土地使用證可以一分為二嗎? 小產(chǎn)權(quán)房建筑違法嗎

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• 148****6621

  弟兄三個，在中國都知道需要分家，法律也是要求分家，**起碼是分家的方式確定，寫分家單吧，哪怕是只有分宅基地的分家單，這樣就不是另外兩個同意的事了，否則村委會不能改，不然以后分家還得改，村委會也嫌麻煩

  查看全文↓ 2019-06-11 16:15:31
• 131****5965

  看合同怎么約定的?？梢宰肪繉Ψ胶椭薪榈呢?zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-11 16:15:28
• 133****8540

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。法律規(guī)定
  中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  購買風(fēng)險
  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

  查看全文↓ 2019-06-11 16:15:25
• 145****1752

  從2003年起，“小產(chǎn)權(quán)房”問題開始逐步納入人們的視野。隨后，其規(guī)模曰盛，影響愈廣。據(jù)中國財經(jīng)報報道，目前中國60％以上的房屋資源還沒有實現(xiàn)商品化運轉(zhuǎn)。通過舊城改造、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，涉及城市居民和公司擁有的小產(chǎn)權(quán)房已達到現(xiàn)存全國村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米，涉及村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已經(jīng)成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產(chǎn)場所。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房分散而“隱秘”，其數(shù)量很難統(tǒng)計，還由于沒有完善的銷售手續(xù)，“小產(chǎn)權(quán)房”在全國范圍內(nèi)占住房總量的比例也很難統(tǒng)計。當(dāng)前，“小產(chǎn)權(quán)房”問題已經(jīng)成為全社會關(guān)注的一大熱點問題，且存在著諸多爭論。
  
  從理論上講，“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個規(guī)范的法律術(shù)語，并未出現(xiàn)在我國的法律和相關(guān)法規(guī)之中。從嚴(yán)謹(jǐn)討論的角度來看，“小產(chǎn)權(quán)房”存有廣義和狹義之分。廣義的“小產(chǎn)權(quán)房”泛指產(chǎn)權(quán)不完整的房屋，包括廉租房、合作建房和經(jīng)濟適用房，職工福利性房屋以及“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”等。狹義的“小產(chǎn)權(quán)房”僅僅是指在農(nóng)民集體土地上建造的，并且由村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府單獨地或者聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商一起開發(fā)的，由村委會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府制作權(quán)屬證書，沒有房管部門蓋章的房屋，其特征主要有：一看是否在農(nóng)村集體土地之上建造，二看是否為城鎮(zhèn)居民或非本集體經(jīng)濟組織成員所擁有。目前，學(xué)界和社會討論的熱點，是狹義的“小產(chǎn)權(quán)房”，這也是本文討論的范疇。
  
  
  
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”的成因
  
  盡管無論是出賣人還是買受人均知曉，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，**終也不能取得正規(guī)的房產(chǎn)證，也不能向銀行申請貸款，但“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售及流轉(zhuǎn)仍然進行的如火如荼，其主要原因主要有以下三個：
  
  1.經(jīng)濟原因
  
  中國許多大中城市的高房價是催生“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”具有相當(dāng)高的法律風(fēng)險，但在居住用途方面與高價的商品房的屬性相同，具有大致相同的效用，能發(fā)揮同樣的功能，兩者在房地產(chǎn)市場上具有一種可替代的關(guān)系，因此對于購買合法商品房無望的低收入者來說，購買“小產(chǎn)權(quán)房”以圓“住房夢”仍是生活的剛需。
  
  經(jīng)過十幾年市場經(jīng)濟條件下的住房制度的改革和探索，我國已基本建立了城鎮(zhèn)居民住房供應(yīng)鏈條，并已基本形成了由“廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、住房公積金”共同組成的住房保障體系。然而，必須要正視的是，絕大部分中低收入的居民仍然沒有享受到保障性住房。在城鎮(zhèn)住房保障嚴(yán)重不足的現(xiàn)實面前，在萬般無奈之下，城鎮(zhèn)居民必然會選擇購買“小產(chǎn)權(quán)房”來滿足自己的住房需求。
  
  對于出賣方來說，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售“小產(chǎn)權(quán)房”獲得的收益遠遠高于土地國有化征收的補償金額。
  
  2.監(jiān)管原因
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)與銷售涉及多方主管部門，各部門之間看似多方管理，其實相互推諉，監(jiān)管不力。
  
  對于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會來說，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)可以直接增加其收入，出于自身利益的考慮，他們不僅不會制止“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)，甚至?xí)兿鄥⑴c和暗中支持。
  
  3.制度原因
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上是城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)沖突所導(dǎo)致的。根據(jù)《憲法》第十條第一款的規(guī)定，我國土地分為國家所有和集體所有，國家和集體是兩個獨立的主體，各自對其權(quán)利享有所有權(quán)的全部權(quán)能。但是，在現(xiàn)實的土地市場框架下，集體的土地成為國家土地的附庸，國家可以通過征收或征用的方式將集體的土地變?yōu)閲业耐恋?。雖然憲法規(guī)定征收或征用的前提是為了公共利益的需要，但何謂“公共利益”并沒有一個明確的規(guī)定，因此，各級地方政府為賺取土地出讓金等費用，征用集體的土地后將其國有化，再出讓或劃撥給商業(yè)機構(gòu)進行開發(fā)，使得農(nóng)民集體作為土地所有者權(quán)利被架空，利益被剝奪。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，農(nóng)民的權(quán)利意識增強，農(nóng)民以其自有的智慧領(lǐng)悟到法律的灰色地帶，農(nóng)民及集體經(jīng)濟組織在集體所有的土地上開始自建房或聯(lián)合建房并向外銷售，農(nóng)民集體與國家之間的利益博弈導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止。
  
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”與違章建筑
  
  所謂的“違章建筑”是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證（原址、選址建房意見書），在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施。[1]盡管拆除“小產(chǎn)權(quán)房”的報道屢見報端，但“小產(chǎn)權(quán)房”并非絕對等同于“違章建筑”。
  
  就房屋建造行為合法性而言，“小產(chǎn)權(quán)房”可以分為建房行為不合法的“小產(chǎn)權(quán)房”和建房行為合法的“小產(chǎn)權(quán)房”兩類。前者應(yīng)稱為“違建‘小產(chǎn)權(quán)房’”，而后者可稱為“合法‘小產(chǎn)權(quán)房’”。
  
  違建“小產(chǎn)權(quán)房”，其建造違反了《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，不符合土地利用和建設(shè)規(guī)劃，建造行為未履行合法審批手續(xù)。該類“小產(chǎn)權(quán)房”的特點可以歸納如下：1.沒有取得建房用地和建設(shè)規(guī)劃的審批手續(xù)，房屋本身系違法建設(shè)；2.不能進行合法登記原始取得房屋所有權(quán)；3.不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得房屋所有權(quán)證書；實踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會頒發(fā)“產(chǎn)權(quán)證明”，以證明購房者所謂的房屋所有權(quán)；4.絕大部分是為對外銷售而建造。

  查看全文↓ 2019-06-11 16:15:20

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  　“兩證合一”是一個形象的稱呼，總體意思是成為房地產(chǎn)權(quán)指土地使用證和房屋所有權(quán)證合二為一證。它是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)證明的一次大統(tǒng)一。在現(xiàn)行的房產(chǎn)發(fā)證制度下，從城市到農(nóng)村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權(quán)利證明、房屋所有權(quán)證、農(nóng)村房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證、房屋共有權(quán)證等8 種證書?！　≡谏虾?、深圳等地，一套房子只有一張證已經(jīng)實施多年。以上海為例，大多數(shù)房屋只有一張綠色的“房地產(chǎn)權(quán)證”，這張證上載有房屋建筑面積、使用面積、所有權(quán)、年限、土地的宗地圖、土地性質(zhì)等，包含有其他城市房產(chǎn)證和土地證里的內(nèi)容，市民在辦證時只要跑一趟房產(chǎn)部門就能搞定?！　?004年12月1日，重慶市出臺的《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》，將8種證書簡化為了房地產(chǎn)權(quán)證和農(nóng)村集體土地所有權(quán)證兩種證書。登記將施行更嚴(yán)格的實名制。如果夫妻沒有一起將兩人的姓名登記在權(quán)屬證書上，登記的一方就可以向登記機關(guān)申請辦理房屋的轉(zhuǎn)移、抵押、注銷等登記，而不必再去證明自己是未婚還是已婚、是否曾離婚、當(dāng)前夫妻是否為實際的財產(chǎn)權(quán)利人等涉及當(dāng)事人隱私的事項。條例頒布之后，無論房地機構(gòu)合一還是分設(shè)，都必須而且只能設(shè)立一個窗口受理當(dāng)事人的登記申請。

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  你公公還在不在，在的話就好辦，不在的話就要遺囑，還有兩個兒子簽訂平均分配協(xié)議，如果還有其他子女，就還需要子女簽訂不要的協(xié)議，在到當(dāng)?shù)貒辆洲k理相關(guān)手續(xù)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)有土地使用證嗎
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  所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。它并不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。這類房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)有土地使用證嗎?小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證和建房許可證能買嗎?
  答

  不是，有土地使用證且有使用終止日期的都是商品房，并非小產(chǎn)權(quán)房。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是...

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