土地增值稅普通住宅也要交嗎?是怎么規(guī)定的?

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• 154****3300

  土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 　　計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)： 　　
  （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 　　包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 　　
  （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 　　
  （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算操作，《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 　　
  （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。 　　
  （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 　　
  （六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:59
• 158****6816

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問(wèn)題，《
  國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知
  》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）中提到，應(yīng)分開(kāi)核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計(jì)算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)都強(qiáng)制要求分開(kāi)，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開(kāi)核算是土地增值稅清算的一項(xiàng)基本要求。
  《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的。
  在此基礎(chǔ)上，《
  財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
  此后，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知
  》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
  根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開(kāi)核算是有其政策目的的，一是可以對(duì)普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵(lì)普通住宅建設(shè)；二是對(duì)非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開(kāi)核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門(mén)報(bào)送報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，并不能預(yù)計(jì)普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:43
• 135****9334

  普通住宅與非普通住宅分開(kāi)核算是有其政策目的的，一是可以對(duì)普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵(lì)普通住宅建設(shè)；二是對(duì)非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開(kāi)核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門(mén)報(bào)送報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，并不能預(yù)計(jì)普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。
  
  土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:32
• 145****9996

  算法：
  
  建造普通住宅出售的,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,可以免稅。超過(guò)20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。
  
  既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)該分別核算增值額。若不分開(kāi)算,普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。 (增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅)。
  區(qū)別：
  普通住宅泛指整幢住宅樓。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。
  
  非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
  
  住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。
  
  2012年單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交價(jià)160萬(wàn)以上)。
  
  2013年國(guó)稅總局下發(fā)的通知要求從嚴(yán)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
  
  實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:22
• 137****8162

  2006年3月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條件》）及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件，對(duì)土地增值稅征管過(guò)程中的若干問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范。其中對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的征免稅問(wèn)題給予了明確?！?br/>一、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)給予了準(zhǔn)確的規(guī)定。新的文件中規(guī)定：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
  二、關(guān)于增值額的計(jì)算。新的文件中規(guī)定：納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒(méi)有分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。這里納稅人應(yīng)該注意對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要單獨(dú)進(jìn)行核算，才能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。
  三、關(guān)于新文件的將不在做追溯調(diào)整。在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來(lái)確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定,免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,不做追溯調(diào)整。這里主要是從方便納稅人角度出發(fā)，也就是說(shuō)，納稅人在3月1日之前建造普通住宅并已經(jīng)通過(guò)審核的，可以按照以前的政策執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-12-13 22:04:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 普通住宅土地增值稅稅率是多少？
  答

  計(jì)算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)。建造普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%，可以免稅。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開(kāi)算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價(jià)不超過(guò)**高限，或者是總價(jià)不超過(guò)**高限，滿足其一即可 以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價(jià)和總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 非普通住宅土地增值稅是多少
  答

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問(wèn)題，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）中提到，應(yīng)分開(kāi)核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)碰到普通住宅增值為負(fù)數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計(jì)算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機(jī)關(guān)都強(qiáng)制要求分開(kāi)，不予合并抵減負(fù)數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開(kāi)核算是土地增值稅清算的一項(xiàng)基本要求?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的。在此基礎(chǔ)上，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。此后，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開(kāi)核算是有其政策目的的，一是可以對(duì)普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵(lì)普通住宅建設(shè)；二是對(duì)非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開(kāi)核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門(mén)報(bào)送報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，并不能預(yù)計(jì)普通住宅的增值率為負(fù)數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

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• 問(wèn) 非普通住宅土地增值稅清算從什么時(shí)候開(kāi)始？
  答

  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：　　第一條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。　　第四條第五款：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。　　因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費(fèi)按可售建筑面積比例或稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他合理方法分?jǐn)偂?/p> 全部5個(gè)回答>

• 問(wèn) ??免征土地增值稅是怎么規(guī)定的
  答

  納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;如果超過(guò)20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃,國(guó)家建設(shè)需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的,免征土地增值稅。希望對(duì)你有幫助

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• 問(wèn) 增值稅是針對(duì)非普通住宅嗎
  答

  同樣是滿2年的房子，“非普”比“普通住宅”多交一筆增值稅。而增值稅的多少要看買(mǎi)賣(mài)的差額。非普通住宅增值稅等于“差額”×5.6%一、普通與非普通住宅如何區(qū)分?普通住宅與非普通住宅區(qū)分主要根據(jù)以下三個(gè)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上2.單套建筑面積在140平方米（含）以下3.單價(jià)不超過(guò)**高限，或者是總價(jià)不超過(guò)**高限，滿足其一即可以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅，反之為非普。具體單價(jià)和總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格二、普通與非普通住宅與什么稅相關(guān)？二手房交易主要稅費(fèi)有“契稅、增值稅、個(gè)稅”，而普通住宅和非普通住宅主要影響房屋“增值稅”。普通住宅與非普通住宅增值稅計(jì)算普通住宅與非普通住宅稅費(fèi)上具體差多少錢(qián)，還需要根據(jù)“差額”確定！舉個(gè)例子，同樣是滿2年的住宅，如果這套房子的買(mǎi)賣(mài)“差額”為100萬(wàn)，那么普通住宅免征增值稅，而非普通住宅需要多交近5萬(wàn)的增值稅。三、那些特殊情況需要注意？特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)按照普通住宅進(jìn)行計(jì)稅。1.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已購(gòu)公有住房”。2.房屋類型為“平房”3.其他保障性住房。該內(nèi)容僅在北京適用

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