型，確定財務(wù)預(yù)測結(jié)果等步驟。 財務(wù)測算要達(dá)成的**終目的其實很簡單：不同售價的利潤率水平。除了利潤率，由于不同的價格會有不同的銷售速度（營銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場情況預(yù)測），所以還要看回款速度的要求?；旧蟻碚f，**低保證的價格，是由**低利潤率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。 回款速度這一點容易被很多人忽略，房地產(chǎn)畢竟是個玩現(xiàn)金流的類金融行業(yè)，所以有時候項目因為急于回款而做價格優(yōu)惠時（更常見的是給全款客戶更高的優(yōu)惠），那可確實是真金白銀占便宜的機(jī)會。 然后，在**低價格基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境（包括和競品的對比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計劃來確定每年的價格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量，和競品相比有足夠的競爭力。這個環(huán)節(jié)只需要回答一個終極問題：這個價格能不能在XX月里賣掉XX套？這是對經(jīng)驗需求**大的環(huán)節(jié)。 當(dāng)然這個環(huán)節(jié)不是一項獨立的工作，實際上屬于整個營銷定位和策略制定里的，要為這個價格找到它的合理性——市場和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購買、面對哪些競品、有哪些機(jī)會和威脅等等，這也是營銷里**有技術(shù)含量的工作之一。 **后就是技術(shù)活了，一個樓盤里面，每個房子之間的價格關(guān)系。價格關(guān)系其實有由兩個部分組成的：物理屬性和價格策略。 物理屬性就是大家都能想到的、買房?？吹揭蛩亓耍?、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價格關(guān)系能否在相互對比的情況下，促使客戶更快的做出購買決定。**理想的狀況是按照波士頓矩陣來設(shè)計（這其實需要直接指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)，在前期就預(yù)埋條件），**常見的則是價格標(biāo)桿，比如**相對量少但價格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價格很劃算等等。價格策略是**靈活多變的打法，在銷售過程中也會不斷變化的。 樓房定價除了上述因素之外還有具體的一些因素需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況來綜合考慮?？偟膩碚f，定價大的因素有財務(wù)指標(biāo)、市場環(huán)境、銷售計劃、產(chǎn)品規(guī)劃和價格策略等。對于購房者來說，明白了樓房的定價規(guī)則，也能夠綜合起來篩選出適合自己的區(qū)域和房源。

• 問 樓盤是如何定價 哪些因素影響樓盤價格
  答

  樓盤的建安成本差異不大，為何不同的樓盤的價格卻如此不同？有的樓盤即使是自住，配套和周邊設(shè)施差異也不大，而價格卻可以差到好幾萬？購房指南就來解釋下，樓盤定價的依據(jù)都是什么？ 在拍地之前，這是被深刻研究過的，定什么價格，一般以周邊同類同質(zhì)的競品樓盤為參考，然后進(jìn)行細(xì)化的比較，制定預(yù)定價格，進(jìn)行靜態(tài)效益動態(tài)風(fēng)險的評估，如果利潤率在10%以上，一般才會考慮拍地。 等到預(yù)證下來開始賣的時候再根據(jù)市場行情調(diào)整價格，以回款速度和利潤控制為目標(biāo)。至于影響價格的因素，主要有以下幾個方面： 1、樓板價（招拍掛或者協(xié)議或者......）； 2、建安成本； 3、本身品質(zhì)定位（高端項目定位與剛需區(qū)別）； 4、戶型設(shè)計優(yōu)劣勢（90平三房還三開間朝南什么的）； 5、精裝標(biāo)準(zhǔn)； 6、商業(yè)配套（自身有無商業(yè)配套；距本市個區(qū)域商圈距離）； 7、交通配套（公交站，地鐵站）； 8、學(xué)區(qū)（幼兒園，**，好的學(xué)區(qū)房溢價空間大的不得了）； 9、周邊環(huán)境（有無高架、菜場、垃圾場、變電站、臭水溝）等等。 這些都是看的到的顯性因素，還有的就是開發(fā)商根據(jù)自身情況做的調(diào)整，比如現(xiàn)金流出問題的之類，再有的就是市場行情，這個很明顯，市場差的時候降價促銷此起彼伏。 綜合一下，主要的以下幾個指標(biāo)： 1、財務(wù)上安全性：就是成本因素的綜合考慮。除了建筑和土地成本外，資金獲取的成本、營銷成本也在其中。算財務(wù)安全是要知道底線在哪兒。 2、投資人預(yù)期收益：這個不用細(xì)說了，通俗講就是老板想多長時間拿回多少錢。是要都賣掉還是要留一部分自用。 3、競爭比較：同地塊或者同檔次或者同類別產(chǎn)品，別人多少錢，這個就相當(dāng)于是市場標(biāo)尺了。按照這個標(biāo)尺來做自己的價格，風(fēng)險會比較小。 4、消費者預(yù)期：顧客判定你房子值多少錢？ 5、**重要的一點——就是消費者支付能力：他們從哪兒弄錢？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么價格？在不同的時間不同的市場背景下這些都不同。有時候開發(fā)商在做產(chǎn)品的時候，就是先確定我們要做一個總價一百萬、**30萬的產(chǎn)品，然后再落戶型。 以上5點，基本就周全了。具體應(yīng)用可以很靈活。

• 問 新樓盤開盤怎樣定價格？
  答

  開盤價是指合約開市前五分鐘內(nèi)經(jīng)集合競價產(chǎn)生的成交價格。如果集合競價未產(chǎn)生價格的，以當(dāng)日第一筆成交價為當(dāng)日開盤價。如果當(dāng)日該合約全天無成交，以昨日結(jié)算價作為當(dāng)日開盤價。收盤價是指合約當(dāng)日交易的**后一筆成交價格。如果當(dāng)日該合約全天無成交，則以開盤價作為當(dāng)日收盤價。　　在股票交易中股票是根據(jù)時間優(yōu)先和價格優(yōu)先的原則成交的，那么，每天早晨交易所剛上班時，誰是那個“價格優(yōu)先者”呢？其實，早晨交易所的計算機(jī)主機(jī)撮合的方法和平時不同，平時叫連續(xù)競價，而早晨叫集合競價。 每天早晨從9:15-9:25是集合競價時間?！　∷^開盤價集合競價就是在當(dāng)天還沒有成交價的時候，你可根據(jù)前一天的收盤價和對當(dāng)日股市的預(yù)測來輸入股票價格，而在這段時間里輸入計算機(jī)主機(jī)的所有價格都是平等的，不需要按照時間優(yōu)先和價格優(yōu)先的原則交易，而是按**大成交量的原則來定出股票的價位，這個價位就被稱為集合競價的價位，而這個過程被稱為集合競價。直到9:25分以后，你就可以看到證券公司的大盤上各種股票集合競價的成交價格和數(shù)量。 有時某種股票因買入人給出的價格低于賣出人給出的價格而不能成交，那么，9:25分后大盤上該股票的成交價一欄就是空的。當(dāng)然，有時有的公司因為要發(fā)布消息或召開股東大會而停止交易一段時間，那么集合競價時該公司股票的成交價一欄也是空的。因為集合競價是按**大成交量來成交的，所以對于普通股民來說，在集合競價時間，只要打入的股票價格高于實際的成交價格就可以成交了。所以，通?？梢园褍r格打得高一些，也并沒有什么危險。因為普通股民買入股票的數(shù)量不會很大，不會影響到該股票集合競價的價格，只不過此時你的資金卡上必須要有足夠的資金?！　?:30分開始，就是連續(xù)競價了。一切便又按照常規(guī)開始了?！　〖细們r是指對一段時間內(nèi)所接受的買賣申報一次性集中撮合的競價方式。我們知道，每天開盤價在技術(shù)分析上具有重要的意義。世界各國股市市場均采用集合競價的方式來確定開盤價，因為這樣可以在一定程度上防止人為操縱現(xiàn)象。在咨詢文件的創(chuàng)業(yè)板交易規(guī)則中，對集合競價的規(guī)定有兩點與主板不同：第一，集合競價時間拉長。由原來的每交易日上午9:15-9:25為集合競價時間，改為每交易日上午的9:00-9:25，延長了15分鐘，這使得參與集合競價的申報更多，競價更充分，加大了人為控制的難度，也使得開盤價更為合理，更能反映市場行為，體現(xiàn)了公平的原則；第二，文件規(guī)定，每交易日上午開盤集合競價期間，自確定開盤價前十分鐘起，每分鐘揭示一次可能開盤價?？赡艿拈_盤價是指對截至揭示時所有申報撮合集合競價規(guī)則形成的價格，這條規(guī)則在主板中是沒有的，主板只公布**后集合競價的結(jié)果。這條規(guī)則的意義就在于加強(qiáng)了對投資者的信息披露，使投資者能夠更多、 更細(xì)地掌握市場信息，特別是對于新股上市首日的集合競價，意義更加重大，它使投資者能夠提前在集合競價期間就掌握較為充分的市場信息，從而作出決策。這體現(xiàn)了市場的公開原則。

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