??住宅改商用如何賠償？流程是怎么樣的呢？

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• 145****5676

  按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條之規(guī)定：“拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)修改。
  ”這是國務(wù)院頒發(fā)的關(guān)于出租住宅房屋拆遷的具體規(guī)定。也就是說，拆遷出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，拆遷人將原房屋拆除，將新房屋補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)將該補(bǔ)償?shù)姆课堇^續(xù)出租給承租人使用，但應(yīng)當(dāng)修改原租賃合同條款。
  第三十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。 在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。 以上這幾條都沒有對承租人裝修房子的裝修費(fèi)用提出補(bǔ)償，但是一半拆遷的房子如果有裝修，都會對裝修進(jìn)行補(bǔ)償。
  所以你可以和租房人商量裝修補(bǔ)償費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-06-17 10:27:55
• 136****3628

  一、政策依據(jù)
  現(xiàn)有依據(jù)是國辦發(fā)〔2008〕111號文件。也就是國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場準(zhǔn)入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所”。
  二、相關(guān)法律、法規(guī)
  必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：
  1、《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。
  2、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  　　3、《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

  查看全文↓ 2019-06-17 10:27:49
• 154****3133

  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、改建、擴(kuò)建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在房屋征收范圍確定后，如果你的房屋改變用途，將住宅改為商鋪，補(bǔ)償時仍按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，而不會作為商鋪補(bǔ)償。
  但如果你的房屋在房屋征收范圍確定之前即已經(jīng)將住宅改為商鋪，對于該種房屋應(yīng)當(dāng)按照什么性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中，按照當(dāng)?shù)氐貐^(qū)性質(zhì)的拆遷法規(guī)執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-06-17 10:27:42
• 131****6557

  管是商業(yè)房還是住宅，補(bǔ)償?shù)脑瓌t是不低于原房屋的市場價格補(bǔ)償，只是如果是商業(yè)用房，且有營業(yè)執(zhí)照并實(shí)際經(jīng)營的話，可以要求補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，設(shè)備安裝費(fèi)，設(shè)備拆裝折舊費(fèi)等費(fèi)用
  

  查看全文↓ 2019-06-17 10:27:36

相關(guān)問題

• 問 ??住宅做商用如何處理？流程是怎么樣的呢？
  答

  土地分為國有土地和集體土地，一個個說。一、集體土地上建房集體土地一般是在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)才有，分為宅基地、承包地和自留地。在宅基地上建房是合法的，利用宅基地上的房子開商店，是合法的。在承包地和自留地上建住宅是不合法的，政府發(fā)現(xiàn)了可能會勒令拆除或者強(qiáng)制拆除。二、國有土地上建房國有土地一般在城市。每個城市都有城市建設(shè)規(guī)劃，土地的用途一般劃為建住宅用、商用、公共設(shè)施使用等等，特定用途的土地上只能做特定的事。將城市住宅商用有兩種情況：1、把住宅用地上的建筑完全改為商用，比如建工廠、大商場等。這種情況屬于擅自變更土地用途，是違法的。2、把一棟商品房里屬于自己的住宅租給一些公司，用于員工住宿、行政辦公或者存放少量貨物，這是沒有問題的，但要經(jīng)過其他業(yè)主同意，并不得影響他人生活。

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• 問 住宅如何改商用? 住宅商用可以嗎？
  答

  近年來，城區(qū)住戶房屋時有“住宅改為商用”現(xiàn)象發(fā)生，也有不少住戶深受其擾，有人通過物管、社區(qū)、派出所調(diào)解過，甚至投訴到主管部門請求處理。2016年7月1日，正式實(shí)施的《蘭州（樓盤）市物業(yè)管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定“不得將住宅改為經(jīng)營性用房”。本期說法就此話題邀請職業(yè)律師做相關(guān)解讀。案例 1美發(fā)店開進(jìn)住宅樓樓上居民難安寧

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• 問 ??住宅如何保養(yǎng)？流程是怎么樣的呢？
  答

  其實(shí)關(guān)于新房保養(yǎng)問題上，不外乎從地板，廚房和衛(wèi)生間上保養(yǎng)，另外就是家具護(hù)理問題了。像是廚房的保養(yǎng)上，我比較推薦使用多表面清潔的晶潔廚房強(qiáng)效清潔劑，它是專門針對去除油漬和粘膩的，例如案臺、水槽、瓷磚、油煙機(jī)、微波爐、冰箱、灶臺等等，如果你對清潔要求很高，就每天晚上使用完廚房之后花短短3分鐘+晶杰，就能清潔干凈。對于衛(wèi)生間的馬桶和浴缸瓷磚而言，我也是推薦晶杰的。地板和皮質(zhì)的家居用碧麗珠都很不錯。這些都是家居日常保養(yǎng)比不可少的必備品。

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• 問 ?? 商品房退房如何賠償？流程是怎么樣的呢？
  答

  ： 一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。 訂金(定金或認(rèn)購金)階段：買方已交訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有簽訂正式《房屋買賣合同》。按目前商品房買賣的慣例，賣方或其代理人一般都先介紹房產(chǎn)的基本情況，待買方交了訂金(定金或認(rèn)購金)之后，賣方才與買方就合同的有關(guān)問題進(jìn)行商談，否則拒絕出示合同或拒絕討論合同的條款。如果買方已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況無論賣方所預(yù)售項(xiàng)目有無《預(yù)/銷售許可證》，買方都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)，采取口頭或書面方式均可，在賣方退回買方所交款項(xiàng)后，買方將發(fā)票或收據(jù)交還賣方，賣方可將所保留的房號售與他人，雙方都不需要承擔(dān)什么責(zé)任。如果賣方不同意全額退款，買方可向法院主張自己的權(quán)利，要回全部款項(xiàng)。 如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，買方與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，**終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強(qiáng)迫交易的行為，且定金是擔(dān)保主合同履行的，主合同還沒有成立，何以存在定金?但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認(rèn)同的。筆者認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》是部門規(guī)章，其效力低于法律，應(yīng)以《民法通則》和《合同法》規(guī)定為準(zhǔn)。這種情況如賣方拒不退還定金買方可直接向法院起訴。

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• 問 住宅如何改商用? 原房產(chǎn)為商業(yè)住宅,實(shí)際為住宅用房,如何去更改
  答

  一、政策依據(jù)現(xiàn)有依據(jù)是國辦發(fā)〔2008〕111號文件。也就是國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財政部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的指導(dǎo)意見》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場準(zhǔn)入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所”。二、相關(guān)法律、法規(guī)必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：1、《中華人民共和國物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。2、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！　?、《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持

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