所簽訂的房屋買賣合同一般都是有效的,主要是看合同當(dāng)中的內(nèi)容有無違法的地方,也要看是否滿足法律規(guī)定的生效要件而定,根據(jù)我國法律規(guī)定,如果是雙方自愿簽訂,在雙方都簽字確認(rèn)的情況之下,并且沒有法定無效事由,不侵害他人或者國家利益的,買賣合同是有效的。私人簽訂的房屋買賣合同具有法律效力,需要滿足以下條件:1、簽署購房合同的買賣雙方需要具備有相應(yīng)的民事行為能力,也就是買賣雙方都要是年滿18歲以上的成年人。2、買賣合同當(dāng)中的內(nèi)容是雙方真實(shí)意圖的表達(dá),不存在有強(qiáng)迫的情況。3、房屋買賣合同不違反法律和社會公共利益,更不能夠損害國家的利益,在保障雙方的利益之后,在明確簽字。在簽署購房合同的時候一定要慎重,因?yàn)楹炇鹆撕贤鸵馕吨袷睾霞s履行合同當(dāng)中的內(nèi)容,違約之后是可以根據(jù)所簽署合同中違約條款進(jìn)行執(zhí)行的。
農(nóng)村房屋買賣合同有效嗎,農(nóng)村房屋買賣合同是否合法?
144****3016 | 2018-07-25 22:09:40
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152****0875
農(nóng)村房屋買賣協(xié)議國家有嚴(yán)格的法律規(guī)定,只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民,不能賣給非本集體組織的其他人??梢?,宅基地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)是同村人員,內(nèi)容不違法,簽字或者蓋章以后就具有法律效力。
查看全文↓ 2018-07-25 22:11:45 -
154****2489
一、農(nóng)村房屋買賣如何有效
查看全文↓ 2018-07-25 22:11:20
根據(jù)我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定,農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件:
1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有,因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。
2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說,其中的共有人一方若單方面處分房屋的,并不能使房屋買賣有效;
3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地,已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件,以買賣形式變相的占有更多的宅基地,這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。
4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分
二、如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力
根據(jù)司法實(shí)踐,農(nóng)村房屋買賣合同并非都認(rèn)定為有效或無效,而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么,農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認(rèn)定呢?
1、對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”,而我國土地管理法及其管理?xiàng)l例等也對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外,國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日,國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此,從有關(guān)規(guī)定來看,轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同;
2、對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。原因是:第一 ,窮盡我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定,并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,而在民法領(lǐng)域,法無規(guī)定即自由;第二,允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能,同時也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用,解決資源配置不合理的難題;第三,允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則,集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有,僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果,因此應(yīng)當(dāng)為有效,如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性,那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格,即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。 -
143****2194
國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》(中發(fā)(1997)11號文)第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。
查看全文↓ 2018-07-25 22:10:31
2007年12月國務(wù)院又發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》,通知指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
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農(nóng)村房屋買賣合同對于轉(zhuǎn)讓給外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同;對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同 。農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件:1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有,因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說,其中的共有人一方若單方面處分房屋的,并不能使房屋買賣有效;3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地,已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件,以買賣形式變相的占有更多的宅基地,這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分
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無效,但是已經(jīng)過戶了,你只要靠法律來維護(hù)你的權(quán)利了!
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合同生效有兩種情形:一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后,將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),是物權(quán)變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續(xù),影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移,而對買賣合同及其效力并無影響。
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農(nóng)村房屋買賣合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買賣,但是,不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣合同主體不同,所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此,在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下:(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙,要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。(二)對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,對這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同,應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。
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