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一:請你和家人共同探討并很仔細(xì)也很用心的看幾遍合同以及用售樓商的心里去考慮每一條的內(nèi)容對售樓商和客戶之間的利益英因果關(guān)系!這點很重要知己之皮打起官司也容易點第二請到詢問專業(yè)的人員或從事裝潢建筑的朋友同學(xué),精確的測量房屋的面積包括個房間的小面積,用土木工程方面的計算方法計算相關(guān)數(shù)據(jù)(小房間的總和等)是否以合同以及房產(chǎn)證上的匹配,就算差0.1都不能相讓換現(xiàn)金就是千把這個道理很淺顯第三相開發(fā)商售樓處物業(yè)等索要相關(guān)的設(shè)計圖紙和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)與(第二)一起執(zhí)行在得到第三方有國家認(rèn)可資質(zhì)專業(yè)人肯定的下再考慮起訴等關(guān)于起訴不要自以為口才好,法律不止是口才!請找律師相助以上是相關(guān)意見一下關(guān)于你房子的第一首先你給的圖應(yīng)該是售樓商的網(wǎng)站圖片字很小也看不清如何,其只是一種售樓商的圖文游戲忽悠人只能算商品介紹注意兩室一廳下面的小字"參考面積"還給了個大約幾到幾的數(shù)據(jù)說明有一定的誤差我接觸過好幾個大學(xué)生也被相同情況耍過社會經(jīng)驗的不足(注意這不具備多少法律效率,請以房產(chǎn)證和售樓合同為準(zhǔn))第二就如你所說""如果真是免費贈送的，那么我們購買的是92平米的房屋面積，實際面積就應(yīng)該加上贈送的部分（大約10平米左右），那么實際計算下來應(yīng)該是100多平米啊。。。但是我怎么算都還是92平米，合同中的套內(nèi)面積是69平米，于是我就按照戶型圖尺寸計算套內(nèi)面積（包括“贈送”的陽臺花池等）的確是69平米！那么贈送面積何在？我從你給的圖上這樣理解套用圖上文字參""考建筑面積90.3m-95.3m 贈送面積11-13m總共有90.3m-95.3m其中贈送11-13平米實際應(yīng)該付錢購買用**小90.3-贈送的**小11平米89.3左右值得注意的是有5平米花錢的3平米送的**大共8平米誤差
全部5個回答>贈送結(jié)構(gòu)板面積如何利用?商品房戶型圖改造后，贈送面積如何計算？
146****3976 | 2019-08-21 06:42:05
已有4個回答
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133****3361
你好，我是做房產(chǎn)銷售的，估計是入行不久吧 給你一點我的建議
查看全文↓ 2019-08-21 06:42:24
你可以這樣說：您認(rèn)為贈送的面積小是吧?
其實我覺得也是不大，同時估計您可以看過***小區(qū)的房子，和我們這里的基本相同，他們沒有任何贈送的面積，價格也不比我們這里的低啊！這是我們專門設(shè)計出來為客戶著想的地方，為了客戶的利益來著想的，這本身就是個附加值的地方，您說花同樣的錢，您還能多白得幾平米的房子，您說贈送的面積小嗎
如對您有幫助 -
137****5572
在買房的時候，“贈送面積”可謂是司空見慣。特別是在看樣板房的時候，一會兒銷售告訴你陽臺是送的，一會兒又說這個房間送一半面積，一會兒說入戶花園全贈送，時常看房的時候會感覺到一愣一愣的，感覺自己買下這套房賺了不少？
查看全文↓ 2019-08-21 06:42:19
但其實，大多數(shù)時候這些“贈送面積”，有的其實本就是購房者應(yīng)得的，有的是開發(fā)商擅自改規(guī)劃違建的面積，在所有權(quán)上得不到法律的保護(hù)，甚至還可能沒法辦不動產(chǎn)權(quán)證！
所以我們在買房的時候一定要看好了！
首先小狐想說說贈送面積通常會有哪些形式： -
146****4533
送的，他怎么會幫你弄呢
查看全文↓ 2019-08-21 06:42:15 -
135****5079
朱春苗，上海市建緯（杭州）律師事務(wù)所專職律師。
查看全文↓ 2019-08-21 06:42:11
編者按：
城市建筑.jpg
在商品房開發(fā)建設(shè)過程中，建設(shè)單位為突破容積率指標(biāo)的約束，贈送面積改造方式層出不窮，但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，履行過程中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因贈送面積改造引發(fā)的糾紛不斷。本文試從法律實例出發(fā)，就贈送面積改造所涉之法律問題，包括買受人主張欺詐撤銷問題、贈送面積存在質(zhì)量瑕疵情形下的救濟(jì)途徑問題以及逾期辦證法律風(fēng)險的承擔(dān)問題等作一簡要論述。
本文在第四屆杭州律師論壇上榮獲優(yōu)秀論文二等獎。
商品房地上總建筑面積為建設(shè)用地面積與土地容積率之積數(shù)，而在國有土地出讓時，相應(yīng)的建設(shè)用地面積及容積率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已然明確。在既有容積率指標(biāo)的約束下，通過何種方式**大程度地實現(xiàn)利潤，同時保持乃至增加商品房的市場競爭力是出賣人需要解決的一大難題。循著該思路，實踐中出賣人利用商品房建筑設(shè)計規(guī)范的漏洞，通過商品房改造方式實現(xiàn)“贈送面積”、提高房屋得房率，從而增加房屋使用面積已成為現(xiàn)房地產(chǎn)市場中的常見方式。但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，實際履行中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因商品房改造而引起的法律糾紛層出不窮且紛繁復(fù)雜。
一、贈送面積改造之常見方式
《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T17986.1-2000）從國家層面詳細(xì)規(guī)定了建筑面積的計算方式和測量規(guī)則，《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）（建房［1995］517號）明確了商品房套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積的計算規(guī)則。各省、市根據(jù)實際情況就建筑面積、容積率的計算問題也都有細(xì)致規(guī)定，如浙江省《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》（DB33/T 1152-2018）在國家規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定了建筑面積的計算規(guī)則，并較之前的規(guī)定更加詳細(xì)和嚴(yán)格?，F(xiàn)房地產(chǎn)市場中，出賣人通過改造方式拓展面積，主要就是通過對相關(guān)建筑面積計算規(guī)則的利用或規(guī)避來實現(xiàn)的。
（一）凸（飄）窗
出賣人利用關(guān)于飄窗的面積計算規(guī)則，通過控制飄窗的窗臺高度、進(jìn)深、窗臺至上方結(jié)構(gòu)底板的高度等手段，從而使飄窗面積不計入建筑面積。該種方式，其實應(yīng)屬合理利用規(guī)則的范疇，但部分出賣人會將飄窗設(shè)計為用磚塊砌起來的“假飄窗”，買受人可以直接拆除使用，這部分就屬于房地產(chǎn)市場上真正的“贈送面積”。當(dāng)然，也存在出賣人原設(shè)計建造的實為混凝土澆筑的“真飄窗”，但部分買受人擅自進(jìn)行拆除以拓展使用面積，這就容易給房屋的質(zhì)量和防水等帶來重大隱患。
（二）陽臺
建筑主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，也即懸挑陽臺，因其僅計算二分之一的建筑面積，故出賣人常將陽臺設(shè)計為懸挑陽臺，后期再統(tǒng)一施工封閉，作為贈送面積的改造方式之一。還有的出賣人為使陽臺面積不計入建筑面積，將其設(shè)計為通高陽臺、錯層陽臺等，再通過施工改造，將樓板澆筑或者是設(shè)置陽臺頂棚，從而將其轉(zhuǎn)化為套內(nèi)實際可使用面積。
（三）設(shè)備平臺
設(shè)備平臺原設(shè)計功能是供空調(diào)室外機(jī)、熱水機(jī)組等設(shè)備擱置、檢修使用的，根據(jù)所涉商品房戶型的建筑面積不同可設(shè)計至3平米或5平米，并且該部分是不計算建筑面積的。故出賣人一般會做足所能設(shè)計的**大面積限度，后期通過將設(shè)備平臺包入房間從而增加房屋的使用面積。
（四）天井
由于建筑天井屬于室外開放空間，并不計算建筑面積，一般出賣人在設(shè)計之初即將該部分預(yù)留，將其作為室外的通高天井，但施工時會先完成后期改造所需承重的結(jié)構(gòu)梁，交付后就只要再將樓板澆筑，同時將外墻封閉就可以全部作為套內(nèi)面積使用。
（五）套內(nèi)通高空間
許多躍層的戶型設(shè)計時，往往會在客廳、起居廳預(yù)留大量的通高空間，這類通高空間根據(jù)以往規(guī)定，只計算一層的建筑面積，在后期使用過程中，可通過澆筑樓板的方式獲得二層建筑面積。
除了前述方式外，實踐中還存在通過改造入戶花園、花池等方式實現(xiàn)贈送面積，隨著商品房戶型設(shè)計的進(jìn)步及政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)合規(guī)性控制的提高，許多贈送面積改造方式如上述的設(shè)計建筑天井、套內(nèi)通高空間等已較難實現(xiàn)。
二、案例的引出
“法律人從事的工作在于將抽象的法律適用于具體個案，涉及法律的解釋、漏洞的補(bǔ)充或法律續(xù)造等法學(xué)方法等問題?！辈⒁劳鯘设b教授所言，“學(xué)習(xí)法律的**佳方法是，先讀一本簡明的教科書，期能通盤初步了解該法律的體系結(jié)構(gòu)和基本概念。其后再以實例作為出發(fā)點，研讀各家教科書、專題研究、論文及判例評釋等，作成解題的報告?！惫使P者試以案例為引子，并就案例所涉之法律問題作一初步探討。
（一）實例研習(xí)
A開發(fā)商開發(fā)建造了花園小區(qū)樓盤，并以“贈送面積56方”、“超高得房率”等為宣傳賣點，B買受人看過樣板房和宣傳資料后與A開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購買了花園小區(qū)樓盤701室躍層精裝房屋。在簽約當(dāng)日，B買受人又與A開發(fā)商簽訂了《委托改造協(xié)議》，約定由A開發(fā)商先行接收毛坯房屋并對房屋進(jìn)行改造，主要施工內(nèi)容為澆筑樓板，封閉陽臺。在約定的精裝交付日期，A開發(fā)商將花園小區(qū)樓盤701室房屋交付給B買受人。
B買受人接收房屋后，發(fā)現(xiàn)實際贈送面積為30方，遠(yuǎn)小于宣傳的贈送面積，同時澆筑的樓板質(zhì)量亦不符合住宅設(shè)計規(guī)范要求。且由于房屋改造并未辦理審批手續(xù)，導(dǎo)致A開發(fā)商未能辦理房屋初始登記，已嚴(yán)重超
相關(guān)問題
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開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計算。如果說樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計算。2、露臺：一般的露臺都是房間的外面的，所以說是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺的權(quán)屬問題，大家在購買之前就應(yīng)該有所了解的。如果露臺是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨使用；如果露臺處在一個與自己房屋相連的獨立空間，而且其他業(yè)主無法進(jìn)入的話，那么開發(fā)商可以將露臺的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露臺的所有權(quán)。3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫的，而車庫是和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來說別墅的地下室應(yīng)該不會計入到總的建筑面積中，而是屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。4、挑高復(fù)式戶型：挑高復(fù)式戶型與復(fù)式樓的是兩個概念，挑高復(fù)式戶型主要是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高通常相比于正常躍層式住宅又要低一些。因為單戶總層高4.5米及以上按規(guī)定要算兩層，所以這種贈一層的復(fù)式戶型層高一般都在4.5米以內(nèi)。雖然作為贈送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數(shù)目，而多
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建筑平面布置因為戶型需要經(jīng)常會設(shè)計許多凸出凹進(jìn)的地方，但是這種設(shè)計對結(jié)構(gòu)受力并不好，出于結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的需要，可能會在凹進(jìn)的地方設(shè)計一些聯(lián)系梁，如果經(jīng)過計算聯(lián)系梁仍然不能滿足結(jié)構(gòu)要求是，就會在凹進(jìn)的地方設(shè)置結(jié)構(gòu)板，用來加強(qiáng)整個建筑的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，但是這些地方是沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，所以在計算建筑面積的時候并沒有計入，開發(fā)商把這些空間送給小業(yè)主，其實是不合法的，這些面積也不會體現(xiàn)在你的房產(chǎn)證上。
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所謂的贈送面積都是KFS吸引購房者的一大亮點，盡量避免弊端 KFS在交付前把它再用混凝土澆起搜索來使得結(jié)構(gòu)板完全利用起來，讓購房者得到更多實惠~
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在澳大利亞墨爾本市中心，建筑空間稀缺。建筑師Seada 和 Jesse Linardi 總算尋覓到了一塊兒原本是廢棄車庫的土地。在這里，他們基于創(chuàng)新理念模型，以無限想象力，為自己和朋友設(shè)計并建造了住所?，F(xiàn)如今，要想在澳大利亞墨爾本市中心找到一塊建設(shè)用地幾乎不可能。幸運的建筑師夫婦 Jesse Linardi 和 Seada 在科林伍德區(qū)(Collingwood)撿到了寶。這塊75平方米的用地本是隔壁一幢維多利亞式建筑的車庫?！?dKO 建筑事務(wù)所設(shè)計的這棟整體性建筑的外墻完全由穿孔的鋼板與鋁制滑窗包裹。 “在這兒建一棟房子還算可行，然而要建兩棟就難了。”Jesse Linardi 如是說。除此之外，只有一面向西的外墻可以照到太陽，其他的都被附近的房屋遮擋了。所幸這里地處商業(yè)區(qū)，建筑高度不成問題?！叭绻@塊兒地再向北幾米，我們就沒法把它建到這個高度了”， 建筑師補(bǔ)充說。
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