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一、需要做房產(chǎn)評估的情形①二手房價格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。②買賣雙方認為有必要一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估，那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。③申請抵押貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進行評估，為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。二、如何進行房屋評估①首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。②然后委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價單位沒有異議，就可視為接受委托。③接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。 三、房產(chǎn)評估方法①成本法成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。②重置成本法它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。③市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。④剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。四、影響房產(chǎn)評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。
全部3個回答>如何了解買房地段的升值空間，有哪些評估方法？
155****8463 | 2024-09-11 17:29:42
已有3個回答
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166****0250
評估地段升值空間，需考慮法律法規(guī)、土地使用權(quán)等因素。確保購房合同合法有效，維護購房者權(quán)益。
查看全文↓ 2024-09-12 18:34:50 -
166****0640
評估地段升值空間，考慮未來發(fā)展?jié)摿褪袌鲂枨?。合理?guī)劃貸款，確保還款能力，避免過度負債。
查看全文↓ 2024-09-11 22:37:02 -
158****5211
了解地段升值空間，可以看周邊規(guī)劃、交通發(fā)展和學校等配套設(shè)施。生活便利、環(huán)境舒適，升值潛力大。
查看全文↓ 2024-09-11 18:32:53
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選房看地段，地段看配套。商圈、學區(qū)、醫(yī)療、交通，一個都不能少。
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聽說地段很重要，但具體怎么選，我不太清楚。
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關(guān)于買房，李嘉誠說過：地段，地段還是地段！地段的選擇非常重要，尤其對剛需置業(yè)者來說，買一個糟心地段，一輩子的生活都會受到影響。所以買房的時候一定要選好地段，仔細考量。那么哪些地段的房子買了會后悔？以下8個地段，買房的時候一定要避開！ 1.周邊有墓地、風水不好的地段別買 作為一個妥妥的現(xiàn)代人，雖說咱買房不會太在意什么風水，畢竟玄之又玄的東西咱不懂，所以不在意。但要是歡天喜地買個房，第二天朋友說“艾瑪，你咋買那嘎達了，公墓就在那旁邊哎”，心塞不心塞？更有甚者，筆者朋友買完了房才發(fā)現(xiàn)這個驚天大秘密，人售樓小姐賠笑臉說“哎呀，墓地旺財！這邊活人住，幾十年后搬隔壁，也不錯嘛”……有個心腦血管啥的，遇到這情況估計要腦爆裂吧！ 對此，小編個人覺得，如果和公墓有個十公里之類的話，也沒有必要錙銖必較了。但是如果真的是只隔了兩條腿兒都能走到的距離，咱是不是沒必要這么早和“阿飄”為鄰呀。尼瑪這萬一加個班K個歌回來晚了，走個夜路什么的，膽小如小編的，還沒走到家，小腿子就顫悠的不行不行的了吧！ 2.高架旁、靠環(huán)線的地段不能買 小區(qū)在高架旁到底應(yīng)該怎么辦？感覺好煩惱。雖說在高架旁交通算是便利了，但是也會很吵。如果早晨很早就被吵醒，那白天的工作怎么辦？要是家里有學生就更糟糕了，難道高考前晚還讓他聽噪音？老人好不容易退休了，在家享清福了吧，尼瑪從早到晚的來來回回車輛吵吵的厲害，這日子能過不能過啦？ 3.周邊有工廠、垃圾焚燒廠的不能買 買房的時候其實大家都是想離工廠遠一點的，畢竟有沒有潛在污染，大家不是專業(yè)人士，心里沒有譜兒。小編總結(jié)了一下大家的買房血淚史，發(fā)現(xiàn)購房在工廠周邊的大概有三類人群： （1）本身上班就在工廠的購房群體，就近買房 這類購房群體買房算得上是真正的剛需。畢竟囊中羞澀，更多的**錢也沒有，有時候也只能屈就了自己和家人。再加上上下班什么的也方便，就算離能吃喝玩樂的地方十萬八千里，但是想想上下班5-10分鐘就能到家，也沒什么想不開的，忍忍也就萌萌噠~ （2）被開發(fā)商發(fā)話N年內(nèi)拆除的消息忽悠了 畢竟開發(fā)商也發(fā)話啦，3、5年內(nèi)政府規(guī)劃就要拆除工廠啦！就像很多購房者一開始安家的時候美滋滋噠，寸土寸金有木有？咱也是改善房住戶啦！但是且看這些年那些雷聲大雨點小的無良開發(fā)商，只能咬碎的牙齒和血吞，給跪！ （3）買房沖動，買之后后悔的明知必買型 這類購房者，不是小編我嫌棄你們啦，明知山有虎偏向虎山行的風格也是很醉?。∪绻麑嵲谑菬o法接受當時自己腦袋一熱的后果，為了避免一輩子生活在悔恨中，咱也可以化悲痛為賺錢的動力！繼續(xù)拼吧。 4.地處主干道十字路口、高速路與快速路夾雜的樓盤不能買 地處十字路口的樓盤或許不少，但是如果是在繁華路段和高速路、快速路夾雜的地段，親，看房的時候或許不少人會覺得，交通棒棒噠，還木有高架！我相信憑借你脆弱的小心臟，可能有點承受不了下面這樣的事實——入住之后吵吵噠，樓層越高越鬧騰，50分貝以上的噪音橫穿二模，欲哭無淚…… 5.周邊雜亂環(huán)境、大型菜市場邊不能買 現(xiàn)在對于一個家庭來說，誰**寶貴？答案毋庸置疑：孩子！看看**近熱播的《虎媽貓爸》就知道大家對于孩子上學的事兒有多重視，有些家長甚至不惜一擲百萬金就為了學區(qū)房，有錢，任性！ 所以周邊環(huán)境雜亂、有大型菜市場的樓盤，小編還是慎重建議大家慢點下手，想好了再買房。 6.高壓電塔、信號塔旁邊慎重下手 推開窗戶，看到的不是春暖花開，而是像蜘蛛網(wǎng)一樣密布的高壓線……這樣的場景幾乎成為夢魘，困擾著不少小區(qū)的業(yè)主。 周圍有高壓電線的樓盤，讓很多買房者心存顧慮。電磁輻射能引發(fā)不孕、白血病等說法也在坊間流傳，一時間，項目周邊的高壓線成為買房者抵觸的硬傷。售樓人員也拿著環(huán)評合格證不斷向買房者解釋，告訴買房者樓盤周圍的高壓線對居住并沒影響。但是一邊看著科普貼，一邊看著投訴貼，也是一件很令人心醉的事兒??！ 7.沒有優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的地段慎重考慮 這年頭，為了一套學區(qū)房，家長都是很拼的。不說虎媽們?yōu)榱撕⒆由蠈W賣房買房眼睛都不眨一下。就是現(xiàn)在家里的姥姥奶奶們，為了孩子上學方便也都是很拼！小編在這里提醒大家，有幾種情況要擦亮眼，不要到時候開發(fā)商表示“怪我咯”，而你無言以對啊媽蛋！ 8.交通不便、配套跟不上的地段不要買 因為資金的限制，所以剛需買房時候更關(guān)注一些交通相對偏遠，但是價格確實劃算的樓盤。如果這個樓盤周邊的小環(huán)境還不錯的話，在剛需購房者眼中就無異于天堂了，畢竟有個家才是**重要的。但是在開發(fā)商們紛紛宣揚“多走30分鐘，同樣價錢能買倆”的噱頭中，能不能更高的對比購買性價比**高的樓盤來，確實是個技術(shù)活兒，一般的購房者很容易被忽悠，買了之后后悔不迭！
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由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。房產(chǎn)評估實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
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