商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別在什么地方？

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• 155****7289

  住宅地產與商業(yè)地產存在以下區(qū)別：
  區(qū)別一，地理位置的要求不一樣。商業(yè)的價值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。商業(yè)地產項目**好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對于“易達性”的要求；商業(yè)地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；
  區(qū)別二，目標顧客不一樣。住宅的目標顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業(yè)地產的目標顧客則相對固定。商業(yè)地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶，第二類是商業(yè)的投資者。
  區(qū)別三，功能、用途不一樣。住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，功能都是不一樣的。
  區(qū)別四，消費環(huán)節(jié)不一樣。住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業(yè)地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。
  區(qū)別五，對物業(yè)的要求不一樣。住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同。對物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別之一。
  第六，產品的設計不一樣。住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產品，商業(yè)設計也是不一樣的。
  區(qū)別七，銷售、營銷不一樣。住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業(yè)地產是以物業(yè)**和商業(yè)經營收益為投資動力的，商業(yè)地產賣出去以后，還要考慮經營問題，還要考慮返租、回報和風險的問題。
  區(qū)別八，投資回報的形式是不一樣的。商業(yè)地產的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經營收益，三是物業(yè)**，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經營收益和物業(yè)**才是商業(yè)地產投資回報的**主要形式。
  區(qū)別九，專業(yè)程度不一樣。商業(yè)地產與住宅地產對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的，商業(yè)地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業(yè)設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業(yè)地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業(yè)和經營管理。

  查看全文↓ 2018-11-03 13:53:02
• 152****3225

  房地產因其不可移動性，不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經營內容、業(yè)態(tài)進行檢討。如適應于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以生存。商業(yè)對“易達性”的要求很高，項目**好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，以增加顧客的光顧可能。
  住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復雜，商業(yè)地產**一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，就因為商業(yè)地產的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜 。
  從開發(fā)商的地產開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復雜性甚之于住宅。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業(yè)地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。而招商運營乃是商業(yè)地產的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國內的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關系而導致項目夭折的。
  住宅地產涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產涉及客戶層面較寬。住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產**獲利。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居?。?。
  但商業(yè)地產的客戶則包括了經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。
  住宅對物業(yè)要求相對簡單，能滿足居住功能即可，對層高、荷載等的要求也不高。但商業(yè)地產對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通超市和書店1000公斤，倉儲店荷載就要達到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)對高度要求亦不同，生活超市，5米層高就可；建材超市，至少要8米；而做倉儲，要9米。如建電影院，至少要9米，因為將來會使用大銀幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對簡單的多。
  住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或二者的結合。亦可分為短期返（五年及以內）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應對象。
  **后商業(yè)地產還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業(yè)運營后，吸引什么樣的人群前來商場消費的問題?？偠灾虡I(yè)地產的客戶群復雜性要甚之于住宅的。
  對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經營收益，三是物業(yè)**；而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經營收益和物業(yè)**才是商業(yè)地產投資回報的**主要形式。例如北京的世紀金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設的時候投資不到5個億，后有機構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業(yè)每年都在**，而且經營收益很高。所以，商業(yè)地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業(yè)**。 商業(yè)地產與住宅地產對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的，商業(yè)地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業(yè)設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業(yè)地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業(yè)和經營管理。所以，商業(yè)地產運作與住宅地產的運作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。

  查看全文↓ 2018-11-03 13:52:52
• 157****4473

  商業(yè)地產更廣義一些，商業(yè)用途的土地開發(fā)為建筑物后，可以從事各種商業(yè)性質的經營，可以銷售，可以出租，可以售后返租，可以...而買了產權/使用權的人，也可以辦理給類證照開展經營性質的活動。
  而住宅其實是商業(yè)地產中比較特殊的一種，只能用于居住，不可以進行經營性質的各種活動，因此公共事業(yè)費也便宜一些。

  查看全文↓ 2018-11-03 13:52:44

相關問題

• 問 ??商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別在哪些地方？
  答

  　對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。　　作為一種客觀存在的物質形態(tài)，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分?！　》梢饬x上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等?！　　　∩虡I(yè)地產，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。

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• 問 商業(yè)地產和住宅地產的區(qū)別
  答

  這個問題問的實際上是商業(yè)地產和房地產之間的區(qū)別。簡單來說：商業(yè)地產不管是在前期規(guī)劃設計、中期運營等等階段都需要花費大量的時間，因為商業(yè)地產本身的特性就是具有階段性且持續(xù)時間較長。因此需要開發(fā)商尋找專業(yè)的策劃團隊幫助自己從選址、建設、定位、招商、運營等方面進行詳盡的分析和策劃，雖然需要耗費很長的時間，但是一個優(yōu)良商業(yè)地產項目的回報也是巨大的。住宅或者房地產則比較簡單直接，選址、構建、運營，花費的時間較短、回報很快，但是就現(xiàn)在國內政策和社會狀況來看，房地產的發(fā)展形勢不容樂觀。

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• 問 商業(yè)地產融資方式和住宅地產融資方式有什么不同
  答

  內源融資：即將自己的儲蓄(留存盈利和折舊)轉化為投資的過程。是指依靠企業(yè)自身凈財富的積累來滿足投資需求。通常內源融資的成本較小，但資金規(guī)模受到企業(yè)經營業(yè)績和生產狀況限制。即將自己的儲蓄(留存盈利和折舊)轉化為投資的過程。外部融資：即吸收其他經濟主體的儲蓄，使之轉化為自己投資的過程.隨著技術的進步和生產規(guī)模的擴大，單純依靠內部融資已經很難滿足企業(yè)的資金需求。分為直接融資和間接融資兩種。間接融資是指資金通過在盈余單位和銀行或其他金融中介機構之間、銀行或其他金融中介機構和赤字單位之間形成兩次債權債務關系而形成的融通方式，盈余單位和赤字單位通過銀行或其他金融中介機構實現(xiàn)**終的資金融通，如銀行信貸。直接融資是指資金在盈余單位和赤字單位之間直接融通，只形成一次債權債務關系的融通方式。直接融資一般是通過證券市場進行的，如發(fā)行股票和公司債券。這其中通過發(fā)行股票上市融資為主要方式，而股票上市地又分為境內證券市場和境外證券市場。 目前國內股票市場主要包括：A股與B股 。

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• 問 商業(yè)地產是什么
  答

  商業(yè)地產也被稱為是“商鋪地產”，這類房產的土地用途為商業(yè)性質，通常指用于各種零售店、餐飲店以及各種娛樂等，以經營為目的房產形式，包括辦公室也算是商業(yè)用途，產權年限一般是40年，產權到期后不能自動續(xù)期，需要提前一年提出申請。商業(yè)地產有以下幾種類別：①傳統(tǒng)商鋪：商業(yè)地產的雛形就是服務于人們日常生活的發(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。②專業(yè)市場：隨著社會經濟的不斷發(fā)展，人們已經不滿足于基本的溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應運而生。③綜合商業(yè)市場：城綜合商業(yè)市場基本上位于城傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業(yè)市場永遠站在商業(yè)地產的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的晴雨表。④社區(qū)商業(yè)：現(xiàn)代城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物等為代表的社區(qū)商業(yè)滿足了人們的這種就近消費需要。⑤休閑度假商業(yè)。⑥樓，比如寫字樓。

• 問 普通商品住宅和商業(yè)地產的區(qū)別是什么？
  答

  商業(yè)住宅和普通商品住宅的區(qū)別：1、使用性質和規(guī)劃目的不同商業(yè)房和住宅建設規(guī)劃的目的和使用性質不同，二者的公共配套設施指標不同，產權證標的內容也不同。2、土地出讓年限不同商業(yè)房只有40年，住宅類土地出讓年限是70年。商業(yè)用房后期要面臨土地使用權需要續(xù)期的問題。3、稅費不同商業(yè)類稅費要比普通住宅的高，同時維修基金所占成本價的比例也會比普通住宅的高。4、落戶問題商業(yè)類住宅較大的問題就是不能解決人們的落戶問題，如果你以為只要買一套商業(yè)房就能在市核心落戶那就大錯特錯了。5、水電費不同商業(yè)類項目的使用成本比住宅類高，商業(yè)類的水、電、氣是按商業(yè)標準收費，物業(yè)費也高于住宅類物業(yè)的收費標準。

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