房屋買賣開發(fā)商違約責(zé)任應(yīng)該如何認(rèn)定呢？

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• 145****0792

  法律規(guī)定或合同約定買受人行使合同解除權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使的，買受人應(yīng)在規(guī)定或約定的期限內(nèi)行使，否則，買受人喪失合同解除權(quán)。如果合同沒有對(duì)開發(fā)商違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約金或違約金計(jì)算方式作出明確約定，而僅僅約定賠償損失的，則買受人舉證證明其損失金額有一定難度。
  1、該違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任。
  這里包含兩層意思：其一，該違約責(zé)任產(chǎn)生的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系,若當(dāng)事人之間不存在此合同關(guān)系,則無商品房買賣違約責(zé)任可言;其二，該違約責(zé)任是以違反當(dāng)事人雙方商品房買賣合同義務(wù)為前提,沒有違反該合同義務(wù)的行為,便不存在該違約責(zé)任。
  2、該違約責(zé)任具有相對(duì)性。
  商品房買賣合同違約責(zé)任的相對(duì)性,是指違約責(zé)任只能在簽訂商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的第三人,不負(fù)違約責(zé)任。
  3、該違約責(zé)任將補(bǔ)償性與懲罰性相結(jié)合，注重對(duì)守約方及弱勢(shì)方的保護(hù)。
  違約責(zé)任，主要是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任。一般合同違約責(zé)任的主要目的在于補(bǔ)償合同當(dāng)事人中守約方因違約方的違約行為所遭受的損失。從違約責(zé)任承擔(dān)方式來看,無論是強(qiáng)制實(shí)際履行，還是支付違約賠償金，或者采用其他補(bǔ)救措施,無不體現(xiàn)出其彌補(bǔ)損失的補(bǔ)償性。
  然而，在商品房買賣合同的違約責(zé)任中，我國(guó)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》特別規(guī)定了在多種情況下，違約責(zé)任具有懲罰性。
  4、該違約責(zé)任的可約定性。
  根據(jù)我國(guó)《合同法》中的合同自愿原則，商品房買賣合同當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任承擔(dān)的方式、違約金的數(shù)額等。但這并不否定違約責(zé)任的強(qiáng)制性，因?yàn)檫@種約定應(yīng)限制在法律許可的范圍內(nèi)。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:46:34
• 138****4874

  什么是違約責(zé)任? 違約責(zé)任是一種保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)和債務(wù)履行的重要措施,是指當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí),所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償損失、支付違約金等責(zé)任。違約責(zé)任是民事責(zé)任的一種重要形式。 當(dāng)事人對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān),一般是應(yīng)當(dāng)以過錯(cuò)為前提的,即能夠履行合同而故意不履行合同,或者本來可以履行合同,但因?yàn)楫?dāng)事人自己的過失而造成合同沒有履行的,才承擔(dān)違約責(zé)任。 違約責(zé)任有哪些方式? 根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币韵路謩e加以說明:
  1.繼續(xù)履行。即違約方根據(jù)守約方的要求,繼續(xù)按雙方在合同中約定的各種要求履行合同義務(wù)。并且這種履行經(jīng)過法院的判決、調(diào)解書或仲裁委員會(huì)的裁決書確定后具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。本案中的劉女士就可以要求張先生承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。
  2.采取補(bǔ)救措施。即違約方根據(jù)守約方的要求,按照合同的約定,能夠采取補(bǔ)救措施挽回?fù)p失的,要盡量采取補(bǔ)救措施。
  3.賠償損失。即違約方向守約方支付一定數(shù)量的金錢,作為對(duì)其違約行為給對(duì)方造成損失的補(bǔ)償。一般就是關(guān)于違約金的約定。 二手房違約責(zé)任的注意事項(xiàng)
  1.一旦出現(xiàn)違約時(shí),守約方可以選擇要求違約方是繼續(xù)履行還是采取補(bǔ)救措施還是賠償損失。選擇的權(quán)利在于守約方而不在違約方,違約方認(rèn)為承擔(dān)了違約金就可以要求解除合同是錯(cuò)誤的。
  2.如果一方已經(jīng)明確表示將要違約反悔,對(duì)方可以在合同履行期屆滿前要求對(duì)方履行違約責(zé)任。如合同約定的房屋過戶期限還沒有到,但是賣方已經(jīng)明確對(duì)買方表示反悔,買方可以直接起訴,不必等到約定的過戶期限。
  3.約定的違約金應(yīng)當(dāng)和守約方實(shí)際受到的損失相當(dāng),不能低于也不要過分高于實(shí)際損失。如果違反了此規(guī)定,一方可以向法院起訴要求增加或減少。
  4.如果在合同中約定了定金,又約定了違約金的,守約方一般只能選擇適用一個(gè)。除非所遭受的損失單獨(dú)適用定金或者單獨(dú)適用違約金仍然不夠彌補(bǔ)的時(shí)候,才可以兩者同時(shí)適用。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:46:27
• 146****4785

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:46:22

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣開發(fā)商違約責(zé)任有哪些呢？
  答

  一、預(yù)期違約我國(guó)商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：（一）預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。（二）預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。我國(guó)《合同法》第108條對(duì)預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。二、實(shí)際違約主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其**終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。三、不適當(dāng)履行即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對(duì)方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指?jìng)鶆?wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。四、其它違約行為是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。房產(chǎn)合同的違約多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)商引起的，主要是逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，當(dāng)遇到房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情形時(shí)，一定要爭(zhēng)取權(quán)益。

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• 問 ?都來說說房屋買賣違約責(zé)任該如何認(rèn)定？如何處理違約情況
  答

  買賣交易過程中，一方?jīng)]有按照合同約定的履行就算是違約了，但是一般合同都會(huì)給15天的緩沖期，在這15天內(nèi)不算根本違約，違約方需要付0.05%的違約金給守約方。一旦超過15天了，違約方就屬于根本違約了。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房屋買賣違約責(zé)任有什么規(guī)定？
  答

  房屋買賣合同賣方違約的情況下的賠償首先是看房屋買賣合同里面有沒有約定，就按照約定，如果沒有約定的話，那么就按照法律的規(guī)定來。判卷違約金一般是要低于房屋評(píng)估價(jià)值的30%，因?yàn)檫`約經(jīng)不能夠過高。這種情況你可以向法院提起訴訟，要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 ??房屋買賣合同違約責(zé)任規(guī)定
  答

         房屋買賣合同違約責(zé)任是這樣規(guī)定的：兩方中的任意一方違反了合同規(guī)定，都應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ倪`約金，因?yàn)檫`約造成了對(duì)方的損失的，應(yīng)該依法賠償損失?！　∵`約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行約定，如果合同中沒有約定，但是出現(xiàn)了以下任一情況的，要按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行違約金賠償?！　?、因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者的問題，造成房產(chǎn)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者要向房產(chǎn)購(gòu)買者支付以收取的房款按同期存款利率的利息的兩倍計(jì)算的金額?！　?、因?yàn)榉慨a(chǎn)購(gòu)買者的問題，造成房款未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付給轉(zhuǎn)讓者的，購(gòu)買者需向轉(zhuǎn)讓者支付為逾期支付的房款按照同期存款利息的兩倍計(jì)算出的金額?！　》ǘㄟ`約金是法律直接規(guī)定的違約金，其他的違約責(zé)任有另外的違約金處罰，被稱作約定違約金，是在合同中約定好的，違約的行為很多，分為概括性和具體性違約，分別按不同的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行違約賠付?！　》课葙I賣合同違約責(zé)任規(guī)定了違約金相關(guān)的情況，違約責(zé)任分別要對(duì)應(yīng)不同的違約賠償，購(gòu)房中雙方都要在合同中寫明責(zé)任義務(wù)，避免違約責(zé)任的發(fā)生。

• 問 房屋買賣合同違約責(zé)任的規(guī)定
  答

         房屋買賣合同違約責(zé)任的規(guī)定是：兩方中的任意一方違反了合同規(guī)定，都應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ倪`約金，因?yàn)檫`約造成了對(duì)方的損失的，應(yīng)該依法賠償損失。　　因房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者的問題，造成房產(chǎn)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交付的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者要向房產(chǎn)購(gòu)買者支付以收取的房款按同期存款利率的利息的兩倍計(jì)算的金額；因?yàn)榉慨a(chǎn)購(gòu)買者的問題，造成房款未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付給轉(zhuǎn)讓者的，購(gòu)買者需向轉(zhuǎn)讓者支付為逾期支付的房款按照同期存款利息的兩倍計(jì)算出的金額?！　》ǘㄟ`約金是法律直接規(guī)定的違約金，其他的違約責(zé)任有另外的違約金處罰，被稱作約定違約金，是在合同中約定好的，違約的行為很多，分為概括性和具體性違約，分別按不同的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行違約賠付。違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行約定，如果合同中沒有約定，但是出現(xiàn)了以下任一情況的，要按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行違約金賠償。　　房屋買賣合同違約責(zé)任規(guī)定了違約金相關(guān)的情況，違約責(zé)任分別要對(duì)應(yīng)不同的違約賠償，購(gòu)房中雙方都要在合同中寫明責(zé)任義務(wù)，避免違約責(zé)任的發(fā)生。