??投資寫字樓怎么樣?投資寫字樓需要考慮什么因素呢?

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• 131****8396

  其實投資時我們可以設身處地地想一想，假如我們就在這個區(qū)域上班或者干其他的，就不難發(fā)現比較適合投資的寫字樓至少要包含以下幾點：
  一、公共交通的位置舉足輕重，寫字樓所處的位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠交通不便就不合適投資。如寫字樓位于地鐵旁，價格又適合，則可以投資。除此之外，寫字樓所擁有的車位的多少，也很重要，必須列入考查范圍。
  二、寫字樓的電梯容量及數量均影響物業(yè)。電梯數量的多少，決定上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考查周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲等，功能是否齊全很重要。
  三、寫字樓周邊的自然景觀。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就不適合投資。因為人工作到一定時候，勢必疲憊，樓層里設置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡。
  四、寫字樓的大堂和走廊。寬敞明亮高空間的大堂和走廊，讓人心情舒暢工作愉快，大堂是決定寫字樓檔次的標志之一。
  五、物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。選擇投資某個寫字樓時，調查物管公司情況不容忽視。位于成都市高速發(fā)展的國際城南片區(qū)的新城國際廣場，這個項目在上述提及的交通、物業(yè)以及自身配置方面都十分出色，有興趣的投資者可以去看看。

  查看全文↓ 2019-05-10 00:38:16
• 138****4611

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
  A.投資前四個風險要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預防貶值風險
  預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標精準，防止租賃艱難
  在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
  3.選對時機，規(guī)避不正當競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產稅等各項稅費，因此需要很高的**能力和強有力的還款能力。另外，寫字樓的變現周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經濟能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現，造成不必要的損失。
  B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區(qū)位資源：
  這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產資料”，商業(yè)辦公配套設施齊全，才能商機勃發(fā)，更具有投資或辦公價值。
  2.設計、外觀：
  作為企業(yè)，辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所，同時也承載著一個企業(yè)對外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設計是否有品位，采光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業(yè)的使用價值以及投資價值。
  3. 使用方便：
  對于實際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時，過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會形成口碑，只有企業(yè)爭相進駐，投資者的收益才會**大化。
  4.物業(yè)不可忽視：
  作為投資辦公產業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養(yǎng)、整體服務形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個出現問題，都會影響辦公企業(yè)的體驗感受，試想沒有任何一個企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項目，以后有可能會產生較為穩(wěn)定的收益。
  5.軟性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎，而同時，隨著科技的發(fā)展，通風、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產品與技術不斷涌現，智能化系統的應用在越來越普遍，新建的寫字間一般會考慮到將**新的信息化、智能化系統引入到自身的產品中，方便企業(yè)辦公的同時，更節(jié)能，處理問題也更及時。無論投資或辦公，擁有這樣系統的寫字間都是值得關注的。
  6.自用型客戶比例：
  投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時，你就要當心了，雖然投資門檻較低，總價不高，但是進駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動性大，不但會影響物業(yè)的管理水平，經濟水平不好時，小業(yè)主還會惡意競爭地競相壓價，影響你的收益。如果開發(fā)商堅持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時，入住的客戶一般也較有實力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
  7.投資比較：
  投資項目比較方面，甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比，甲級寫字樓雖然價格要高一些，但是，甲級寫字樓物業(yè)管理以及設計配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低，隨著更多寫字樓項目不斷涌現，管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實力的企業(yè)，勢必導致租金也很難有所提升。
  8.投資回報率：
  當然，投資者在投資時，還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法，投資回報率=月租金×12(個月)／售價。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售價約為18000元／平方米，依據此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報率為6%，投資者需根據自己的資金情況，來選擇投資項目。根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。

  查看全文↓ 2019-05-10 00:37:56
• 131****6185

  投資寫字樓有許多門道，稍有不慎，可能錢財盡失。
  
  注意1：中小寫字樓投資者忌
  
  一忌只看買價，不看租價。二忌只看硬件，不看服務。三忌計算方法不對，盲從銷售人員的論據。四忌只看自己，不看整體。五忌只看利潤，不看風險。六忌花精力太大，不將此計算為成本。七忌事先不謹慎思考，到時候忙于維權。八忌不關心二手市場。九忌思考能力差，憑感覺辦事。
  
  注意2：“甲級寫字樓”的真正含義
  
  甲級寫字樓是目前行業(yè)內自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現行的建筑設計規(guī)范里也 無法找到這個名詞，但仔細探討會發(fā)現，它是在外商與內地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質素不同，劃 分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節(jié)能 化、便捷的交通和商務化等等。
  
  注意3：“5A”不是等級標準
  
  “5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。
  
  注意4：物業(yè)管理要關注
  
  寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對 保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應考慮的。第一太平戴維斯、戴德梁行、高力 國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準值得投資者信任。
  
  注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢
  
  如果資金充裕，建議選擇那些**小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會有較為穩(wěn)定的回報。
  
  而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。
  
  注意6：投資存在4大缺陷
  
  1.不能用于自住。寫字樓是不能用于自住的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里。
  
  2.銀行貸款限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行貸款利率高，成數少，年限短。
  
  購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%，另外，還有房產稅等需要交納各種稅費，約占投資額的20%。
  
  3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高，但土地出讓年限只有40或50年。
  
  4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。
  
  注意7：讓寫字樓租出去的4招
  
  1.選擇信譽度高的企業(yè)或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行，使出租方獲得預期的收益。
  
  2.選擇信譽度高的中介機構。如果通過中介機構來尋找承租方，那么中介機構的資質和實力均是考察的重點。
  
  3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本，必須考慮到市場競爭的存在。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免因空置導致更大的損失才是**重要的。
  
  4.選擇長期租約。與短期租約相比，長期租約更能保證投資者的利益。
  
  注意8：租賃要辦理相關手續(xù)
  
  投資者購買了寫字樓后，如有租客求租，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）、產權證原件 出示給房屋所在地街道并做登記申請；**后將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）交至所在區(qū)房地產交易中心，辦理租賃登記，并按 規(guī)定繳付款項。

  查看全文↓ 2019-05-10 00:37:17

相關問題

• 問 ??投資寫字樓怎么樣呢？如何投資寫字樓？
  答

  　在政策調控期間，許多投資者都將目光轉向投資寫字樓上。無論從外界因素還是自身因素來看，商業(yè)地產的投資回報率高于住宅投資。在寫字樓風起云涌之際，如何投資寫字樓成了眾多投資者關注的問題?！　?、投資寫字樓要注意投資回報率　　現在人們已經認識到投資寫字樓的一些關鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠高于住宅投資。目前住宅價格處于高位的水平，已經失去了投機的機會。而且住宅出租的價格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內收回成本?！　⊥顿Y回報率是一個寫字樓投資的關鍵數據點，也是是大多數投資者投資寫字樓所要達到的首要目的。比較投資方案的唯一依據，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的**佳方案。另一個根據國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具**空間?！　?、寫字樓投資選好地段是關鍵　　地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高?！　?、投資寫字樓要看準區(qū)位位置　　投資寫字樓一定要認準中心，這個中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間?！　?、投資寫字樓要選擇地標式建筑　　由于地標性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那**空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入?！　?、投資寫字樓要注重使用率　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項中并不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質的同時，將運營成本降到**低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業(yè)內人士表示，寫字樓的運營成本相對于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運營費用，那么對企業(yè)來說，也將是一項支出的節(jié)省。不過對于這一點，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現出來?！　?、寫字樓投資硬件配套很重要　　從某些角度來說，硬件配套對于寫字樓的品質來說尤其重要，也是寫字樓投資所要考慮的必要因素。寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統、電梯品牌數量、停車位數量等。良好的硬件設施不僅能夠**大程度滿足企業(yè)辦公的需要，也給在這里工作的人們帶來了便利。像車位不足就是很多寫字樓亟待解決的問題，只有這一問題得到解決，寫字樓的價值才能得到體現?！　?、寫字樓投資要挑選適合的物業(yè)　　商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，所以進行寫字樓投資時，選擇好的物業(yè)是決定寫字樓是否**的條件之一。專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內部環(huán)境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個經驗豐富的租務部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應考慮的?！　懽謽峭顿Y注意要點一：購買不能“貪大求全”　　寫字樓憑借高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現設計的獨到……然而，在專業(yè)的建筑設計者看來，寫字樓頂的停機坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應對火災或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要?！　懽謽峭顿Y注意要點二：布局設計很重要　　業(yè)內人士指出，寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，**好有一定數量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口**好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時?？康耐ǖ?。而當下市場，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫字樓從空間上出現了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產品提供兩面采光、空氣對流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨特連廊、陽臺設計，讓客戶收獲了額外空間?！　懽謽峭顿Y注意要點三：外墻、配置要注意　　電梯，是寫字樓的運載系統，車庫，是寫字樓的容納系統，而新鮮空氣，是寫字樓的循環(huán)系統。而這三大問題，都能通過相應的技術問題解決，主要看開發(fā)商是通過哪些方式解決，能達到何種效果。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能；人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等；層高和過道這些都是寫字樓投資指南中的重要注意事項。

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• 問 投資寫字樓怎么樣？投資寫字樓有哪些利弊呢？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務氛圍。如果區(qū)域有商務氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產品要有好的設計。產品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經營理念;3.選擇好的時機?，F在是一個好的時機。國家現在在打壓房地產投資，而商鋪投資門檻高，公寓產品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑

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• 問 ??投資寫字樓怎么？如何投資寫字樓？
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風險要提前了解1.了解規(guī)劃、預防貶值風險預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤，也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業(yè)結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。2.目標精準，防止租賃艱難在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機，規(guī)避不正當競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣？投資寫字樓好,還是投資商鋪好?
  答

  公寓、商鋪、寫字樓這三個是投資房地產中的熱門類型，公寓、商鋪、寫字樓三類產品在投資成本、回報周期、風險規(guī)模上有很大差異。投資商鋪你還要有養(yǎng)鋪的資金支持，地段對商鋪的影響很大，有句俗話“一步差三市”，也就是說很多時候，商業(yè)項目門前多一個過街天橋或柵欄，都會對項目的經營情況產生很大影響。其次，商鋪對于資金要求很高。在一般的市場條件下，商鋪的價格是當地平均住宅市場價格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長期持有、長期獲利的效果也會比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會變得更加值錢。商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場化需求，更有社會大眾的日常消費需求，因而商業(yè)在經濟不好的時候還有日常消費需求做支撐。據地產業(yè)內人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報率一般能達到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達到8%-9%。公寓是投資界的新寵。由于現在的一些大中城市，人口流動性增強，以部分年輕人為主的家庭模式出現，這種趨勢直接導致了酒店式公寓的出現。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時，各大中城市已經形成高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，而傳統的物業(yè)管理對他們來說已經不能適應其快節(jié)奏的生活。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級酒店的配套和服務。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務，因租住在這里的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服務相對酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點，是其他物業(yè)項目所不能比擬的。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。投資寫字樓產品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競品數量及商務氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產品的空置情況，以篩選前景更佳的項目。投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務氛圍。當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。另外，投資寫字樓除了看商務氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因為它決定了以后的發(fā)展方向。寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會有一定的風險，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。個人投資寫字樓對經濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣?投資公寓型和投資寫字樓哪個更好?
  答

  寫字樓：寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè)，面積在200到2000平米之間，費用高，需要和物業(yè)及承租公司打交道，裝修時間長，優(yōu)點：入住時間長，缺點：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面積在50到200平米，分為單身公寓和套間，費用較低，容易打交道，自己簡裝的話大概5到10萬就能搞定，缺點：不穩(wěn)定住宅：住宅通常是在商品房方位內，面積200到500平米之間，費用適中，需要看地段和周邊的配套設施，優(yōu)點：可以賣可以租，缺點：需要一定時間等待配套

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