解決合同糾紛的解決有四種途徑,即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決,或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決,這兩種方式**省事、**簡便易行。其次,依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議,解決糾紛的方式,較之向法院起訴來講,也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高,但這卻是解決合同糾紛的一種**重要、**權(quán)威的途徑。
全部4個回答>購房預(yù)售合同糾紛如何避免呢?
146****8981 | 2019-01-11 23:14:01
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156****6986
購房者如何避免商品房預(yù)售糾紛? 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購買一個安居之所,可是合同簽了,錢也交了,等來的竟是“合同無效”的律師函。之后,職工們憤而向法院控告開發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開發(fā)商返還購房款1.01億元,并承擔966萬余元的利息損失。開發(fā)商不服,向省高院提起上訴。2009年7月2日,雙方達成協(xié)議,解除雙方簽訂的住宅房團購合同,開發(fā)商返還購房款,承擔相應(yīng)利息損失,并賠償經(jīng)濟損失1500萬元,共計1.3450億元。 法律界人士指出:**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第35條規(guī)定,商品房的預(yù)售方,沒有取得土地使用證,也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的,應(yīng)當認定商品房預(yù)售合同無效。一方違反合同,應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初,白銀華電投資開發(fā)公司全體職工大會討論表決后,決定由774名職工共同集資,在蘭州統(tǒng)一購買800余套住房。得知這一商機后,蘭州居正房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱居正公司)和蘭州金萬利房地產(chǎn)公司(簡稱金萬利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱,其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開發(fā)使用權(quán)的土地,完全可以滿足職工們的購房需求,并承諾以優(yōu)惠價建房。2007年5月18日,白銀華電公司774名職工選舉代表,與居正、金萬利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團購合同。其后,職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過去,兩家開發(fā)公司提出再增加6000萬元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當職工代表們被迫同意再增加2500萬元后,對方又要求以每畝200萬元的價格,將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司,讓職工們自己去建設(shè)。至此,職工們終于明白,這兩家開發(fā)商從未辦理過開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù),根本沒有建房子的打算。 合同無效?買房人狀告開發(fā)商 購房合同簽了,定金、購房款也交了,而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來的律師函,表示由于雙方簽訂的住宅房團購合同及相關(guān)補充協(xié)議缺乏法律效力,屬無效合同,并明確告知不再實際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商,但未達成一致。于是,白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭,請求法院確認合同無效,并判令兩被告返還1.01億元房款,承擔同期銀行貸款利息900余萬元,并賠償原告損失1.58億元。 對此,兩被告公司認為,對于雙方簽訂的團購房合同及補充協(xié)議均無異議,因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對于原告要求被告返還本金也無異議,但白銀華電要求他們承擔其預(yù)期利息損失于法無據(jù),對方主張的1.58億元的損失不是合同無效直接產(chǎn)生的損失,請求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購房款 法院認為,在本案中,由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,致使合同無效,該合同自始沒有法律約束力,對雙方當事人沒有法律拘束力,也不能發(fā)生當事人預(yù)期的后果。因此,原告主張賠償經(jīng)濟損失1.58億元的請求依法不予支持。本案因合同無效造成的損失,應(yīng)根據(jù)當事人過錯大小承擔責任。因此,法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團購合同書及補充協(xié)議無效;兩被告公司返還白銀華電購房款1.01億元,并承擔966萬余元的利息。在蘭州中院對此案作出一審判決之后,房產(chǎn)商不服判決,向省高院提起上訴。 2009年7月2日,在省高院的主持下,雙方達成調(diào)解協(xié)議:解除白銀華電投資開發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬利公司簽訂的住宅房團購合同,居正公司和金萬利公司返還774名職工的購房款1.01億元,承擔相應(yīng)利息損失,并賠償經(jīng)濟損失1500萬元,共計1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書生效后,兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù),于是,774名職工向蘭州中院申請強制執(zhí)行。后居正公司和金萬利公司主動將執(zhí)行款送到法院,1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。
查看全文↓ 2019-01-11 23:14:34 -
157****0443
因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔全部責任。下面,法律快車房地產(chǎn)小編為您詳細介紹房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間發(fā)生的產(chǎn)權(quán)登記或債權(quán)債務(wù)糾紛。
查看全文↓ 2019-01-11 23:14:25
對該條購房人要看明白:房地產(chǎn)商在這里承諾的是其所出售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛,而沒有承諾其所出售的商品房沒有債權(quán)債務(wù),而且房地產(chǎn)商所承諾的承擔全部責任有一個前提條件,那就是造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛。
1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。
在商品房出售以前,房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押,在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國《擔保法》第四十九條規(guī)定,其出售的房產(chǎn)價款不明顯低于價值和通知抵押權(quán)人(比如發(fā)放抵押貸款的銀行),并告知購房人已經(jīng)抵押的情況,其行為就是合法的。
在這種情況下,購房人的風險是在房地產(chǎn)商解押之前無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán),也無法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間,在建房屋出現(xiàn)爛尾或房地產(chǎn)商破產(chǎn),購房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔全部責任,但卻未必能挽回自己的全部損失。因此,購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下,沒有特別的實惠是沒有必要去買的。
2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。
我國《擔保法》第四十九條規(guī)定:抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前,不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。面對這些法律法規(guī),卻仍有個別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售,或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪郏瑢彿咳诉M行欺詐。
在這種情況下,受騙的購房人雖可要求解除合同,但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少,實際能賠多少的問題,僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個問題也顯然是不夠的。因此,筆者建議購房人參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條,要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明:出賣人保證本合同標的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況,也不存在任何抵押,否則本合同自買受人通知解除之日起取消,出賣人應(yīng)在收到買受人請求解除合同通知()日內(nèi)返還已付購房款及利息并賠償人民幣()元(不超過已付購房款一倍的具體數(shù)字)。爭取對自己多一點兒保護。 -
132****9572
您好,根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定二者均屬于商品房買賣合同糾紛。區(qū)分商品房預(yù)售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應(yīng)當區(qū)分商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同。
查看全文↓ 2019-01-11 23:14:19
商品房預(yù)售合同是指:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,承購人支付定金或房價款并簽訂的合同。
故上述糾紛的區(qū)分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬于正在建設(shè)的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設(shè)的房屋買賣而發(fā)生的糾紛屬于商品房預(yù)售合同糾紛,就已竣工的房屋買賣而發(fā)生的糾紛則屬于商品房銷售合同糾紛。
相關(guān)法律法規(guī):《商品房預(yù)售管理辦法》第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。
第十條第一款 商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。
如能給出詳細信息,則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/span>
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正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,應(yīng)予支持。
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可以,工商局依據(jù)消法規(guī)定受理經(jīng)營者與消費者之間的糾紛,可以撥打12315,也可直接去工商局投訴。
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1. 買房人如果因為限購政策導(dǎo)致無法買房,可以要求解除合同。這種情況屬于不可抗力,不需要承擔責任。2. 《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任?! ”痉ㄋQ不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。3. 《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。
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一、證明當事人主體適格的證據(jù) 1、當事人為自然人的,應(yīng)提交身份證明資料,如身份證或戶口本等; 2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的,應(yīng)提交主體登記資料,如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等; 3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的,應(yīng)提交變更登記的資料。 二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件) 1、房地產(chǎn)買賣合同; 2、房地產(chǎn)銷售許可證; 3、購房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購房方以按揭(抵押)貸款方式支付房款的,還應(yīng)提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等; 4、房屋竣工驗收情況的證明; 5、房屋交接時間的證明。 三、當事人還應(yīng)針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù) (一)因開發(fā)商逾期交房,購房方要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》、支付逾期交房違約金及賠償損失的 1、購房方受到損失的證據(jù); 2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的,應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。 (二)因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》,購房方要求支付延期辦證違約金的 1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明; 2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明; 3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。 四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的,應(yīng)提交詳細的計算清單。
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