建筑面積含公攤面積嗎?建筑面積包括公攤面積嗎

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• 145****7953

  房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
  
  房產(chǎn)面積，具體說(shuō)包括幾個(gè)概念，如房產(chǎn)的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積（或分?jǐn)偯娣e）、使用面積、計(jì)租面積等等。
  
  其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，主要適用于商品房。計(jì)租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。
  
  人們常說(shuō)的商品房的建筑面積，其實(shí)是指上述“建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-16 13:11:25
• 141****1584

  建筑面積包含公攤，是你的使用面積也就是套內(nèi)的凈面積加上墻體占的面積（其中陽(yáng)臺(tái)算一半，飄窗不算面積）和公攤面積。
  公攤面積包含樓梯電梯、入戶大堂、小區(qū)綠化等，是否包含停車場(chǎng)要具體看購(gòu)房合同。公攤面積是你的戶型乘以戶型的公攤系數(shù)得到。公攤系數(shù)是開發(fā)商依據(jù)總公攤面積和戶型計(jì)算的

  查看全文↓ 2019-04-16 13:11:21
• 151****1067

  從1998年進(jìn)入商品房時(shí)代開始，由購(gòu)房者分?jǐn)傎?gòu)買的共有建筑面積，就因不符國(guó)際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限等問(wèn)題一直為人詬病。
  
  
  
  如今好消息傳來(lái)——“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
  
  
  
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。
  
  
  
  
  
  2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。
  
  
  
  記者注意到，在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?br/>
  
  
  
  
  
  
  這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
  
  
  《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出：
  
  這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。
  
  
  
  分析人士表示，此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋?br/>
  本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
  
  
  
  住建部此次組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí)，向社會(huì)公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。
  
  
  
  這點(diǎn)要注意啦！
  
  
  
  《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范
  
  
  
  我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
  
  
  
  也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。
  
  
  
  
  
  
  
  公攤面積到底怎么算？
  
  
  
  事實(shí)上，對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō)，
  
  目前購(gòu)買的房屋面積包括連個(gè)部分：
  
  即：套內(nèi)面積+公攤面積。
  
  
  
  根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：
  
  
  
  房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
  
  
  
  公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積
  
  （套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積）
  
  
  
  a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。
  
  b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
  
  c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。
  
  d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

  查看全文↓ 2019-04-16 13:11:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 建筑面積含公攤面積嗎? 建筑面積包括公攤面積嗎
  答

  企業(yè)logo我愛我家所謂公攤面積，顧名思義，就是各住戶共同分?jǐn)偟墓灿械慕ㄖ娣e，每個(gè)購(gòu)房者也都有所耳聞，但是，如果細(xì)化到分?jǐn)傇瓌t，面積計(jì)算上，很多時(shí)候就說(shuō)不出所以然了，今天我們就來(lái)看一看公攤面積是怎么劃分的吧。1.公攤面積包括哪些？公攤面積主要包括：各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋；還有各套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。2.公攤面積分?jǐn)傇瓌t是什么？約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》一般來(lái)說(shuō)，分?jǐn)傇瓌t如下：①商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi);②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?③公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。3.公攤計(jì)算如何計(jì)算？多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。?分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。② 各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。4.哪些不屬于公攤面積？非公攤面積包括：從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。5.交易時(shí)應(yīng)該注意哪些有關(guān)公攤面積的事項(xiàng)？為了避免出現(xiàn)因公攤面積而來(lái)的糾紛，交易時(shí)應(yīng)當(dāng)索取公攤數(shù)據(jù)，包括各部分具體項(xiàng)目，這樣可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益；還可以查閱有關(guān)資料，包括房產(chǎn)的相關(guān)文件等，然后就是在購(gòu)房合同中約定公攤面積，約定得越詳細(xì)越好，一旦發(fā)生糾紛，就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

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• 問(wèn) ??建筑面積包括公攤面積嗎？建筑面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積是什么?
  答

  套型建筑面積=套型使用面積（就是內(nèi)墻尺寸，算出來(lái)的面積。）除以使用面積系數(shù)，所以套型建筑面積=套型使用面積+墻體管道等結(jié)構(gòu)面積+公攤面積+陽(yáng)臺(tái)面積

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• 問(wèn) 建筑面積包括公攤面積嗎
  答

  建筑面積包括公攤面積，我們?cè)谫?gòu)買房屋時(shí)經(jīng)常會(huì)說(shuō)到三個(gè)面積分別是使用面積、公攤面積和建筑面積，建筑面積也就是我們?cè)谫?gòu)房時(shí)付款時(shí)所參考的面積，因?yàn)橐呀?jīng)包含公攤的面積在其中，所以公攤面積的大小會(huì)直接影響到房屋性價(jià)比的高低，公攤面積越大得房率就越低，特別是一些高層的住宅，樓層越高，公攤的面積也就越大。國(guó)家對(duì)于公攤面積其實(shí)并沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)普通住宅的公攤面積在15%左右，像是一些多層住宅，公攤面積就在8%的15%之間，而像小高層或者是高層建筑，公攤面積就在20%左右，商業(yè)住宅的公攤面積更是達(dá)到了40%，所以如果當(dāng)小區(qū)內(nèi)的公用環(huán)境比較大，或者是公共使用的設(shè)施數(shù)量比較多，公攤面積也會(huì)隨之增多，但不要一味追求過(guò)小的公攤面積在適中的范圍內(nèi)即可。

• 問(wèn) 建筑面積含公攤面積嗎? 房產(chǎn)證上面的面積包括公攤面積嗎？
  答

  我也鄙視復(fù)制的，套型建筑面積=套型使用面積（就是內(nèi)墻尺寸，算出來(lái)的面積。）除以使用面積系數(shù)，所以套型建筑面積=套型使用面積+墻體管道等結(jié)構(gòu)面積+公攤面積+陽(yáng)臺(tái)面積

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• 問(wèn) 外墻算公攤面積嗎？建筑面積包括公攤面積嗎？
  答

  （一）公攤面積如何分?jǐn)偢鶕?jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間包括：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。（二）如何計(jì)算公攤面積分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：(1)套（單元）內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)建筑面積=(1)+(2)+(3)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。2、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，即為建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（三）自行車庫(kù)算公攤面積嗎獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為住戶服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分?jǐn)偟拿娣e的前提是，該地下室是用來(lái)放置為整幢樓服務(wù)的設(shè)備的。但可以肯定的是如果自行車庫(kù)為公共場(chǎng)所，則可以作為公攤面積，反之則不能。（四）易被忽視的“大公攤”目前，絕大部分新住宅在開始做建筑設(shè)計(jì)之前都會(huì)明確告訴設(shè)計(jì)師，未來(lái)客戶需要的建筑面積范圍和配比。之后設(shè)計(jì)師嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)展商認(rèn)為平安無(wú)事，等所有圖紙報(bào)批完成，開工建設(shè)后，到房產(chǎn)交易中心做面積預(yù)測(cè)時(shí)，一下子發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售的建筑面積都超出了原先設(shè)定面積。于是發(fā)展商變得每天提心吊膽，擔(dān)心他的房子不能不能賣得掉……以上情景在發(fā)展商的開發(fā)過(guò)程中比比皆是。到底誰(shuí)出了問(wèn)題？答案是“大公攤”的毛病。原來(lái)，建筑師在幫新住宅測(cè)算所謂“建筑面積”時(shí)，絕大部分只分?jǐn)偭恕靶」珨偂?，也就是?dāng)屋公攤面積，而忘了“大公攤”。實(shí)際上，“大公攤”在公共分?jǐn)偯娣e中的比重很大。如果建筑設(shè)計(jì)中攤了“小公攤”面積，那實(shí)際銷售面積會(huì)再增加3%～8%的面積。有時(shí)，在一些總體和單價(jià)控制很敏感的項(xiàng)目中，5%的單位面積超出很可能使一個(gè)樓盤面臨險(xiǎn)境。要避免這種尷尬的局面，發(fā)展商必須事先心中有數(shù)，有兩個(gè)方式：一個(gè)是給設(shè)計(jì)院面積指標(biāo)時(shí)預(yù)先縮小，留有余地；二是在拿到設(shè)計(jì)師的計(jì)算結(jié)果時(shí)，問(wèn)清公攤內(nèi)容，適當(dāng)按比例加大建筑面積預(yù)估值。（五）應(yīng)對(duì)公攤面積的陷阱針對(duì)房屋買賣過(guò)程中容易出現(xiàn)的種種問(wèn)題，有律師建議消費(fèi)者在簽訂面積條款時(shí)要寫細(xì)，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長(zhǎng)度尺寸表示出來(lái) ，不要標(biāo)平方米，而要標(biāo)多少厘米長(zhǎng)，這樣自己以后有可能檢測(cè)出來(lái)復(fù)核一下。具體到復(fù)核方式，消費(fèi)者有權(quán)從商店里購(gòu)買一個(gè)皮尺，對(duì)自家房屋的公攤面積進(jìn)行測(cè)量、復(fù)核；或者雙方共同聘請(qǐng)一家有房屋測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)會(huì)，對(duì)有爭(zhēng)議的面積部分進(jìn)行檢測(cè)。假設(shè)有一個(gè)盡寸是虛假的，消費(fèi)者就有權(quán)推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發(fā)房不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么就推定開發(fā)商有過(guò)錯(cuò)，消費(fèi)者就有權(quán)拒付公攤面積的全部?jī)r(jià)款。在主張對(duì)面積進(jìn)行復(fù)核的同時(shí)，一定要在合同中寫清楚違約責(zé)任，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在現(xiàn)行的合同條款中違約責(zé)任太少，讓欺詐這一方肆無(wú)忌憚。必須寫清楚，假設(shè)面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。（六）垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)的地方走廊：套內(nèi)設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)倪^(guò)道，可能會(huì)達(dá)5至10平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計(jì)的過(guò)道寬度，除了走路，基本上沒(méi)有什么用途。曾有一個(gè)著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是7平方米，而到達(dá)該臥室的過(guò)道面積達(dá)到了6.4平方米！進(jìn)深：增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個(gè)樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會(huì)增加大約8～10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無(wú)可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會(huì)造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。陽(yáng)臺(tái)：現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)，每戶大約有面積不小的陽(yáng)臺(tái)。好的設(shè)計(jì)將陽(yáng)臺(tái)功能細(xì)分成陽(yáng)光室、觀景平臺(tái)、服務(wù)陽(yáng)光等等，不好的設(shè)計(jì)中，陽(yáng)臺(tái)是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。衛(wèi)生間：新設(shè)計(jì)的樓盤中，大都有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在4至6平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的6至8平方米，大的達(dá)到了20平方米。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計(jì)的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)，這里也會(huì)出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

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