二手房交易未滿兩年怎么樣? 二手房房產(chǎn)證未滿兩年如何避稅？

已有5個回答

• 145****3090

  需要繳納以下費用：
  （1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規(guī)定：
  
  若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；
  
  （2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
  
  （3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
  
  （4）契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納。
  （5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。
  
  （6）二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
  
  （7）登記費：工本費80元，共有權(quán)證:20元。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:43
• 154****4317

  二手房交易購買后，滿二年和滿五年已基本無任何區(qū)別了，因為營業(yè)稅滿五年的規(guī)則現(xiàn)在已經(jīng)已改為兩年；二手房以前是滿五年免營業(yè)稅5.6%賣方繳納，現(xiàn)在改為滿兩年免5.6%營業(yè)稅。所以根據(jù)現(xiàn)在的政策規(guī)定是沒有區(qū)別的。
  
  二手房費收如下：
  
  1、測繪費1.36元/平方，買方。
  
  2、評估費0.5%（評估額，允許浮動），買方；。　
  
  3、契稅評估額初次90平內(nèi)1%、90平~140平內(nèi)1.5%，超過140平或非首次3%，由買方繳納。
  
  4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔(dān)，滿兩年唯一住房減免。
  
  5、交易費6/平方,雙方。
  
  6、營業(yè)稅5.6%賣方繳納，普通住房滿兩年可減免。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:37
• 144****3790

  營業(yè)稅是5.5%暫時不繳納（國家政策規(guī)定到：年底后再按原來規(guī)定繳納）優(yōu)惠政策到期后需要按全額的5.5%繳納營業(yè)稅！】
  
  現(xiàn)在需要交納的如下：
  
  1、買方繳納契稅（90平方內(nèi)1%，90平米以上的1.5%，140平米以上的3%)；
  
  2、賣方繳納1%個人所得稅（若唯一住房可申請減。）；
  
  3、雙方交易手續(xù)費6元/平方；
  
  4、買方測繪費1.36元/平方；
  
  5、評估費0.5%(評估額）；
  
  6、買方工本費80元。工本印花稅5元：
  
  您按所占面積、評估額自己對號算算吧！
  
  

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:31
• 146****3663

  2014年5月，家住農(nóng)村的王某想在城區(qū)購買一套商品房，經(jīng)朋友介紹，王某聯(lián)系到了正欲出售房屋的陳某，雙方談妥后便簽訂了一份《二手房買賣合同》。王某向陳某一次性支付購房款50萬元，陳某將房屋交付王某使用。由于合同約定辦理房屋過戶手續(xù)的全部稅費由王某承擔(dān)，王某了解到該房屋房產(chǎn)證辦出只有2年，過戶要繳納的稅費較高，而房產(chǎn)證滿5年后稅費將大幅度減少。為了省這筆稅費，王某準備等三年后再辦理房屋的過戶手續(xù)。這期間，王某將房屋進行了裝修，全家搬到了城區(qū)居住。
  
  兩年后，王某突然得知自己的房屋被法院查封，后向法院了解，原來陳某欠下大筆債務(wù)，出借人起訴陳某，法院判決后陳某未歸還?，F(xiàn)在案件正由法院強制執(zhí)行，法院查封了陳某名下全部房屋，包括已出售給王某的房屋。王某第一時間向法院提出執(zhí)行異議，并向法院提交了買賣合同、購房款支付憑證等證據(jù)，要求法院確認房屋已歸王某所有并停止強制執(zhí)行。但王某的請求**終卻未能得到法院的支持。
  
  律師分析>>>
  
  可能有些讀者從情理上難以接受這個案件的結(jié)果，為何王某有購房合同、房款已付清且已經(jīng)實際占有該房屋，仍不能排除法院的強制執(zhí)行？根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，房屋所有權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)的確立必須公示，房屋經(jīng)過登記，房屋登記部門在房屋登記簿上記載房屋的自然狀況、權(quán)利狀況、其他（限制權(quán)利）狀況等，此時的房屋登記簿就是不動產(chǎn)的公示。因此，房屋只有經(jīng)過登記，物權(quán)才能確立。
  
  該案中，王某為了避稅，沒有去辦理過戶登記，實際上其并不擁有房屋的所有權(quán)，房屋所有權(quán)仍然歸屬于陳某。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。上述法律規(guī)定中，考慮到了如果因為客觀原因?qū)е虏荒苓M行過戶登記，法院仍然會保護購房人的權(quán)利。但王某是為了少繳稅不去辦理過戶登記，該原因顯然屬于王某的自身原因，便不能排除法院對該房屋的強制執(zhí)行。
  
  綜上，對于購房人來說，已經(jīng)簽訂購房合同，并且交付了購房款，為了少繳稅等原因，不進行過戶登記，存在很大的法律風(fēng)險。律師提醒，只有及時進行過戶登記，方能確立自己對房屋的所有權(quán)。另外，如果房屋屬于期房，當(dāng)時無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，也可以向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記也能保障購房人將來實現(xiàn)物權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:27
• 134****8122

  情況一：房產(chǎn)證未滿兩年 交稅金額大
  張先生的兒子明年即將升入**，為了給兒子提供更好的教育，張先生早就打算買帶有省級名校學(xué)位的學(xué)位房。經(jīng)過幾個星期的看房，張先生把購房目標鎖定在天河省級名校華陽**上，華陽**對口樓盤的房價普遍都高達40000元/㎡以上，預(yù)算有限的張先生**終用200萬元購入了一套一房一廳小戶型，平時作為出租之用，一家三口繼續(xù)住在原來的家中。由于名校學(xué)位房房源十分搶手，這套房源的原業(yè)主購入后眼看房價上漲了一輪，在房產(chǎn)證未滿兩年的情況下轉(zhuǎn)售，短短一年多期間已經(jīng)**了30萬元。不過這也讓張先生犯了難，房產(chǎn)證未滿兩年，房子增值的金額也較大，不論哪種繳稅方式都需繳納高稅費，究竟張先生應(yīng)該怎么繳納稅費，才能更省錢？
  ??
  在二手房交易中，個人所得稅、增值稅、契稅的稅費**高，其中個人所得稅和增值稅為賣方需要繳納的費用，買家需繳納契稅，但目前市場上業(yè)主的放盤價均以實收金額為準，因此買家在購房時還要承擔(dān)買賣雙方龐大的稅費負擔(dān)，對于買家而言，要學(xué)會合理“避稅”。稅費計算方式主要分為按網(wǎng)簽價計算和差額計算兩種方式，在不同的情況下，兩種計費方式所產(chǎn)生的費用差距會很大。
  
  方法一
  按200萬元的網(wǎng)簽價來繳稅
  58同城負責(zé)人給記者算了一筆賬，如果按照200萬元的網(wǎng)簽價價來繳稅，由于張先生購買的是二套房，且房產(chǎn)證未滿兩年，因此契稅統(tǒng)一按照網(wǎng)簽價/1.05*3%的公式來計算，張先生需繳納的契稅為：200萬元/1.05*3%=5.8萬元。
  ??
  除此之外，由于廣州二手房交易中，買方普遍需要承擔(dān)業(yè)主的稅費，因此張先生還要承擔(dān)業(yè)主的個人所得稅和增值稅。張先生購買的物業(yè)房產(chǎn)證未滿五年且不是業(yè)主唯一物業(yè)，因此無法免繳個人所得稅，個人所得稅按照1%的比例繳稅，需繳納2萬元。增值稅方面，房產(chǎn)證未滿兩年，同樣無法免繳，需按照以下公式計算：網(wǎng)簽價/1.05*5.6%，則張先生需繳納增值稅：200萬元/1.05*5.6%=10.7萬元。這也就意味著，按照網(wǎng)簽價計費的方式，張先生需繳納5.8萬元的契稅，2萬元的個人所得稅，10.7萬元的增值稅，合共需繳納18.5萬元的稅費。
  
  方法二
  按兩次房產(chǎn)交易的差額繳稅
  趕集網(wǎng)負責(zé)人給記者算了一筆賬，如果張先生選擇提供房產(chǎn)原值發(fā)票，上一手發(fā)票價為170萬元。由于契稅的繳費統(tǒng)一按照網(wǎng)簽價來計算，因此不論是否提供原值發(fā)票，契稅的繳稅金額都不會發(fā)生變化，兩種計稅方式的差距主要存在于個人所得稅和增值稅上。
  ??
  房產(chǎn)證未滿兩年的情況下，個人所得稅按照以下公式計算：（網(wǎng)簽價/1.05-發(fā)票價）*20%的公式來計算，張先生需繳納的個人所得稅為：（200萬元/1.05-170萬元）*20%=4.1萬元。增值稅方面，張先生提供原值發(fā)票，則按照（網(wǎng)簽價-發(fā)票價）/1.05*5.6%的公式計算，則張先生繳納的增值稅為（200萬元-170萬元）/1.05*5.6%=1.6萬元。
  ??
  因此，如果張先生提供原值發(fā)票繳稅，契稅需繳納5.8萬元，個人所得稅4.1萬元，增值稅1.6萬元，合共需繳納11.6萬元。
  點評
  
  從張先生的案例中可以看出，由于房產(chǎn)證未滿兩年，按照交易差額繳稅，個人所得稅雖然增加了2.1萬元，但是增值稅卻能大大減少9.1萬元，在總稅費的差距上，兩者之間相差6.9萬元。房天下廣州二手房盧佩婷指出，在房產(chǎn)證未滿兩年的情況下，稅費的差距主要體現(xiàn)在增值稅上，提供發(fā)票按照差額的5.6%征收，不提供發(fā)票則按照網(wǎng)簽總價的5.6%征收，兩者差距巨大，因此房產(chǎn)證未滿兩年的物業(yè)更適合按照差額繳稅?！盀榱俗尫吭促u出較高的價錢，業(yè)主普遍都會選擇等產(chǎn)證滿兩年后再出售，以此免征增值稅，現(xiàn)時市場中未滿兩年的房源主要是投資客或是少部分急于賣房套現(xiàn)的業(yè)主持有，投資客在轉(zhuǎn)售房產(chǎn)時，普遍都會提供發(fā)票，以降低交易成本”。
  情況二：產(chǎn)證滿兩年增值幅度在5.3%以上
  在現(xiàn)時的二手房交易中，房產(chǎn)證滿兩年以上的物業(yè)，只要房產(chǎn)增值幅度在5.3%以上，按照網(wǎng)簽價繳稅仍是更省稅費的方式。
  ??
  李小姐9月份剛購入了一套番禺洛溪的電梯三房單位作為婚房之用，建筑面積為98㎡，成交價200萬元，由于近幾年番禺作為房價洼地吸引了不少剛需買家前來置業(yè)，加上洛溪是熱門板塊，因此李小姐購入的這套物業(yè)的房價在幾年中也上漲了15萬元，房價上漲幅度在8%以上。
  ??
  在房產(chǎn)證滿兩年且為唯一物業(yè)的情況下，增值稅免征，李小姐如果按照網(wǎng)簽價200萬元來繳納稅費，需繳納1.5%的契稅3萬元，1%的個人所得稅2萬元，合共需繳納5萬元的稅費。
  ??
  如果李小姐提供房產(chǎn)原值發(fā)票，按照差額計算，仍需繳納1.5%的契稅3萬元，個人所得稅按照差額的20%征收，即15萬元*20%=3萬元，共繳納6萬元。如此，李小姐按照網(wǎng)簽價的繳稅方式，可以省下1萬元的稅費。
  點評
  
  某網(wǎng)站廣州二手房高級分析師盧佩婷指，現(xiàn)時廣州房價以每年10%的幅度穩(wěn)步上揚，因此普遍產(chǎn)證滿兩年的物業(yè)在交易時，房價增幅普遍都會在10%-20%以上，選用差額繳稅的方式，主要是其購買的房源房價增幅較小所致。購房者在進行房產(chǎn)交易時，在房產(chǎn)證滿兩年的情況下，按照網(wǎng)簽價繳稅仍是較省稅費的方式。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:37:07

相關(guān)問題

• 問 二手房交易未滿兩年怎么辦? 二手房過戶未滿兩年 房產(chǎn)稅是多少
  答

  無論任何方法，過戶是**佳的選擇！有個建議可以選擇嘗試！直接去辦理他項權(quán)證抵押，抵押到你的名下，等到滿2年時，再去辦理解押手續(xù)，辦理解押手續(xù)后，再立即辦理過戶！你找的這個中介，業(yè)務(wù)也不是很熟悉，教給中介這個方法，可以讓他向你支付業(yè)務(wù)咨詢費1萬元！呵呵！一般全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)，都是采用這個方法來規(guī)避風(fēng)險！

  全部5個回答>
• 問 二手房未滿兩年交易時如何合理避稅，有哪些方法？
  答

  二手房未滿兩年交易避稅可通過評估房屋增值潛力、市場行情、政策走向，結(jié)合稅務(wù)籌劃，以實現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟效益。

  全部2個回答>
• 問 二手房兩年怎么算? 未滿兩年的二手房交易稅費是怎么計算？
  答

  《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）第三條：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）第二條：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。第三條：納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)

  全部5個回答>
• 問 未滿2年的二手房交易可以嗎? 二手房過戶未滿兩年 房產(chǎn)稅是多少
  答

  一般二手房交易需要交納的稅費主要有：契稅：一般是房款的1%（面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）。營業(yè)稅：房產(chǎn)證未滿5年的交5.6%，產(chǎn)證滿五年可以免交營業(yè)稅。個人所得稅，1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。交易費：3元/平方米（但是一般需要買房人把雙方的交易費都交了，也就是6元每平米）。測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定。權(quán)屬登記費及取證費：一般情況是在200元內(nèi)。二手房計稅基數(shù)是房屋評估價，首套房是根據(jù)賣家是否首套房。二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：增值稅(原營業(yè)稅)、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.05%（2009年至今暫免）；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔(dān)的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。結(jié)果是增加了買房人的購房負擔(dān)，也增加了國家的稅收收入。

  全部5個回答>
• 問 關(guān)于未滿兩年的二手房交易營業(yè)稅問題?
  答

  稅費有契稅、營業(yè)稅、個稅,你按貸款額做合同價,合同價做低點就可以省點稅。

  全部9個回答>