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在項目沒有完工交付使用前，采取預(yù)交形式，收入（包括預(yù)收賬款）*毛利率*企業(yè)所得稅稅率=預(yù)交企業(yè)所得稅，項目完工后，（售房收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅及及附加-三大期間費用+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出+（-）稅收調(diào)整因素）*25%=匯算企業(yè)所得稅，匯算企業(yè)所得稅-預(yù)交企業(yè)所得稅=補交企業(yè)所得稅。
全部5個回答>房地產(chǎn)所得稅費用是多少? 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅怎么征收的，稅率是多少
151****8673 | 2018-12-19 13:49:03
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146****6476
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:
查看全文↓ 2018-12-19 13:49:55
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
也就是說，企業(yè)所得稅季度預(yù)征：預(yù)售收入×計稅毛利率×企業(yè)所得稅率25% -
157****9822
房地產(chǎn)銷售，企業(yè)所得稅稅率25%。
查看全文↓ 2018-12-19 13:49:48 -
133****9976
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）：
查看全文↓ 2018-12-19 13:49:40
第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:
?。ㄒ唬╅_發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
?。ǘ╅_發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
?。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
也就是說，企業(yè)所得稅季度預(yù)征：預(yù)售收入×計稅毛利率×企業(yè)所得稅率25%
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 -
152****5492
查看全文↓ 2018-12-19 13:49:33
企業(yè)所得稅核定征收是針對核算不健全或者取得的入賬憑據(jù)不規(guī)范、合法，沒法正確核算購進及費用等。稅務(wù)機關(guān)認定需要采取核定的企業(yè)進行的一種管理方式。企業(yè)所得稅核定有兩種方法：一是定額，二是定率。定率是核定應(yīng)稅所得率（即：應(yīng)納企業(yè)所得稅額=營業(yè)收入總額*核定應(yīng)稅所得率*所得稅率25%）。而這個征收率是個幅度區(qū)間，建筑業(yè)在8%—20%這個區(qū)間，但是年銷售收入在500萬元以上的企業(yè)不采用核定征收。具體規(guī)定：國稅發(fā)〔2008〕30號）的規(guī)定，納稅人如有下列情形之一的，應(yīng)采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； （二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； （三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；? （四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；? （五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；?（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（七）除此之外，凡有下列情形之一的，也可以采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：1、連續(xù)三年虧損無正當(dāng)理由、且財務(wù)核算存在較多問題的；2、上年查實賬外收入占年度總收入的10%以上的 -
144****4051
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種：
查看全文↓ 2018-12-19 13:49:29
營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。
1、營業(yè)稅
⑴稅目與稅率
營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）兩個稅目，稅率都是5%。
⑵特殊規(guī)定
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條）
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。
土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
?、羌{稅地及納稅時間
納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
?、鹊譁p問題
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號）
2、城市維護建設(shè)稅 計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。
稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。
計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。
3、教育費附加
教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 費率為3%。
計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額×費率。
4、土地增值稅
計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。
計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金
5、房產(chǎn)稅
?。?）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為：
房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2%
（2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。計算公式為:
房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
相關(guān)問題
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核定所得稅率是由稅務(wù)部門根據(jù)你所處的行業(yè)還有你所在的地區(qū)來劃分的，這個率不是你來算的，如果確實是核定所得稅率的話那也是稅務(wù)局直接就通知你是多少了。如果是6.25%的話那就是按照你收入的25%來征所得稅也就是你所得稅率核定征收率是25%，那么你每月要繳的所得稅就是收入*25%*25%。
全部2個回答> -
答
所得稅的稅率都是25%。不過房地產(chǎn)預(yù)繳所得稅主要考慮預(yù)繳的毛利率。因為預(yù)繳稅款=毛利X稅率。毛利的規(guī)定請參照國稅發(fā)[2009]31號。第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行相關(guān)調(diào)整。
全部5個回答> -
答
1、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，稅率5%（以銷售收入計稅）；2、城建稅 稅率7%（以營業(yè)稅計稅，分鄉(xiāng)1%、鎮(zhèn)5%、縣城以上城市7%）；3、教育附加 稅率3%（以營業(yè)稅計稅）；4、地方教育附加 稅率1-2%（以營業(yè)稅計稅，是否征收以各省規(guī)定為準）；5、印花稅 稅率0.05%（以銷售收入計稅）；6、土地增值稅 稅率30%-60%（以銷售收入扣除成本費用及土地成本后的增值部分計稅，計稅較為復(fù)雜）；7、企業(yè)所得稅 稅率25%（以企業(yè)年度利潤計稅，計算有一定難度）；8、如果為個人銷售房產(chǎn)，不交企業(yè)所得稅，交個人所得稅 稅率20%（以售價減除原購房價及上述1-6項稅款后的差額計稅）。
全部5個回答> -
答
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）：第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定: ?。ㄒ唬╅_發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％?！ 。ǘ╅_發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%?！ 。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 也就是說，企業(yè)所得稅季度預(yù)征：預(yù)售收入×計稅毛利率×企業(yè)所得稅率25% 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
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