如何買小產權房？ 應該如何正確購買小產權房

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• 142****7582

  小產權房一般都是集體戶，現在的政策是不支持小產權房的，所以建議不要購買小產權房。如果非要購買產權聯(lián)系也就是去集體戶的管理部門改個名字而已

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:23
• 146****5814

  所謂的“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:19
• 143****1021

  買房子是很多人會投資或自主的行為，手里有了一套房子后也能夠讓很多人安心。
  房子的類型有很多種，其中小產權房就是有一定法律風險的房子，人們擔心它的合法性。那么，購買小產權房是否合法？
  
  
  
  
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  小產權房的購買者有產權證，但是卻沒有房產證，這個所謂的一紙產權證也不是真正合法有效的。
  
  所謂的小產權房，有時也叫“鄉(xiāng)產權房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。購買這些房子的人大多數是村集體經濟組織以外的第三人。
  
  正規(guī)合法的房屋必須是5證齊全的，《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》缺一不可，而小產權項目有的連1個證都沒有，更不用說房產證了。
  
  
  
  
  那么，小產權房究竟能不能買呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  
  既然不能辦這些手續(xù)，產權不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
  
  
  
  當然，這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內部轉讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產權房。
  
  小產權房有兩種性質，一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農村的集體所有者，外村村民是不可以購買的。而另外一種小產權房則是在集體企業(yè)用地?；蚴钦加酶剡`法建設的房子。小產權房不可向非集體成員的第三人轉讓或出售，只能夠在集體成員的內部轉讓、置換。
  
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  國土資源部等多個部門聯(lián)合下發(fā)《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產權房不予登記并發(fā)放產權證。因此買賣小產權房的合同是無效合同，不受國家法律保護。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進行公證，均不能改變小產權房的性質，也不能把無效的合同變成有效。
  
  無效合同的后果是，合同從**一開始就沒有效力，合同各方要恢復到合同沒有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經濟損失，對導致合同無效的過錯方，應當承擔相應的賠償責任。故建議您慎重考慮相應的法律風險。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:14

相關問題

• 問 購買小產權房有什么風險 小產權房應該如何購買
  答

  房價飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產權房”。在房價遠高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當一套價格相當便宜的小產權房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價好房”呢？然后，一旦買下了小產權房，麻煩也隨之而來。 小產權房是什么？ 小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。 正是基于小產權房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產權房是時，會承擔有很大的風險： 第一、由于小產權房不具備商品房的法律性質，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運用在小產權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發(fā)商出現了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產權房放的質量也相對的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時由于鄉(xiāng)產權房沒有合法的產權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。 第三、由于鄉(xiāng)產權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關部門進行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質，房屋本身的質量也無法得到保障。 第四、現在很多人買房是為了**，進行房產投資，可是小產權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產權手續(xù)，所以就算購買后也不能轉讓過戶。對房屋**有很大影響，是不能用于房產投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹慎，一步不小心，以后的生活就會完全變樣，在無法確認自己能承擔那樣的風險的基礎上，千萬不要輕易購買小產權房，如果你真的很想要這樣的產權房，那么你**好將戶口轉到該小產權房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 購買小產權房如何貸款?個人買小產權房貸款應該怎么貸？
  答

  小產權房無法辦理公積金提取，可以用住房公積金貸款小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證住房公積金貸款的申請條件城鎮(zhèn)職工個人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年借款人購買商品房的，必須有不少于總房價 30 %以上的自籌資金作為房屋**款借款人有穩(wěn)定的經濟收入、信用良好、有償還貸款本息的能力夫妻雙方都正常足額繳存住房公積金的，只允許一方申請住房公積金貸款一個家庭同一時間只能申請一次住房公積金貸款購買一處住房貸款人須有本?。ㄊ校┏擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份

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• 問 ??如何購買小產權房？
  答

  已購小產權房者提出以下妥善處理辦法：1、已簽了深圳小產權房買賣合同但尚未獲得產權證明，并且該房屋系在個人土地上建立且購房者非外地居民，鑒于能夠的政策風險和法律風險，可以懇求解除合同并退回已領取的購房款這是**間接的辦法。2、購置了外地居民的農民房或從別人手上購置了有產權證明的“紅證房”，房款曾經領取且曾經入住，但無法操持過戶的這種狀況就比擬費事，則要視詳細狀況而定。3、曾經購置了個人土地上建造的房屋并獲得了外地鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地運用證明的，可以本人寓居或許出租，或許出售給有外地戶口的居民，這種狀況普通無風險。4、在建的個人建立用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評價市場風險和法律風險之后則該當依照現有的土地管理標準，完成土地征用手續(xù)，并依照商品住房項目的規(guī)則手續(xù)報批采取能夠的彌補措施。即使小產權房并不是正規(guī)合法房產，但是只要村集體政府表示房產是購房者從村集體轉出即可，這樣即可名正言順的表明小產權房是城中村改建的項目之一，這也是當前**有效的一種形式。

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• 問 小產權房不能買嗎?如何購買小產權房子呢?
  答

  小產權當然有很多不好。但是，為什么全國哪都有，北京就占到近30%的比重。如果有錢我可能也不會買小產權房，但是經濟不允許啊。所以，一切都是自然形成的結果。存在的，就是合理的

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• 問 如何購買小產權房？
  答

  小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證?！　∫弧⒎慨a轉讓：“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響?！　《⒎尚ЯΓ骸靶‘a權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效?！　?、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。　　3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理?！　∪⒄唢L險：　　購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地?！　≠彿亢笕绻龅絿艺鞯夭疬w，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

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