如何理解拆遷評估？

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• 155****7948

  我聽說拆遷評估是確定補償金額的重要依據(jù)。但具體怎么評估，我不太清楚。好像是要評估房屋的區(qū)位、結構等因素。我覺得應該找專業(yè)的評估機構來做，確保評估結果公正合理。

  查看全文↓ 2025-01-06 10:51:33
• 130****1530

  拆遷評估對被拆遷戶來說非常重要。它決定了你能得到多少補償。我的經驗是，要關注評估機構的資質和評估過程的公正性。必要時可請專業(yè)人士協(xié)助，爭取合理補償。

  查看全文↓ 2025-01-03 10:42:10
• 155****8897

  拆遷評估是確定房屋補償金額的重要依據(jù)。作為房產律師，我提醒您關注評估程序的合法性，包括評估機構資質、評估方法選擇等。如對評估結果有異議，可依法申請復核或訴訟，維護自身合法權益。

  查看全文↓ 2025-01-01 18:33:46
• 166****4968

  拆遷評估是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)，對被征收房屋價值進行客觀、公正評估的過程。評估結果直接影響補償金額，對保障被征收人合法權益具有重要意義。評估應由具有資質的評估機構進行，遵循市場價值原則，確保評估結果的科學性和合理性。

  查看全文↓ 2024-12-31 23:15:59
• 166****7448

  拆遷評估是指在城市更新、土地征收等過程中，對被拆遷房屋的市場價值進行專業(yè)評估，以確定合理的補償金額。評估過程涉及房屋的區(qū)位、建筑結構、使用年限、裝修狀況等多個因素。作為房產經紀人，我們需依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規(guī)，結合市場行情，為業(yè)主提供公正、合理的評估報告，確保拆遷補償?shù)墓叫浴?/span>

  查看全文↓ 2024-12-31 20:28:01

相關問題

• 問 被拆遷人應如何理解房屋評估流程？
  答

  我聽說房屋評估是拆遷時確定補償金額的重要步驟。好像是有專業(yè)機構來評估房子值多少錢，然后根據(jù)這個結果來補償。如果對評估結果不滿意，好像還可以提出異議。

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• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預?！?、第三十四條“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”評估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值?；鶞实貎r修正法?；鶞实貎r修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估
  答

  這個問題應該進行區(qū)別對待。在實踐中體現(xiàn)出來的補償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補償基本原則按照國務院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質、年限以及相關具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進行實際評估。房地產評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權，在進行房地產評估的時候所謂的類似房地產價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償?shù)臋嗬?，對于土地使用權補償沒有權利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權，并且有房產手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經營，都是按照實有的用途進行補償。實際在進行評估的時候不可能完全參照當?shù)刂苓叺目陀^狀況進行補償，在進行實際補償?shù)綍r候還要進行分割，土地、廠房、停產停業(yè)損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產的狀態(tài)，在補償?shù)臅r候要按照市場價值進行補償。在實踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補償土地所有權的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當中的類似原則了。集體建設用地類似于國有工業(yè)用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實際經營還是商業(yè)的實際經營，因為這兩項補償差距非常大，商業(yè)的補償比工廠補償**高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實際補償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實際據(jù)應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用于商業(yè)，應該按照商業(yè)的方式來補償。（二）廠房的補償以前的評估規(guī)范中劃定一個標準，要根據(jù)種類、結構、材質以及形態(tài)進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我見過**寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結構不一致補償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補償？如果你有完整的土地使用權，空余的土地也要進行土地市場價值補償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補償價，市場價值永遠是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補償價每年都調整，如果不調整無法反映市場價值。（四）停產停業(yè)損失停產停業(yè)損失的問題往往不納入房地產評估規(guī)范，而是單獨的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進行推算，現(xiàn)在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產停業(yè)損失的時候要進行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應該是作為企業(yè)而言**主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設備等等，這些都是據(jù)實評估。在此給企業(yè)主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

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• 問 ??拆遷如何評估？拆遷評估的估價標準如何確定？
  答

  一、市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業(yè)房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。二、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。三、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。四、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。五、基準地價修正法?；鶞实貎r修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應怎么評估？
  答

  首先明確的是,依據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少沒有關系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補償有兩種安置方式：1、貨幣補償，就是對你的房屋通過市場中介機構（評估單位）評估，然后開發(fā)單位依據(jù)評估價格對你的房屋進行補償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時，評估的價格會略高于你的房屋正常的市場交易價格（人為控制評估結果的情況除外）；2、產權調換（實物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房價比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權是你的，別人沒有權利強迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實物安置的費用包括三方面：1、實物安置房屋與被拆遷房屋的差價款問題（詳細查閱當?shù)氐牟疬w政策），關于原建筑面積部分，是否交納差價款，得看你們當?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關于超出原建筑面積部分，但在當?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內的部分，一般會要求交納比市場價低的費用，具體標準由當?shù)卣?；超過優(yōu)惠范圍的，一般就是市場價格。2、過渡期補助費，根據(jù)當?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進戶費，根據(jù)當?shù)夭疬w政策和物價管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經有關部門認定（如當?shù)毓膊块T等），這些人確實在此長期居住，且與房屋所有權證一致，雖然是長期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個戶口肯定有不能認定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補償標準等，但有嚴格的認定程序；2、住房困難戶，與1差不多。

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