土地增值稅怎么繳納，有哪幾種途徑

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• 155****9361

  計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率
  　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
  　　計算增值額的扣除項目：
  　?。?）取得土地使用權所支付的金額；
  　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；
  　　（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  　?。?）與轉讓房地產有關的稅金；
  　?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
  　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
  　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
  　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
  　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
  　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:47
• 132****7870

  土地增值稅按照轉讓房地產所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產評估等，因此，其納稅時間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據房地產轉讓的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1、以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的 　　
  2、以分期收款方式轉讓房地產的 　　
  3、項目全部竣工結算前轉讓房地產的 　　
  納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產項目因先行開發(fā)并已轉讓出去，但小區(qū)內的部分配套設施往往在轉讓后才建成。在這種情況下，稅務機關可以對先行轉讓的項目，在取得收入時預征土地增值稅。 　
  （2）納稅人以預售方式轉讓房地產的，對在辦理結算和轉交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據當地情況制定。根據稅法規(guī)定，凡采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據應征稅額進行結算，多退少補。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:39
• 138****0011

  土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
  
  
  
  土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據。
  
  土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅。
  
  其計算公式為：
  
  應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
  
  土地增值稅如何征收
  
  土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。
  
  (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;
  
  (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;
  
  (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;
  
  (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  
  增值稅征收的兩種方式
  
  第一，核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
  
  第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
  
  1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：
  
  (1)取得房地產時有效發(fā)票所載的金額;
  
  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額;
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關稅金;
  
  (4)取得房地產時所繳納的契稅。
  
  2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
  
  (1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明;
  
  (2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認;
  
  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。
  
  土地增值稅征收實例
  
  假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。
  
  1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元
  
  2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：
  
  原值：500000;加計金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉讓時繳納的營業(yè)稅為38500(700000×5。5%)、個人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。
  
  那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
  
  土地增值稅的會計處理及舉例
  
  企業(yè)應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應交而未交的土地增值稅。
  
  土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應當作為營業(yè)稅金進行處理，具體可以分為如下三種情況：
  
  (一)對于專門從事房地產經營的企業(yè)，應當直接計入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產開發(fā)企業(yè)應當計入“經營稅金及附加”科目，對外經濟合作企業(yè)應當計入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應當計入“營業(yè)稅金及附加”科目。
  
  (二)對于非專營房地產開發(fā)的企業(yè)從事的房地產開發(fā)業(yè)務應當繳納的土地增值稅，一般應當作為其他業(yè)務支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應當計入“其他業(yè)務支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，那么相應地土地增值稅也應當作為營業(yè)稅金的一部分計入“營業(yè)稅金及附加”(如旅游飲食服務企業(yè))。
  
  (三)對于企業(yè)轉讓其已經作為固定資產等入賬的土地使用權、房屋等，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:56:34

相關問題

• 問 土地增值稅帳務處理都有哪幾種方式？
  答

  選擇有利的增值額核算方式一個開發(fā)項目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同數額的結果。計算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計算土地增值稅計算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計算土地增值稅《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的連體樓會計上必須分不同用途歸集成本費用的話是不可能的（收入的核算可準確每一業(yè)主），或者歸集的過程本身就是分攤成本費用的過程，難以準確把握。現實工作中沒有一個開發(fā)企業(yè)的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神。而計算方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規(guī)定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分攤成本費用計算相應的土地增值稅?！秶叶悇湛偩株P于加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產主管部門審批的開發(fā)項目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產分別清算?！边@里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產之間分攤相關的成本費用，分別清算應繳納的。

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• 問 城鎮(zhèn)土地增值稅是怎么交的，有哪些途徑？
  答

  （1）城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅。（2）沒有城鎮(zhèn)土地增值稅，正確說法是土地增值稅。對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。沒有增值就不征收。（3）城市維護建設稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強城市的維護建設，擴大和穩(wěn)定城市維護建設資金的來源，對有經營收入的單位和個人征收的一個稅種。以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據。以納稅人實際繳納的流通轉稅額為計稅依據征收的一種稅，納稅環(huán)節(jié)確定在納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的環(huán)節(jié)上，從商品生產到消費流轉過程中只要發(fā)生增值稅、消費稅、營業(yè)稅的當中一種稅的納稅行為，就要以這種稅為依據計算繳納城市維護建設稅。

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• 問 土地增值稅算法有幾種都是怎么算的
  答

  例某房地產開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅。答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元（2）房地產開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產開發(fā)費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

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• 問 土地增值稅繳納時間有什么要求嗎？
  答

  土地增值稅預繳時間　　預征是按預售收入乘以預征率計算，預征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況核定?！　⊥恋卦鲋刀惖那逅銜r間根據以下情況確定：　　1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)?！　。?）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的?！　。?）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的?！　。?）直接轉讓土地使用權的?！　?．符合下列情形之一的，主管稅務機關將要求納稅人進行土地增值稅清算，納稅人應自接到清算通知之日起90天內辦理清算手續(xù)?！　。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。　?。?）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的?！　。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。　?。?）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

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• 問 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

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