無產(chǎn)權(quán)二手房買賣如何公證?買二手房沒有房產(chǎn)證可以去公證嗎

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• 134****6787

  一、房屋買賣只公正不過戶可以
  二手房交易時(shí)選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交營業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題。一般希望做公證的多數(shù)是房屋中介、炒房者或房屋本身有問題的，如辦不下房產(chǎn)證的人，他們?yōu)榱俗屬彿空甙残?，就進(jìn)行房屋公證，但事實(shí)上，這種做法并不保險(xiǎn)，對房屋交易也沒有保障。
  我國規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是登記注冊制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就仍沒有所有權(quán)。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補(bǔ)辦房產(chǎn)證。因此，建議購房者買二手房時(shí)還是直接過戶比較保險(xiǎn)，不要一味貪圖便宜。辦理房屋公證后，房屋產(chǎn)權(quán)仍處于不穩(wěn)定狀態(tài)，買房者承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。那么房屋買賣只公正不過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  二、房屋買賣只公正不過戶有什么風(fēng)險(xiǎn)
  第一種，為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會(huì)判房子屬于購房者。
  第二種，房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。
  第三種，房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。
  第四種，賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:58:36
• 158****1603

  二手房買賣合同不是必須要公證。
  
  根據(jù)司法部與建設(shè)部于1991年8月31日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》及相關(guān)規(guī)定，有五種情況是需要對房屋交易進(jìn)行公證的。
  
  但是在2016年7月5日，各省、自治區(qū)、直轄市司法廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)司法局頒布新條例：
  
  根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作?！端痉ú?、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號）已不再適用，經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，現(xiàn)決定予以廢止，自本通知印發(fā)之日起不再執(zhí)行。
  
  辦理二手房買賣，網(wǎng)簽具體事宜：
  
  準(zhǔn)備好準(zhǔn)備材料，買賣雙方要準(zhǔn)備齊全上述材料；
  
  買賣雙方攜帶材料于工作日，到房屋所在區(qū)的房管部門領(lǐng)取辦理網(wǎng)簽號；

  查看全文↓ 2019-06-14 14:58:32
• 136****4128

  我國規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是登記注冊制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就仍沒有所有權(quán)。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補(bǔ)辦房產(chǎn)證。
  房屋只公證不過戶，買賣公證可能存在六種風(fēng)險(xiǎn)
  風(fēng)險(xiǎn)一——為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會(huì)判房子屬于購房者。
  風(fēng)險(xiǎn)二——房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。
  風(fēng)險(xiǎn)三——房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。
  風(fēng)險(xiǎn)四——賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。
  風(fēng)險(xiǎn)五——聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。
  風(fēng)險(xiǎn)六——產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時(shí)一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:58:28
• 146****2544

  
  首先小編要給大家明確的是，買沒有房產(chǎn)證的房子可以買，但是要控制好風(fēng)險(xiǎn)；房產(chǎn)證即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。從國家法律政策來說，沒有房產(chǎn)證的房子是絕對不允許交易的，因?yàn)楦鶕?jù)我國律法規(guī)定，房子買賣必須以過戶為準(zhǔn)，要是沒有房產(chǎn)證的房子是不可以辦理過戶手續(xù)的，而且也不受國家的保護(hù)。
  
  
  
  其次，由于這類房子沒有房產(chǎn)證也不能進(jìn)行貸款、過戶和辦理公證等事情，因此是不建議購買的。而買沒有房產(chǎn)證的房子存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，要是沒有房產(chǎn)證辦理過戶手續(xù)的話那么房子的所有權(quán)還是歸原來的業(yè)主的。
  
  哪些房子沒有產(chǎn)權(quán)證
  1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。
  
  2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤
  
  3、未取得規(guī)劃審批的樓盤
  
  4、私自變更規(guī)劃的樓盤
  
  5、私自改變土地用途的樓盤
  
  6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛
  
  7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋
  
  8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋
  
  9、土地或房屋未解除抵押的
  
  10、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的
  
  11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封
  
  沒有房產(chǎn)證的房子如何交易
  一般情況下交易的沒有房產(chǎn)證的房子有兩種情況：
  
  
  
  一、剛交了**款，還沒有辦按揭
  
  
  
  這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
  
  
  
  二、正在還房貸，還沒有交房
  
  
  
  方式一：直接更名
  
  流程：
  
  1、賣方將銀行的貸款還清;
  
  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;
  
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);
  
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  
  
  
  注意事項(xiàng)：
  
  1、房子必須還清銀行貸款
  
  2、更名必須取得開發(fā)商的同意
  
  3、買方不能再按揭了，必須全款購買
  
  這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡單，且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
  
  
  
  方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶
  
  這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多，但是這種情況房價(jià)往往非常便宜適合投資。
  
  
  
  包括：
  
  個(gè)人所得稅：總房款的1%
  
  契稅：90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)
  
  (契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)
  
  營業(yè)稅：5.55%
  
  第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，價(jià)格比新房便宜很多風(fēng)險(xiǎn)較低; 缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長。
  
  交易沒有房產(chǎn)證房子的注意事項(xiàng)
  1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎!
  
  2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。
  
  3、對買方來講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)支持合同執(zhí)行保護(hù)購房者權(quán)益。
  
  4、房價(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定好違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 14:58:23

相關(guān)問題

• 問 買二手房沒有房產(chǎn)證可以去公證嗎？
  答

  可以辦理公正。辦理公證程序申請與受理公民，法人申請公證，應(yīng)當(dāng)向公證處提出，并填寫公證申請表。1、公民，法人申請公證應(yīng)當(dāng)提交下列材料： ①身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明; 　　②代理人代為申請的，須提交授權(quán)委托書或其它有代理權(quán)資格(法定代理、指定代理)的證明; 　?、坌韫C的文書，如合同、遺囑、畢業(yè)證等; 　　④與公證事項(xiàng)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明; 　?、菖c公證事項(xiàng)有關(guān)的其它證明材料。 　　2、符合下列條件的申請，公證處應(yīng)予受理： ①申請人與申請公證的事項(xiàng)有利害關(guān)系; 　?、谏暾埞C事項(xiàng)的當(dāng)事人，利害關(guān)系人之間對申請公證的事項(xiàng)無爭議; 　?、凵暾埞C的事項(xiàng)，屬于公證處的業(yè)務(wù)范圍; 　?、苌暾埞C的事項(xiàng)屬于本公證處管轄。對不符合條件的申請，公證處應(yīng)作出不予受理決定，并通知申請人。 　3、公證處受理公證申請后，應(yīng)進(jìn)行分類登記。登記事項(xiàng)包括，公證類別(如繼承、收養(yǎng)、借款合同等)、當(dāng)事人姓名(名稱)、代表人(代理人)姓名、受理日期、承辦人、審批人、辦結(jié)日期、結(jié)案方式、公證書編號等。 　　4、公證處受理公證申請后，應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)事人收取公證費(fèi)。公證辦結(jié)后，經(jīng)核定的公證費(fèi)數(shù)額與預(yù)收數(shù)額不一致的，應(yīng)當(dāng)辦理退還或補(bǔ)收手續(xù)。當(dāng)事人交納公證費(fèi)有困難，應(yīng)提出書面申請，由公證處主任或副主任決定是否減、免。 　　二、審查 　公證審查，是公證處在受理當(dāng)事人的公證申請后，出具公證以前，對當(dāng)事人申請公證業(yè)務(wù)范圍。

  全部4個(gè)回答>
• 問 買二手房沒有房產(chǎn)證可以去公證嗎
  答

  可以。先到公證處公證，然后申請過戶手續(xù)，過戶即可。二手房過戶手續(xù)：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;(2)申請人身份證明;(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(4)有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書，房地產(chǎn)買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈(zèng)與書，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;(5)已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書面文件;(6)人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件;(8)行政劃撥、減免地價(jià)的土地，應(yīng)提交主管部門的批準(zhǔn)文件和付清地價(jià)款證明;(9)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書、拍賣成交確認(rèn)書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書和付清地價(jià)款證明;(10)屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門的批復(fù);(11)拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書;(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;(13)收購或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

  全部3個(gè)回答>
• 問 買二手房沒有房產(chǎn)證可以去公證嗎？
  答

  根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第24條的規(guī)定，職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；2、償還購建自住住房貸款本息的；3、租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；4、離休、退休的；5、出境定居的；6、職工死亡、被宣告死亡的；7、享受城鎮(zhèn)**低生活保障的；8、完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；9、管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形?？偨Y(jié)：該條例第25條規(guī)定，職工提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額的，所在單位應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)，并出具提取證明。職工應(yīng)當(dāng)持提取證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起3日內(nèi)作出準(zhǔn)予提取或者不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請人；準(zhǔn)予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 無產(chǎn)權(quán)二手房買賣如何公證
  答

  應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)之后進(jìn)行公證.

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??二手房買賣，無產(chǎn)權(quán)證，如何公證？
  答

  說的不太清楚,你是買別人房嗎,原業(yè)主還沒房產(chǎn)證? 一般情況下是可以的,但有風(fēng)險(xiǎn),即原業(yè)主若反悔的話,你無法從法律上獲得支持,當(dāng)然,公證只是證明你進(jìn)行了相關(guān)交易,你有追回所付房款的權(quán)利. 這么說我就清楚了,不過我還是建議你要慎重考慮.畢竟房款不是幾百幾千的數(shù),現(xiàn)實(shí)中象你這樣情形進(jìn)行交易,有成功,也有不成功的,這主要要看對方的誠信和信用,另外,對方出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī),或發(fā)生了什么意外,那你所購買的房子是不能過戶的,當(dāng)然,你也有可能通過法律起訴來追回你的所付房款,但很麻煩很費(fèi)精力,且有可能會(huì)得不償失. 市場上有那么多的房子可以選擇,何必冒這種風(fēng)險(xiǎn)呢?要是我,在房產(chǎn)證沒拿下之前,象這種情況,我晚上是會(huì)睡不著的.

  全部5個(gè)回答>