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交稅是按照你購買合同的價格算的。房子評估價是你辦理貸款的時候使用的。貸款的金額是根據(jù)**高是評估價格的70%。過戶的時候是按照你購房合同上的價格交稅的。
全部3個回答>二手房交易指導(dǎo)價是什么? 二手房交稅是按實際成交價格交稅還是按指導(dǎo)價
134****7062 | 2019-01-13 19:00:38
已有5個回答
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152****6611
你好，“二手房**低過戶指導(dǎo)價”是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價,即二手商品住房交易**低計稅價格。
查看全文↓ 2019-01-13 19:01:03
望采納 -
142****3187
這是稅務(wù)局自己制定的一個房地產(chǎn)的過戶價格，區(qū)別于市場成交價和評估價。即不管買賣雙方認可的成交價是多少，房屋過戶時，不能低于稅務(wù)局的過戶指導(dǎo)價（一般是單價）。要么按稅務(wù)局的指導(dǎo)價過戶，要么更改網(wǎng)簽合同的價格。
查看全文↓ 2019-01-13 19:01:00
從交易價格來說：市場價**高，評估價次之，指導(dǎo)價**低
從省稅角度來說：指導(dǎo)價**合適，評估價次之，市場價**高 -
139****9941
一般二手房交易需要交納的稅費：
查看全文↓ 2019-01-13 19:00:55
一、 買房人應(yīng)繳納稅費：
1、 契稅：首次購房評估額90平內(nèi)1%、90平~144平內(nèi)1.5%，超過144平或非首次3%，買方繳納;
2、印花稅：房款的0.05%
3、 交易費：3元/平方米
4、 測繪費：1.36元/平方米
5、 權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。
二、 賣房人應(yīng)繳納稅費：
1、 印花稅：房款的0.05%
2、 交易費：3元/平方米
3、 營業(yè)稅：全額的5.56%(房產(chǎn)證未滿2年的、普通房滿2年減免)
4、個人所得稅:房款的1%（.普通房滿五年唯一減免）。 -
133****2670
由于二手房交易是在兩個個體之間進行，買房承擔(dān)的風(fēng)險相對更大，房沒買到錢也沒了的案例不在少數(shù)，因此在二手房交易的過程中有許多問題你需要注意。
查看全文↓ 2019-01-13 19:00:50
一、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤。其次，二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也是不同的，還應(yīng)該調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒有抵押、查封和訴訟等問題，否則很容易產(chǎn)生糾紛。
二、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。
三、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
四、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。在實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果，應(yīng)在合同中寫明具體懲罰信息。
五、由于二手房已經(jīng)納入限購范圍，非本省戶籍居民購房前需要確認自己在海南省范圍內(nèi)沒有住房，以及是否在主城區(qū)享有購房資格，否則面臨無法購買過戶的情況。
六、關(guān)于稅費，稅費是購房購房成本的一個關(guān)鍵因素，政策對二手房房齡上市交易有不同程度的傾斜，因此在購房前要注意房齡，因為羊毛出在羊身上，**終稅費還是由買家來承擔(dān)。
1、契稅
繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，網(wǎng)簽價×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價×1.5%，二套房網(wǎng)簽價×3%。契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給房管局。
注意一下，這里說的是網(wǎng)簽價，買新房只有一個合同價，買二手房涉及到合同價、網(wǎng)簽價、過戶指導(dǎo)價等幾種不同的價格，合同價就是房子的實際成交價格，網(wǎng)簽價是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r格，決定了交稅多少，買二手房做低網(wǎng)簽價是很常見的避稅手段。過戶指導(dǎo)價是繳稅的**低基準(zhǔn)價，網(wǎng)簽價不能低于過戶指導(dǎo)價，否則就按過戶指導(dǎo)價交稅。
2、增值稅及附加
房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)簽價÷（1+5%）×5.65%
房子已經(jīng)滿2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)：差價÷（1+5%）×5.65%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用。
按規(guī)定，增值稅及附加以及接下來要說的個稅應(yīng)該是由賣家承擔(dān)的，市場成交慣例卻是買家承擔(dān)所有稅費，不過交易時可以協(xié)商，在合同中寫清楚就行。
3、個稅
滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時間滿5年，唯一是指賣家在交易系統(tǒng)里只有這一套房子。
買二手房**好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個稅。不過，房東也不是傻子，肯定不會吃虧，所以一般會把節(jié)省的稅費加到房價上，導(dǎo)致滿五唯一的房子報價比較貴，如果實在貴得離譜，那還是算了。
如果房子不滿5年或者不是賣家唯一住房，個稅交稅標(biāo)準(zhǔn)是：差額×20%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用，這種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購入原值憑證，如果沒有這個憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網(wǎng)簽價×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價×2%。
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136****1367
9月3日,濟南市房產(chǎn)交易大廳里貼著調(diào)整存量房交易評估計稅價格的通知。記者王瑞超攝
查看全文↓ 2019-01-13 19:00:45
9月1日,濟南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,濟南市正式調(diào)整存量住房交易評估計稅價格。二手房計稅價格重新評估后,將更為全面客觀準(zhǔn)確反映濟南二手房交易價格水平,并進一步壓縮通過“陰陽合同”避稅的空間。
“為全面準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價格水平,提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準(zhǔn)確性,根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易稅務(wù)服務(wù)和管理工作的有關(guān)要求,報市政府同意,自2018年9月1日起,調(diào)整我市存量住房交易評估計稅價格?！?月3日,一份落款為濟南市稅務(wù)局的通知,張貼在濟南市房產(chǎn)交易大廳里。
濟南市房管局相關(guān)工作人員介紹,目前,國家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評估機構(gòu)對濟南全市存量房進行評估,綜合各項因素給出了評估價格。今后,市民在購買存量房網(wǎng)簽時,秉承“就高不就低”的原則,如果價格低于評估價格,將按評估價格進行網(wǎng)簽。
在實際交易中,對于納稅人申報的交易價格超過存量房申報價格評估值的,按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當(dāng)理由的,按申報交易價格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的,稅務(wù)人員會以系統(tǒng)評估價為參考確定計稅依據(jù)。
“以前的評估計稅價格不夠準(zhǔn)確,今后將按照新方法評估。”濟南稅務(wù)局咨詢處工作人員稱,新評估方法能夠準(zhǔn)確反映濟南存量住房交易價格水平,提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準(zhǔn)確性。
在以往的二手房交易過程中,陰陽合同現(xiàn)象相對普遍,一次房產(chǎn)交易,簽訂兩份合同。一份“陽合同”擺在明面,用來交稅、過戶；一份“陰合同”私下簽訂,是雙方的真實成交價格。
“評估計稅價格的不準(zhǔn)確,一定程度上助長了陰陽合同問題?！痹摴ぷ魅藛T稱,現(xiàn)在的評估計稅價格根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置,將房屋的具體信息綜合權(quán)衡后,會有一個更準(zhǔn)確的評估價,這個價格更符合客觀。
濟南市房產(chǎn)交易大廳工作人員表示,9月1日前已繳稅的購房者,將按原政策的價格執(zhí)行,而9月1日前沒有繳稅的購房者,將按照新通知執(zhí)行新的計稅價格。
近日,濟南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,調(diào)整濟南市存量住房交易評估計稅價格。如何評估?調(diào)整后對居民購房有何影響?記者對此進行采訪。
怎么評估？
實地調(diào)查、交易比對
存量房評估價如何確定?首先通過政府公開招標(biāo)方式確定中介評估公司。
今年4月,存量房價格評估服務(wù)開標(biāo),由北京一家房地產(chǎn)土地評估公司中標(biāo)。評估公司通過實地調(diào)查、市場調(diào)研、交易比對等方法,評估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會影響評估價。
“辦理手續(xù)上并沒比以前繁瑣,大量工作之前都做好了?！睗喜粍赢a(chǎn)登記中心工作人員介紹,系統(tǒng)里已經(jīng)在9月1日前將濟南的房屋標(biāo)準(zhǔn)值進行了全面的梳理,現(xiàn)在只需要去房產(chǎn)交易處將房屋信息輸入,便可生成房屋標(biāo)準(zhǔn)值。
業(yè)內(nèi)人士稱,一般評估價格都會低于實際成交價,但是調(diào)整后的計稅價格較之前更接近實際成交價；調(diào)整后的計稅價格能更公平公正地反映當(dāng)前存量房市場價值,進一步規(guī)范存量房交易市場的稅收管理。
有啥變化
稅費多交了好幾萬
據(jù)了解,山東省存量房評估工作于2010年4月份在濟南、淄博啟動試點。2012年7月,在全省全面推開。隨著近幾年房價的變化,市民購買二手房時,導(dǎo)致計稅價格相對較低。
21世紀不動產(chǎn)的一位中介介紹,以濟南歷下區(qū)一小區(qū)80平的戶型為例,去年過戶所交稅費是根據(jù)當(dāng)時的過戶**低指導(dǎo)價來制定的,當(dāng)時的交易評估是按每平米8千元來核算,共交稅費為5萬多元。這些稅費包括契稅、增值稅和個稅。因房產(chǎn)證未滿兩年,所以需繳增值稅。
此次新政實施后,過戶**低指導(dǎo)價大體漲幅為60%—70%,也就是以每平米13000—14000元來核算。單價評估價格增加,總的稅費也會隨之增加,比之前多交三四萬元的稅。
該中介人員還透露,此措施對于新房二手房、年限較久的二手房和不滿兩年的二手房而言,影響也不盡相同。“像較新的二手房,房屋建造年代近、戶型結(jié)構(gòu)也相對合理,在存量房評估方面,**低指導(dǎo)價格漲幅相較之前的會有一個大幅度上漲,過戶所交稅費也會隨之水漲船高?！痹撝薪檎f。而相比之下,老小區(qū)二手房在房屋新舊程度、戶型結(jié)構(gòu)等方面比新小區(qū)稍遜一籌,在存量房評估方面,**低指導(dǎo)價漲幅也會相對較小,過戶所交稅費也會比新小區(qū)少。
有何影響
成交量或減少
山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士表示,此次存量房交易評估計稅價的調(diào)整中,政府會綜合考量,考慮房屋交易的可行度,盡量減小購房者繳稅壓力。
不過,對于房產(chǎn)證不滿兩年的購房者來說,房屋出售要交5.6%的增值稅,加之評估價格大幅提高,對這部分房源交易是不小的影響。因此,這一政策對于抑制“炒房客”的炒房傾向,將起到積極作用。
齊魯樓市不動產(chǎn)二手房版塊的負責(zé)人表示,市場遇冷的情況下,目前濟南二手房價格已經(jīng)較高,不少購房者正在觀望中。而新政一出,交稅金額提高后,有些觀望中的購房者可能就不會進場了。
“指導(dǎo)價提高后,近期將對市場產(chǎn)生較為明顯的影響,預(yù)計會有客戶終止交易,市場成交量也將受到影響?！彼f。
相關(guān)問題
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二手房的指導(dǎo)價一般是在網(wǎng)簽的價格基礎(chǔ)之上，參考周邊新建房的價格。也可以直接到當(dāng)?shù)氐拇笮椭薪檫M行咨詢，或者是小區(qū)所在的地稅局進行查詢。因為每個小區(qū)和每個小區(qū)之間的價格會隨時發(fā)生變化，所以指導(dǎo)價格也是各不相同的。隨著現(xiàn)在新房市場價位居高不下，很多人們開始把目光轉(zhuǎn)移到了二手房的交易市場上，在購買二手房時，首先買賣雙方要建立信息溝通渠道，了解房屋的整體現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)的情況。建議購房者要對房屋進行全面的了解，包括房屋所有產(chǎn)權(quán)書以及房主本人的身份證件，明確個人的產(chǎn)權(quán)是否是唯一的所有人，如果還存在有其他的共有產(chǎn)權(quán)人在簽訂賣房協(xié)議時，要所有人全部到場。二手房買賣時需要提供合法的證件才能夠上市交易，在此之前也可以到相關(guān)的部門查詢房屋是否存在有凍結(jié)或者是抵押的情況。
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答
二手房指導(dǎo)價可以憑借著身份證房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心進行查詢，也可以在該地區(qū)比較知名的中介進行查詢。二手房指導(dǎo)價只是一個價格區(qū)間，可以幫助人們在購房或者是賣房的時候有一個大概的心理價位。樓盤的地理位置以及開發(fā)商和附近的設(shè)施，對于二手房的指導(dǎo)下都有一定的影響，具備有一定的參考價值。我們在購買二手房時，需要注意二手房的產(chǎn)權(quán)，特別是在簽訂合同之前，一定要核查一下房子的相關(guān)證件，首先房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人必須要是賣房人，如果有多個所有產(chǎn)權(quán)人，也要大家都同意的情況之下才能夠買房。二手房畢竟也是人們居住過的房子，要多去幾次，實地對于房子進行考察，比如小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，周邊的交通是否便利以及房屋是否存在有漏水或者是破損等多種問題。
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交稅是按照你購買合同的價格算的。房子評估價是你辦理貸款的時候使用的。貸款的金額是根據(jù)**高是評估價格的70%。過戶的時候是按照你購房合同上的價格交稅的。
全部3個回答> -
答
二手房指導(dǎo)價指的是每個樓盤在進行上市交易之前，向房管局所報備的**低交易價格。如果在交易的過程當(dāng)中上市，銷售的價格低于二手房指導(dǎo)價，則沒有辦法完成房屋的網(wǎng)簽，也就沒有辦法進行過戶。二手房指導(dǎo)價的意義主要在于為了更好的平穩(wěn)住房市場，不會出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)狀，而且在實施指導(dǎo)下之后可以更好的控制樓棟計價面積，合理確定樓層之間的差價。需要購房者明確的是二手房指導(dǎo)價，并不是強制按照指導(dǎo)價進行售賣，而指的是在二手房交易過程當(dāng)中，涉及到所交納的稅費，不能夠低于政府控制的交稅單價，因為現(xiàn)在的房屋都是一房一價，所以為了避免在二手房交易過程當(dāng)中做低售價出現(xiàn)的偷稅漏稅，也會根據(jù)所處小區(qū)的位置，建筑年代以及朝向面積等因素綜合制定**低的90家。
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