房地產(chǎn)企業(yè)稅收包含哪些內(nèi)容？

已有3個(gè)回答

• 146****5850

  營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。
  1、稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，**終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，則可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。
  
  2、營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。假設(shè)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。
  
  3、營(yíng)業(yè)稅改增值稅，簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)改增，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。營(yíng)改增的**大特點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，可以促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。
  
  4、增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國(guó)務(wù)院，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)、培育新動(dòng)能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:46:33
• 145****2007

  一、營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。
  稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，**終會(huì)降低整體稅負(fù)。不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的話(huà)，則可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。
  二、會(huì)計(jì)處理的變化
  營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。
  假設(shè)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：
  借：銀行存款1000
  貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000
  借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50
  借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3.5
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1.5
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1
  營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：
  借：銀行存款1000
  貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）99.10
  不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：
  借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6.94
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加2.97
  應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1.98

  查看全文↓ 2019-03-01 00:46:28
• 158****8702

  1、契稅
  
  應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）。
  
  2、印花稅
  
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
  
  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5%
  
  3、土地使用稅
  
  應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額
  
  4、印花稅
  
  常見(jiàn)的合同如下：
  
  印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%
  
  5、增值稅
  
  增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。
  
  注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。
  
  6、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加
  
  預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。
  
  7、土地增值稅（預(yù)繳）
  
  預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
  
  預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
  
  8、印花稅
  
  印花稅稅額=商品房銷(xiāo)售合同金額×5%
  
  9、企業(yè)所得稅
  
  銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
  
  待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷(xiāo)售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:46:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策包含哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分一般性稅收優(yōu)惠政策　　1、營(yíng)業(yè)稅　　◎?qū)ψ》抗e金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2000]94號(hào)　　◎單位和個(gè)人銷(xiāo)售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！　挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》，財(cái)稅[2003]16號(hào)　　◎?qū)€(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2008]24號(hào)　　◎個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：　　（1）離婚財(cái)產(chǎn)分割；　　（2）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；　　（3）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；　　（4）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》，財(cái)稅[2009]111號(hào)　　◎自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，財(cái)稅[2009]157號(hào)　　2、企業(yè)所得稅　　◎?qū)ψ》抗e金管理中心用住房公積金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、在指定的委托銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款取得的利息收入，免征企業(yè)所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房公積金管理中心有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2000]94號(hào)　　◎?qū)ζ髽I(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：　?。?）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額?！　。?）企業(yè)沒(méi)有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。　?。?）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。　?。?）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》，國(guó)稅函[2009]118號(hào)　　3、個(gè)人所得稅　　◎?qū)€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，財(cái)稅字[1999]278號(hào)　　◎?qū)Ρ徊疬w人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2005]45號(hào)　　◎?qū)€(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，財(cái)稅[2008]24號(hào)　　◎以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：　　（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；　　（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；　?。?）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！　　敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》，財(cái)稅[2009]78號(hào)　　4、土地增值稅　　◎納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一款　　上述所稱(chēng)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？
  答

  房產(chǎn)是私人所有，地產(chǎn)是國(guó)家所有

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？
  答

  土地及土地上的建筑物和附著物

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅收
  答

  購(gòu)地時(shí)交：耕地占用稅25元/平方米（非耕地不交） 印花稅：土地成交價(jià)的萬(wàn)分之五 契稅： 土地成交價(jià)的4% 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)屬于比較難的一個(gè)，因?yàn)槠渲芷诒容^長(zhǎng)，成本核算比較麻煩，不知道是否對(duì)你有參考。 1、開(kāi)發(fā)成本。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的生成成本科目，但有所區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，能按項(xiàng)目分開(kāi)的費(fèi)用就放在開(kāi)發(fā)成本科目，在實(shí)際操作中，你需要在這科目下面先按土地、樓號(hào)開(kāi)設(shè)“商品性土地”、“XX公寓樓”等相關(guān)的二級(jí)別科目，然后在二級(jí)科目下面分別設(shè)“建筑工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”等三級(jí)科目。 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，用法和產(chǎn)產(chǎn)品科目是一樣的，但也還是有區(qū)別的，這區(qū)別在后面給你分析。 3、銷(xiāo)售成本（主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）。這科目和工業(yè)會(huì)計(jì)是一樣的。 4、銷(xiāo)售收入（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）。這科目和工業(yè)會(huì)計(jì)也是一樣，不過(guò)就是歸集時(shí)間不一樣。 5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這科目是類(lèi)似工業(yè)會(huì)計(jì)的制造費(fèi)用。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)科目比較常用，我就先給你說(shuō)下這幾個(gè)科目的具體使用。 房地產(chǎn)企業(yè)都是征地或拍下一塊地，然后對(duì)這地進(jìn)行三通一平，然后起樓，起好了才能賣(mài)商品房。 征地的費(fèi)用、三通一平的費(fèi)用因?yàn)槎际轻槍?duì)一整塊地來(lái)說(shuō)，所以都直接作為“開(kāi)發(fā)成本－土地成本”，也可以作為“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，都一樣的，一般為了區(qū)分，都計(jì)“開(kāi)發(fā)成本－土地成本”（具體原因后面會(huì)說(shuō)到），不管是用哪個(gè)科目，后面都要進(jìn)行分配，分配方法是按各樓占地面積來(lái)分配，就是把總費(fèi)用×各樓的占地面積÷∑（各樓的占地面積），得到的數(shù)計(jì)到“開(kāi)發(fā)成本－XX樓商品土地成本”。 然后在起樓的時(shí)候，相關(guān)的費(fèi)用由于能分得比較清楚，這時(shí)候各棟樓的費(fèi)用就分別計(jì)到“開(kāi)發(fā)成本－XX樓建筑工程費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)成本－XX樓基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”。 對(duì)于配套設(shè)施，比如水、電、道路等，也是針對(duì)整個(gè)土地來(lái)說(shuō)的，所以先計(jì)“開(kāi)發(fā)成本－配套設(shè)施費(fèi)”，然后根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開(kāi)發(fā)成本－XX樓配套設(shè)施費(fèi)”中去。 對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的借款利息等不能明確屬于哪棟樓的費(fèi)用，一般計(jì)到“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，然后也根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開(kāi)發(fā)成本－XX樓開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”中去，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”要用來(lái)核算這些內(nèi)容，所以一般就不用來(lái)核算購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用這內(nèi)容了。 等開(kāi)發(fā)成本歸集好了以后，就按樓號(hào)把“開(kāi)發(fā)成本”的內(nèi)容全部結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的內(nèi)容也是不能直接轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售成本的，只有等商品房銷(xiāo)售完成后才能轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售成本，而且也不能全部轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售成本的，只能是按比例轉(zhuǎn)，公式是：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品×已售面積÷可售面積，其中已售面積是指賣(mài)出去的商品房建筑面積，可售面積是商品房的總面積，一般是針對(duì)一棟樓來(lái)計(jì)算的。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，收到錢(qián)不一定就是實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，因?yàn)檫€有一個(gè)是否完工的問(wèn)題，在商品房沒(méi)有完工前，取得的收入都是預(yù)售收入，只有完工以后才是銷(xiāo)售收入，對(duì)于預(yù)售收入，可以?huà)煸凇邦A(yù)收賬款”，等實(shí)現(xiàn)了完工以后才轉(zhuǎn)到“銷(xiāo)售收入”。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的完工界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；二是已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象），只要有這三條件之一的就視同完工產(chǎn)品。稅收：營(yíng)業(yè)稅：收入*5% 城建稅、堤防費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、教育費(fèi)附加3%：分別是營(yíng)業(yè)稅的5%、2%、2%、3% 土地增值稅：140平方米以下預(yù)征1.5%;140平方米以上預(yù)征3%土地增值稅清算時(shí)： 有關(guān)土地增值稅的扣除項(xiàng)目: 計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。 公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 上述“扣除項(xiàng)目”，具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（ (2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 （3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （6）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)中介服務(wù)合同包含哪些內(nèi)容？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容：一、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所：二手房買(mǎi)賣(mài)合同這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。二、標(biāo)的：這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。三、價(jià)款：房款及付款時(shí)間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付賣(mài)方。四、履行期限、地點(diǎn)、方式：這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。五、違約責(zé)任：這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。六、解決爭(zhēng)議的方式：這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓?zhuān)涸诖思s定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。十、附件：在此說(shuō)明本合同有哪些附件，附件的效力等。

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