購房預(yù)售合同糾紛適用哪些法律依據(jù)呢？

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• 154****4461

  正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
  
  第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  
  第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  
  第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  
  第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  
  第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
  
  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  
  第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:47
• 137****6709

  商品房預(yù)售合同糾紛適用《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多條法律條文涉及商品房預(yù)售合同糾紛的處理。
  法律依據(jù)：
  第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:40
• 156****4530

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
  
  　　為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
  　　第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  　　第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  　　第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  　　第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
  　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條 件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  　　第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
  　　被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
  　　第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:35
• 158****3914

  1、如何認(rèn)定：開發(fā)商無商品房預(yù)售許可證，而將房屋預(yù)售給購房人。后購房人主張開發(fā)商未告知其沒有商品房預(yù)售許可證的事實，即認(rèn)為開發(fā)商隱瞞了沒有商品房預(yù)售許可證的事實。
  
  
  2、法律依據(jù)：
  
  
  《合同法》第42條第2項規(guī)定，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，給對方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該兩類行為均屬于違反情報提供義務(wù)的行為。
  
  
  《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有辦理商品房預(yù)售許可證及在進(jìn)行房屋預(yù)售時負(fù)有將具備商品房預(yù)售許可證的事實告知買受人的義務(wù)。
  
  
  《中華人民共和國民法通則》欺詐是指一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況或故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的情形。故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài)。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:27
• 143****7726

  這個要看合同，由于你沒有書面合同證明按揭事項的，那么，你不能以國家政策涉及按揭事項的變更（不可抗力）而解除合同。所以，你堅持以該理由解除合同的不能勝訴。
  不過，由于以買賣合同為準(zhǔn)，但雙方?jīng)]有買賣合同，且定金和**已經(jīng)支付，這樣，你可以堅持分期付款，而不必采用按揭。而且，你可以堅持你認(rèn)可的分期付款的期限。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:21

相關(guān)問題

• 問 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的法律依據(jù)有哪些？
  答

  房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛是民事案件。是《城市房屋拆遷管理條例》第十五條規(guī)定的情形。只有拆遷單位與被拆遷人沒有達(dá)成拆遷協(xié)議，沒有簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同的，拆遷行政部門作出拆遷決定，被拆遷人對拆遷決定不服，向法院起訴的，才是行政案件。這是《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定的情形?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》：第十五條:拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十六條:拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

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• 問 ??房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的法律依據(jù)有什么？
  答

  1、合同如果沒有特別規(guī)定，只要雙方簽字或者蓋章后即具有法律效率2、你簽字的合同，你應(yīng)該也有一份的。如果原來是空白的地方對方是無法單方面改動的。3、空白處不填寫不影響其他部分的法律效率的。4、如果你估計要輸?shù)脑挘€是主動提出調(diào)解解決為妥。

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• 問 合同糾紛的法律適用什么法律呢？
  答

  一、合同糾紛解決方式根據(jù)我國《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，合同爭議的解決方式有四種：和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中，和解和調(diào)解并非解決合同爭議必經(jīng)的程序，即使合同當(dāng)事人在合同爭議條款中作了相應(yīng)的規(guī)定，當(dāng)事人也可不經(jīng)協(xié)商和解或調(diào)解而直接申請仲裁或提起訴訟。故選擇仲裁還是訴訟解決合同爭議是訂立合同爭議條款要解決的一個重要問題。仲裁指雙方當(dāng)事人根據(jù)有效的仲裁協(xié)議，將糾紛提交給仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理的一種爭議解決方式。仲裁協(xié)議一旦依法成立，當(dāng)事人不得再就爭議事項向法院提起訴訟。同訴訟相比，仲裁具有快速、便捷、高度保密、裁決便于執(zhí)行、能夠充分體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思自治，有利于維持和發(fā)展?fàn)幾h雙方之間的商事關(guān)系等特點。訴訟是解決合同爭議中使用得**多的糾紛解決方式。它是一種強(qiáng)制管轄，假若合同中沒有有效的仲裁條款，也沒有另外達(dá)成有效的仲裁協(xié)議，即使合同中沒有約定訴訟，當(dāng)事人仍有權(quán)就該合同爭議向人民法院起訴。我國訴訟制度比較仲裁制度而言具有程序嚴(yán)格、公正、對當(dāng)事人的訴權(quán)保障全面、法官審判經(jīng)驗豐富等特點。二、選擇以仲裁方式解決合同爭議應(yīng)注意的問題合同當(dāng)事人將合同爭議提請仲裁，必須基于有效的仲裁協(xié)議。根據(jù)《仲裁法》第十六條第二款的規(guī)定，仲裁協(xié)議內(nèi)容必須具備三個要素：一是要有請求仲裁的意思表示；二是要有仲裁事項；三是要有選定的仲裁委員會。其中對第一項和第三項的規(guī)定，合同當(dāng)事人往往會由于不了解仲裁制度和仲裁機(jī)構(gòu)的設(shè)置，在合同爭議條款中做出以下幾種不規(guī)范的仲裁協(xié)議：第一、約定了仲裁地點，但沒有約定仲裁機(jī)構(gòu)，或雖然有約定，但約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱的方式、術(shù)語不規(guī)范。如：爭議在"合同簽訂地（履行地）仲裁解決"、"爭議所在地仲裁解決"、爭議由"本市仲裁機(jī)關(guān)仲裁"、"本市有關(guān)部門仲裁"、 "當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲裁"、爭議由"XX市經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會仲裁"等。第二、同時約定兩個仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。如：爭議可提交"A市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"或"B市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"。第三、既約定仲裁，又選擇訴訟。如：發(fā)生爭議向"合同履行地（簽訂地）仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴"、爭議由"合同履行地仲裁機(jī)關(guān)仲裁，對仲裁不服，向人民法院起訴"等。

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• 問 購房預(yù)售合同糾紛如何避免呢?
  答

  購房者如何避免商品房預(yù)售糾紛？ 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購買一個安居之所，可是合同簽了，錢也交了，等來的竟是“合同無效”的律師函。之后，職工們憤而向法院控告開發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開發(fā)商返還購房款1.01億元，并承擔(dān)966萬余元的利息損失。開發(fā)商不服，向省高院提起上訴。2009年7月2日，雙方達(dá)成協(xié)議，解除雙方簽訂的住宅房團(tuán)購合同，開發(fā)商返還購房款，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬元，共計1.3450億元。 法律界人士指出：**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第35條規(guī)定，商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。一方違反合同，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初，白銀華電投資開發(fā)公司全體職工大會討論表決后，決定由774名職工共同集資，在蘭州統(tǒng)一購買800余套住房。得知這一商機(jī)后，蘭州居正房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱居正公司)和蘭州金萬利房地產(chǎn)公司(簡稱金萬利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱，其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開發(fā)使用權(quán)的土地，完全可以滿足職工們的購房需求，并承諾以優(yōu)惠價建房。2007年5月18日，白銀華電公司774名職工選舉代表，與居正、金萬利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團(tuán)購合同。其后，職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過去，兩家開發(fā)公司提出再增加6000萬元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當(dāng)職工代表們被迫同意再增加2500萬元后，對方又要求以每畝200萬元的價格，將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司，讓職工們自己去建設(shè)。至此，職工們終于明白，這兩家開發(fā)商從未辦理過開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù)，根本沒有建房子的打算。 合同無效？買房人狀告開發(fā)商 購房合同簽了，定金、購房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來的律師函，表示由于雙方簽訂的住宅房團(tuán)購合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議缺乏法律效力，屬無效合同，并明確告知不再實際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達(dá)成一致。于是，白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭，請求法院確認(rèn)合同無效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔(dān)同期銀行貸款利息900余萬元，并賠償原告損失1.58億元。 對此，兩被告公司認(rèn)為，對于雙方簽訂的團(tuán)購房合同及補(bǔ)充協(xié)議均無異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對于原告要求被告返還本金也無異議，但白銀華電要求他們承擔(dān)其預(yù)期利息損失于法無據(jù)，對方主張的1.58億元的損失不是合同無效直接產(chǎn)生的損失，請求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購房款 法院認(rèn)為，在本案中，由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使合同無效，該合同自始沒有法律約束力，對雙方當(dāng)事人沒有法律拘束力，也不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟(jì)損失1.58億元的請求依法不予支持。本案因合同無效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人過錯大小承擔(dān)責(zé)任。因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團(tuán)購合同書及補(bǔ)充協(xié)議無效；兩被告公司返還白銀華電購房款1.01億元，并承擔(dān)966萬余元的利息。在蘭州中院對此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，向省高院提起上訴。 2009年7月2日，在省高院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除白銀華電投資開發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬利公司簽訂的住宅房團(tuán)購合同，居正公司和金萬利公司返還774名職工的購房款1.01億元，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬元，共計1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書生效后，兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù)，于是，774名職工向蘭州中院申請強(qiáng)制執(zhí)行。后居正公司和金萬利公司主動將執(zhí)行款送到法院，1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。

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• 問 有哪些法律依據(jù)可以退房？
  答

  肯定是違反合同約定的，再說，如果房子漲價了，開發(fā)商反悔不交房了肯定也是違約。

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