產權置換是什么意思? 房屋征收選擇產權置換，在簽訂協議后有什么流程

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• 134****0833

  （一）法律效力 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
  2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
  3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
  （二）房產轉讓 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風險購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2019-06-13 17:51:29
• 158****1463

  房屋產權調換的意思是拆遷人用自己建造或購買的房屋產權，與被拆遷房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價，和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。 通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。 房屋產權調換的特點是以實物形態(tài)來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產權調換的方法。 產權調換一般分為原地回遷和異地安置。 房屋拆遷產權調換協議的范本 房屋拆遷產權調換協議 甲方：_____________________________________________ 營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________________ 法定代表人：_______________________________________ 委托中國人：_______________________________________ 受委托拆遷單位：___________________________________ 營業(yè)執(zhí)照注冊號：___________________________________ 法定代表人：_______________________________________ 乙方：_____________________________________________ 法定代表人：_______________________________________ 委托中國人：_______________________________________ 根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《_________》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就房屋拆遷補償安置達成如下協議： 第一條拆遷房屋依據 甲方因項目建設需要，經審查批準，于_______年______月______日，取得了（_________）拆許字（_________）第_______號《房屋拆遷許可證》，實施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準的拆遷范圍內。 第二條乙方房屋的基本情況 乙方房屋坐落于__________________，土地為________，房屋用途為________，建筑結構為_______，建筑面積為________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號，地籍：_________號。 第三條補償金額 甲方補償乙方各項費用和金額如下： 依、房屋的貨幣補償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）； 貳、附屬物補償金額為人民幣_________元整（詳見附件一評估報告）；
  三、搬遷補助費為人民幣_________元整；
  四、停產停業(yè)的直接經濟損失補償費為人民幣_________元整；
  5、_____________________________________________________________。 總計補償金額（大寫）人民幣__________________元整。 第四條產權調換房屋 依、甲方用于產權調換的房屋為現房，坐落于_________________，建筑面積_________平方米（其中：套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米）。產權調換房屋的價款總額人民幣_________元整。 貳、甲方用于產權調換的房屋為期房（房屋平面圖見附件二，房號以附件二上表示為準），坐落于__________________，建設用地規(guī)劃許可證為_________，建設工程施工許可證為________，[土地使用證號][土地使用權批準文件]________，房屋用途為________，屬_________結構，層高為_________，建筑層數為_________，地上_________層，地下_________層。（房屋裝飾、設備標準見附件三）

  查看全文↓ 2019-06-13 17:51:24
• 148****7535

  所謂房屋征收是指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人給予公平補償的一系列法律行為。關于房屋征收的補償方式可見于《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”可見，貨幣補償和產權置換都是房屋拆遷或征地補償中的方式，孰優(yōu)孰劣，因人而異。拆遷戶在選擇補償方案的時候，要根據自己的生活需求綜合考慮。
  
  
  
  一、被征收房屋的情況如何確定？
  
  
  
  對被征收人進行補償之前，征收人會對房屋相關情況進行調查，然后委托專業(yè)機構對房屋進行評估，以此作為補償的依據。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條，由房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。根據《房屋征收評估辦法》，房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協商選定或者投票決定或者搖號、隨機選定。
  
  
  
  二、“貨幣補償”還是“房屋產權置換”
  
  
  
  貨幣補償是房屋征收補償中**常見的補償方式，是根據被征收人的選擇，由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門以貨幣的形式對被征收人的房屋價值給予補償的方式。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。與房屋產權置換相比，貨幣補償是一種簡便易行的補償方式，付清補償后幾乎沒有后續(xù)問題出現，因此成為多數征收人更愿意接受的補償方式。
  
  
  
  所謂產權調換，是指在房屋征收補償中，根據征收人的選擇，市、縣級人民政府用自己購買或建造中的房屋所有權補償給被征收人，并按照被征收房屋的價值與用于產權補償的價值進行差價結算的補償方式。被征收的房屋價值和用于產權調換的房屋的價值均由有相應資質的評估機構按照房屋征收評估規(guī)則評估確定。
  
  
  
  產權調換方式通常是由于被征收人無其他住房或者不愿意到其他地域生活，而選擇搬至征收人提供的安置房屋居住。由于房屋價格久高不下，被征收人在房屋被征收后，基本生活無法得到保障，如果征收部門提供的房屋區(qū)位、價格、周邊環(huán)境合適，部分被征收人就更樂于選擇產權調換了。
  
  
  
  三、選擇產權置換別忘了搬遷補償費、臨時安置補助費
  
  
  
  《國有土地上房屋征收與補償條例》第22條規(guī)定：“因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房?！?br/>
  
  
  1、搬遷補償費。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應該向被征收人支付搬遷費。搬遷補償，針對所有被征收人，通常按被拆遷房屋面積每平方米多少元計算。過渡期限內，被拆遷人或房屋承租人，按照入學、入托、在職工作人數計算，由拆遷人按照市規(guī)定的公共交通月卡標準支付補助費。
  
  
  
  2、臨時安置補償費。因房屋征收導致被征收人或者房屋承租人無房居住、使用，在搬遷至房屋征收部門安置的新房前或者產權調換房屋交付前，被征收人自己找房過渡的，征收人應支付臨時安置補助費補償的過渡費用。因房屋征收部門延長過渡期的，應當自逾期之月起增加臨時安置補償費。承租人使用拆遷人提供的周轉房的，周轉房租金標準高于原租金標準的，由承租人按照原租金標準支付周轉房租金。
  
  
  
  
  
  李文謙律師：律所合伙人律師，著名的行政訴訟專家、國內頂尖的征地拆遷律師。其所代理的廖明耀房屋強拆糾紛案件被**高人民法院評為全國十大征地拆遷典型案件，在征地拆遷領域享有良好聲譽，以勝訴率和結案率久負盛名。李律師代理的“全國滴滴專車第一案”更是引起社會廣泛關注。（樂視TV:李律師聚焦專車案做客《首席評論》）李律師咨詢電話：；QQ：1307886692
  
  孟文靜律師：于2006年開始專業(yè)從事征地補償、房屋拆遷案件，辦理過大量拆遷和征地糾紛案件，**具代表性的是，被評為全國十大征地拆遷典型案件的廖明耀房屋強拆案，以及備受主流媒體關注的濟南“專車第一案”等，利用豐富的專業(yè)知識和技能，為客戶爭取利益**大化，贏得了業(yè)界和廣大當事人的一致好評。孟律師咨詢電話：
  
  業(yè)務領域 重大、疑難、復雜及群體性的征地拆遷補償糾紛案件、強制拆遷維權案件、房地產與建設工程、知識產權訴訟與仲裁。免費咨詢方式 電話：010-57271438；QQ：1307886692

  查看全文↓ 2019-06-13 17:51:20

相關問題

• 問 產權置換是什么意思? 什么是房屋產權置換？房屋產權置換是什么概念？
  答

  實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。 動遷房屋產權調換協議書[入庫：2005年11月25日] [來源]本文簡介：動遷房屋產權調換協議書

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• 問 產權置換是什么意思
  答

  什么是房屋置換？房屋置換在通俗含義上包括一般人們常講的”差價換房”、”差價調房”等房屋流通形式，是不同房屋間價差交換或等價交換的房屋交易形式，在目前情況下，房屋置換是改善住房條件的一種較好途徑，是目前比較受歡迎的住宅消費服務方式。與房地產買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且，在房屋置換中有實物與實物間的交換，即房屋置換是”貨幣實物”和”實物實物”兩方面內容的交換方式。通過房屋置換可以減輕您的付款壓力，房屋置換通過您原有房屋價值的一部分資金、單位補貼一部分資金、個人儲蓄拿出一部分資金、銀行借貸一部分資金的”1+1+1+1”的方式，提高了您改善住房條件的能力。 在房屋置換服務中，其實質上是買和賣的雙向服務，一次置換成功，相當于兩種交易概念，即賣掉您的住房，再買進一套您需求的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣的雙向服務，您的房屋的成功置換必須是您原有房屋有下家接受，同時，您看中了另一套房屋。

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• 問 產權置換房是什么意思
  答

  房屋產權置換是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。房屋產權置換的規(guī)則與分析 **近對外資并購國有企業(yè)政策進一步放開和明確，民營企業(yè)加大對國有企業(yè)的收購，社會法人產業(yè)資本收購的擴張，管理層收購（MBO）浮出水面，國有經濟結構調整進入了操作階段。對此產生了種種分析和質疑，如此紛紜的現象，值得探討。 結構調整的存量與增量 國有經濟結構調整主要是解決產業(yè)結構調整和產權結構調整。 產業(yè)結構調整是要根據國有經濟在國民經濟中的功能、作用，確定其產業(yè)定位、產業(yè)分布、產業(yè)進退。具體明確退出哪些產業(yè)、退到什么程度、分幾步退、如何退？保留哪些產保留到什么程度、如何發(fā)揮控制力、影響力？進入哪些產業(yè)、為什么要進入、如何進入、階段性進入還是戰(zhàn)略性進入、部分進入還是全部進入？ 產權結構調整是實現產業(yè)結構調整的具體途徑，實現產權結構調整才能**終體現產業(yè)結構調整的調整意圖。產權結構調整既可以通過存量產權的置換，也可以通過增量資本的擴張。但主要應通過存量產權的置換。 存量產權的置換是指資本總量不變，通過部分或全部產權的轉讓實現產權結構的調整，實現國有資本的退出。增量資本的擴張是指通過資本總量的增加，改變原有的產權結構，實現產權結構的調整。過去20年招商引資，中外合資主要做的是增量資本的擴張。**近的招商引資已從增量資本的擴張部分轉向存量產權的置換。這是將招商引資與結構調整結合的主要方式，是一舉兩得。廣義的招商引資應包括外資資本、民營資本、社會法人產業(yè)資本和管理層資本。 存量產權置換的結果是國有資本的持股主體將轉讓產權所得的資金收回，或用于還債，或用于安置職工，或用于新的投入。增量資本擴張的結果是新增資金或資產注入投資的企業(yè)。兩種方式可依需要并行使用。 產權置換的規(guī)則 產權置換的規(guī)則包括限制規(guī)則、交易規(guī)則和定價規(guī)則。 限制規(guī)則是指允許部分退出的產業(yè)及國有企業(yè)，產權置換的底線是多少，即國有股權**低的持股比例是多少，余下的都是可以置換的。重要的支柱產業(yè)、基礎產業(yè)，產業(yè)政策已有限制規(guī)則。一般競爭性產業(yè)產權的置換的限制規(guī)則由持股主體視需要而定。 交易規(guī)則是指允許向誰轉讓。有些產業(yè)不允許向外資轉讓，有些產業(yè)不允許向自然人轉讓；轉讓的方式。如在證券市場公開競價轉讓、拍賣轉讓、協議轉讓、少量股權轉讓、控股權轉讓；轉讓的程序。如中介機構審計評估，律師介入，股東決定轉讓，需明確是否需經過政府審批（為滿足公平交易的要求），是否經過產權交易市場。

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• 問 ??產權置換房能買嗎?產權置換房是什么意思?
  答

  房屋產權置換是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。房屋產權置換的規(guī)則與分析 **近對外資并購國有企業(yè)政策進一步放開和明確，民營企業(yè)加大對國有企業(yè)的收購，社會法人產業(yè)資本收購的擴張，管理層收購（MBO）浮出水面，國有經濟結構調整進入了操作階段。對此產生了種種分析和質疑，如此紛紜的現象，值得探討。 結構調整的存量與增量 國有經濟結構調整主要是解決產業(yè)結構調整和產權結構調整。 產業(yè)結構調整是要根據國有經濟在國民經濟中的功能、作用，確定其產業(yè)定位、產業(yè)分布、產業(yè)進退。具體明確退出哪些產業(yè)、退到什么程度、分幾步退、如何退？保留哪些產保留到什么程度、如何發(fā)揮控制力、影響力？進入哪些產業(yè)、為什么要進入、如何進入、階段性進入還是戰(zhàn)略性進入、部分進入還是全部進入？ 產權結構調整是實現產業(yè)結構調整的具體途徑，實現產權結構調整才能**終體現產業(yè)結構調整的調整意圖。產權結構調整既可以通過存量產權的置換，也可以通過增量資本的擴張。但主要應通過存量產權的置換。 存量產權的置換是指資本總量不變，通過部分或全部產權的轉讓實現產權結構的調整，實現國有資本的退出。增量資本的擴張是指通過資本總量的增加，改變原有的產權結構，實現產權結構的調整。過去20年招商引資，中外合資主要做的是增量資本的擴張。**近的招商引資已從增量資本的擴張部分轉向存量產權的置換。這是將招商引資與結構調整結合的主要方式，是一舉兩得。廣義的招商引資應包括外資資本、民營資本、社會法人產業(yè)資本和管理層資本。 存量產權置換的結果是國有資本的持股主體將轉讓產權所得的資金收回，或用于還債，或用于安置職工，或用于新的投入。增量資本擴張的結果是新增資金或資產注入投資的企業(yè)。兩種方式可依需要并行使用。 產權置換的規(guī)則 產權置換的規(guī)則包括限制規(guī)則、交易規(guī)則和定價規(guī)則。 限制規(guī)則是指允許部分退出的產業(yè)及國有企業(yè)，產權置換的底線是多少，即國有股權**低的持股比例是多少，余下的都是可以置換的。重要的支柱產業(yè)、基礎產業(yè)，產業(yè)政策已有限制規(guī)則。一般競爭性產業(yè)產權的置換的限制規(guī)則由持股主體視需要而定。 交易規(guī)則是指允許向誰轉讓。有些產業(yè)不允許向外資轉讓，有些產業(yè)不允許向自然人轉讓；轉讓的方式。如在證券市場公開競價轉讓、拍賣轉讓、協議轉讓、少量股權轉讓、控股權轉讓；轉讓的程序。如中介機構審計評估，律師介入，股東決定轉讓，需明確是否需經過政府審批（為滿足公平交易的要求），是否經過產權交易市場。

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• 問 ??置換房是什么意思?產權置換需要繳納什么費用?
  答

  在住房二級市場交易中，有買賣交易和置換交易兩種形式。 買賣交易是**普通的交易行為，它是由買賣雙方參與交易，買方以貨幣取得賣方的房屋所有權。 置換交易是一種特殊形式的房屋買賣，其特殊性在于它可保證買賣行為的同時進行，也就是說房屋置換服務是買和賣的雙向服務，一次置換成功，相當于兩次交易，即賣掉您的原來住房， 再買進一套您需求的住房。因此，您的房屋的成功置換必須是您原有住房有下家接受，同時，您看中了另一套住房。在置換交易中一般要有三方參與。　　注意事項　　房屋置換如何操作，是很多換房人倍加關注的問題。對此，我們?yōu)榇蠹易饕恍┙榻B，以供您在交易時參考。　　第一步 → 置換登記　　凡需辦理房屋置換登記手續(xù)的居民須攜帶原房屋的有效證件原件、業(yè)主有效身份證以及同住人同意置換的書面證明材料，委托置換的，還需提供委托授權書?！　〉诙?→ 價格評估　　凡置換的房屋須作價格評估，評估中的初評，必須上門實地詳細勘察，再經過專業(yè)人員的認真計算，進行復評，得出需置換房屋得評估價格。房屋置換人須提供配合并告之該物業(yè)的客觀情況?！　〉谌?→ 置換委托　　凡確定置換意向的居民，在得到原物業(yè)評估價格后，可正式委托置換公司進行房屋置換服務，簽訂房屋置換委托協議并支付一定的咨詢費?！　〉谒牟?→ 簽訂合同　　房屋置換委托后，由置換公司的專人具體負責為居民服務，推薦房源或尋找下家，陪同實地看房，直至居民滿意后，正式簽訂有關交易合同或確認書，確定房屋置換委托人和房屋置換公司的權利及義務?！　〉谖宀?→ 辦理手續(xù)　　房屋置換委托人可以自行辦理或委托房屋置換公司代辦。在房屋置換委托人需要支付有關房款定金和代理費等，并可以開始辦理有關手續(xù)，完成房屋交割的全過程?！　〉诹?→ 物業(yè)交割　　委托置換的房屋交付下家使用或由置換公司保存時，新置換的房屋在交割驗收時，必須具備三個條件：一是委托置換的房屋原有戶口全部遷出；二是室內物件搬空；三是水、電、煤氣、通訊等費用全部結清?！　〖{稅須知　　1.根據<中華人民共和國契稅暫行條例細則>財法字[1997]52號第十條第一款的規(guī)定：土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。　　2.個人以房換房除契稅外還涉及營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種及教育費附加和地方教育費。交換雙方按照各自房產的評估價格計算交納印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設稅及教育費附加和地方教育費由賣房者繳納。　　3.具體的征收辦法請到產權交易市場的地稅征收窗口咨詢。上述回復僅供參考?！　∮嘘P具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

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