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宅基地上房屋財產(chǎn)權(quán)可以抵押貸款，但是必須滿足一定的條件。根據(jù)我國《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》：第二條 本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。第三條 本辦法所稱試點地區(qū)是指《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》明確授權(quán)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的縣（市、區(qū)）。第四條 借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。以共有農(nóng)民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。
全部3個回答>農(nóng)村土地能抵押貸款嗎? 農(nóng)村宅基地上的房屋，能否拿來抵押貸款？
131****9980 | 2019-03-03 14:07:52
已有3個回答
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156****4154
如您在中國銀行使用土地作為抵押物進行貸款，個人消費貸款的抵押物應滿足以下條件：
查看全文↓ 2019-03-03 14:08:07
（一）您本人擁有合法、完整所有權(quán)，符合《擔保法》規(guī)定的可抵押房產(chǎn)（包括住房和商業(yè)用房），以及符合我行農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理辦法規(guī)定的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，且沒有被抵押給其它債權(quán)人（根據(jù)以前的貸款合同已抵押給我行的除外,但應在原經(jīng)辦機構(gòu)辦理）。
（二）以第三人擁有所有權(quán)或借款人與第三人共同擁有所有權(quán)的抵押物申請個人消費貸款時，必須由該抵押物的所有權(quán)人或共同所有權(quán)人憑本人有效身份證件到銀行當面簽署所有相關(guān)文件資料。若按份共有，申請人應提供所有權(quán)證明，明確其所占份額；若為共同共有，申請人應提供其他共有人一致聲明同意的書面文件。
（三）用作抵押的商業(yè)用房必須具備獨立產(chǎn)權(quán)、可單獨處置且地段好、**潛力高（具體標準詳詢當?shù)刂行芯W(wǎng)點）。
（四）如您有多個抵押物，可以合并申請一個抵押循環(huán)額度，也可以分別申請多個抵押循環(huán)額度，但是多個抵押循環(huán)額度不能共用同一抵押物。
因各地區(qū)存在一定差異，需要請您申請貸款時詳詢當?shù)亟?jīng)辦機構(gòu)。 -
142****9166
之前有相關(guān)規(guī)定表示，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。也就是說，按照這一規(guī)定的說法，農(nóng)村宅基地是不能用來作抵押辦理貸款的，但這種禁制現(xiàn)已被打破。
查看全文↓ 2019-03-03 14:08:03
2016年3月24日，人民銀行發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點辦法。該辦法將在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施。
另外，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的借款人，應滿足以下條件：
具有完全民事行為能力；
擁有良好的信用記錄；
用作抵押的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，并擁有相關(guān)部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，且未列入征地、拆遷范圍內(nèi)；
有固定的居住場所；
所在的集體經(jīng)濟組織出具書面同意書；
以共有農(nóng)民住房抵押的，還需共有人出具書面同意書。
注：農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。 -
138****4413
對于出身于農(nóng)村的人來說，宅基地和農(nóng)房是其根之所在、情之所系，即使遠赴他鄉(xiāng)，也不會忘記這一片故園。在2017年5月，浙江省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于做好農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，意味著農(nóng)村宅基地和住房的確權(quán)工作的全面鋪開，該消息也在坊間迅速地傳播開來，成為大家關(guān)注的熱點。
查看全文↓ 2019-03-03 14:07:58
以平湖為例，2017年8月，新埭鎮(zhèn)虹橋景苑社區(qū)舉行了不動產(chǎn)權(quán)證書首發(fā)儀式，265戶村民領(lǐng)到了全市首批農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證書。對農(nóng)民而言，這一刻自然是令人振奮的，感覺到自己的房產(chǎn)有了保障。同時不少農(nóng)戶認為，不動產(chǎn)權(quán)證有很多用處，特別是以后資金周轉(zhuǎn)困難了，就可以拿來向銀行或者貸款公司抵押貸款，筆者在平時的接待中也遇到了不少類似的法律咨詢。
那么，農(nóng)戶們的美好愿望是否真的能實現(xiàn)呢？筆者認為，按照目前的法律規(guī)定，這一愿望的實現(xiàn)會有較大阻礙，故撰本文，以澄清有關(guān)認識上的誤區(qū)并作普法宣傳。
阻礙一：
房地一體為原則，宅基地禁止抵押
在廣袤的農(nóng)村土地上開展的確權(quán)登記工作，其基本的出發(fā)點是為了厘清宅基地和農(nóng)房的歷史遺留問題，處理違法占用宅基地或者違法建房等問題，明確宅基地的邊界，規(guī)范住房的建設(shè)。通過調(diào)查、審核、公告、登記、發(fā)證等程序，對于宅基地和農(nóng)房的權(quán)利予以物權(quán)上的確認，二者合并為一，農(nóng)戶拿到的是不動產(chǎn)權(quán)證書。
在物權(quán)法上，農(nóng)民對自建的房屋擁有所有權(quán)，理論上有權(quán)占有、使用、收益和處分，對于農(nóng)房占有范圍內(nèi)的宅基地，農(nóng)戶擁有的是使用權(quán)。按照我國法律關(guān)于房地不可分離或者房地一體的原則，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是緊密關(guān)聯(lián)的，如果將農(nóng)房進行抵押貸款，需要將宅基地使用權(quán)與農(nóng)房所有權(quán)一并抵押。
然而，根據(jù)《物權(quán)法》第184條第2項，宅基地不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。2015年12月27日，全國人大常委會發(fā)布《全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對于農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款的試點地區(qū)作出了規(guī)定，試點的時間截止到2017年12月31日，其中浙江省關(guān)于農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款的試點地區(qū)有四個，即樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市。2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會、國土資源部等六部門聯(lián)合發(fā)布《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》，即使是試點地區(qū)，借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，也需要經(jīng)過所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。
由此可見，嘉興市不在上述試點的范圍之內(nèi)，況且目前試點也已經(jīng)結(jié)束，所以在嘉興市范圍內(nèi)，按照《物權(quán)法》第184條第2項的規(guī)定，宅基地是不得抵押的。這意味著，在農(nóng)民住房與宅基地一體的原則之下，以農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款是具有很大阻礙的。
阻礙二：
宅基地轉(zhuǎn)讓受限，抵押權(quán)難以實現(xiàn)
退一步講，即使宅基地是可以抵押的，按照目前的法律規(guī)定和司法實踐，抵押權(quán)實現(xiàn)時如要轉(zhuǎn)讓宅基地的，也要受到嚴格的限制。
如農(nóng)戶將住房和宅基地作為抵押向銀行申請貸款，住房和宅基地是作為抵押物，銀行對此享有抵押權(quán)。如果貸款到期時農(nóng)戶及時全額償付本息的，那么抵押權(quán)能正常消除，但一旦未能如期償付，銀行就要主張實現(xiàn)抵押權(quán)，就抵押物折價、拍賣或者變賣所得價款優(yōu)先受償。
在理論上，農(nóng)房是農(nóng)戶的個人財產(chǎn)，是可以處置的，但是抵押登記時除了農(nóng)房還有下面的宅基地，根據(jù)房地一體的原則，處置農(nóng)房時也需要一并對宅基地進行處置。而根據(jù)我國土地管理法律制度，宅基地的買賣或者轉(zhuǎn)讓是要受嚴格限制的。
宅基地買賣，是我們在日常生活中經(jīng)常聽說或者討論的熱點問題，但是很多人都不一定知道宅基地買賣的法律限制與風險。宅基地是屬于村集體所有的，只有這個村集體經(jīng)濟組織的成員才能享有宅基地使用權(quán)，因為它具有人身依附性和社會福利性，而且還要遵守“一戶一宅”的原則。如果私自將宅基地賣給村集體經(jīng)濟組織之外的人，那么就是侵犯了本集體經(jīng)濟組織以及其他組織成員的公共利益，根據(jù)《合同法》第52條第4項，應認定為無效。
這個問題在銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的時候同樣會碰到，就是說宅基地的處置應當合法，不然抵押權(quán)也難以實現(xiàn)。根據(jù)2015年《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》，“對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內(nèi)”。原則上，宅基地的受讓人為同一集體經(jīng)濟組織的成員，同一村的成員數(shù)量本身是有限的，況且真正需要受讓宅基地的人也是很少的，這在很大程度上會直接影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。當銀行考慮抵押權(quán)難以實現(xiàn)時，那么貸款的發(fā)放自然也就成了問題。
以上是對目前農(nóng)戶以確權(quán)的宅基地和農(nóng)房進行抵押貸款可能存在的兩大阻礙的分析，筆者既希望本文能夠幫助大家澄清在法律認識上的誤區(qū)，也期盼相關(guān)的法律法規(guī)能夠進一步健全完善，探索出農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔保中宅基地權(quán)益新的實現(xiàn)方式和途徑，在有利于農(nóng)戶資金周轉(zhuǎn)的同時也能夠保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。
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之前有相關(guān)規(guī)定表示，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。也就是說，按照這一規(guī)定的說法，農(nóng)村宅基地是不能用來作抵押辦理貸款的，但這種禁制現(xiàn)已被打破。2016年3月24日，人民銀行發(fā)布農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點辦法。該辦法將在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施。另外，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的借款人，應滿足以下條件：具有完全民事行為能力；擁有良好的信用記錄；用作抵押的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，并擁有相關(guān)部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，且未列入征地、拆遷范圍內(nèi)；有固定的居住場所；所在的集體經(jīng)濟組織出具書面同意書；以共有農(nóng)民住房抵押的，還需共有人出具書面同意書。注：農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。
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我國有相關(guān)法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)依法不能抵押，且集體所有的土地使用權(quán)不能作為抵押。根據(jù)我國擔保法，經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以用來做為抵押?！ 〖w土地所有權(quán)不可以抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不可以單獨抵押。所以，如果想用土地在農(nóng)村申請抵押貸款的，還需要看清楚自己的土地所有權(quán)屬于哪種類型。
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我國有相關(guān)法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)依法不能抵押，且集體所有的土地使用權(quán)不能作為抵押。根據(jù)我國擔保法，經(jīng)發(fā)包方同意的農(nóng)民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以用來做為抵押。 集體土地所有權(quán)不可以抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不可以單獨抵押。所以，如果想用土地在農(nóng)村申請抵押貸款的，還需要看清楚自己的土地所有權(quán)屬于哪種類型。
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依據(jù)：1、《中華人民共和國土地法》規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。2、《中華人民共和國擔保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”。3、《中華人民共和國土地承包法》規(guī)定：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設(shè)立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。4、《中華人民共和國物權(quán)法》則明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。
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