借名買房糾紛判決書

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• 145****5627

  借名人與出名人為規(guī)避國家政策簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》違背法律認定無效，借名人規(guī)避政策的借名買房，不能排除法院對房屋的執(zhí)行。
  借名買房不違反原則，不存在無效，借名人依據(jù)代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶，但此項權(quán)利系合同關(guān)產(chǎn)生的請求權(quán)，經(jīng)法定變更登記公示之前，借名人不能依據(jù)合同未經(jīng)公示程序就認定是房屋的物權(quán)人，債權(quán)請求權(quán)不會有效力。
  借名人規(guī)避國家政策而借名買房，有違國家的基本原則，所以借名買房合同就是無效，但他孩子通過消除政策補正了效力，并通過執(zhí)行完成了不動產(chǎn)登記，成為這個房屋所有權(quán)人。
  在法院再審后出來的新事實，從根本上改變了權(quán)屬關(guān)系，執(zhí)行人在對出名人的執(zhí)過程中繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)是借名人的房屋，沒有理據(jù)，無法支持。

  查看全文↓ 2022-06-27 17:02:32

相關(guān)問題

• 問 借名買房違法嗎?借名買房發(fā)生糾紛怎么處理?
  答

  一、借父母名買房歸誰1、看房產(chǎn)類型購房者如果購買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購房協(xié)議，則該協(xié)議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經(jīng)被查封、過戶給善意第三人或者存在其他不能過戶的原因的，借名人要求出名人辦理過戶的主張不能成立。房產(chǎn)類型的不同，處理結(jié)果也會不同，如果購房者購買的是經(jīng)濟適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，侵害其他符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。2、充足證據(jù)購房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動產(chǎn)登記之后就發(fā)生物權(quán)效力，登記產(chǎn)權(quán)人就被推定為房產(chǎn)的所屬人，除非有證據(jù)足以推翻產(chǎn)權(quán)登記簿上記載的內(nèi)容。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。3、合同約定有的朋友在借名買房的時候會簽訂責任合同，合同畢竟僅是內(nèi)部約定，尚須經(jīng)過變更登記才發(fā)生物權(quán)效力，不能僅憑約定的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。借名人向法院起訴應當依據(jù)雙方簽訂的借名購房合同提起合同之訴，要求對方依據(jù)合同約定辦理過戶，而并不能直接要求法院確認房屋歸其所屬。二、借名買房糾紛如何處理購房者可以提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據(jù)，其主張確認房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。否則出資人只能向?qū)Ψ疆斒氯酥鲝堧p方形成借款的債權(quán)債務關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權(quán)

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• 問 法院判決書如何辦理房產(chǎn)證?憑法院判決書可以辦理房產(chǎn)證嗎?
  答

  　生效的法院判決書可以作為申請房屋登記的法定依據(jù)，其符合《房屋登記辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第168號） 第十二條第二項的規(guī)定，當事人一方可以申請登記產(chǎn)權(quán)?！　　斗课莸怯涋k法》（中華人民共和國建設(shè)部令第168號）　　第十二條　申請房屋登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外?！　∮邢铝星樾沃唬暾埛课莸怯浀?，可以由當事人單方申請：　　（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；　?。ǘ┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；　?。ㄈ┮蚶^承、受遺贈取得房屋權(quán)利；　?。ㄋ模┯斜巨k法所列變更登記情形之一；　?。ㄎ澹┓课轀缡?；　　（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！　〉谑龡l　共有房屋，應當由共有人共同申請登記?！　」灿蟹课菟袡?quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請?！　〉谑臈l　未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。

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• 問

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當事人否認的情況下，法院很難認定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟?！韭蓭熆偨Y(jié)】律師提醒大家：買房時，**好不要以他人名義買房，因為借名買房風險比較大。如果要以他人名義買房，需要和名義產(chǎn)權(quán)人簽訂一份合同，證明該房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人。另外，在合伙買房時，合伙購房人之間也要簽署協(xié)議，明確各合伙人的出資比例，以及對該產(chǎn)權(quán)所占的份額。對于借名買房事務，實際出資人在自己利益受到損害時一定要及時向法律專業(yè)人士進行咨詢，維護自身合法權(quán)益，以免給自己造成不必要的損失。

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