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因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房引發(fā)的訴訟屢見不鮮，究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)讓呢? 一、什么是小產(chǎn)權(quán)房? 小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)商品房而言。也就是說，具有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證和縣政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證的房屋是商品房，就是大產(chǎn)權(quán)房。雖然沒有國(guó)有土地使用權(quán)證但有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證，而且是建造在國(guó)有土地上的房屋比如說房改房、集資房也是大產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)房依據(jù)《物權(quán)法》，可以自由流通，具有完全的物權(quán)。 二、小產(chǎn)權(quán)房的類型 小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種： 1、在宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不能夠購(gòu)買; 2、在集體建設(shè)土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟(jì)組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利; 3、擅自占用農(nóng)用、非建設(shè)用地違法建設(shè)。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴(yán)重的違章建筑。 通過以上分析，我們可以知道：小產(chǎn)權(quán)房分兩種類型：一種是合法的農(nóng)村房，只是依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”之法律規(guī)定，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買屬于無效的法律民事行為。二是違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購(gòu)買該類小產(chǎn)權(quán)房，那么 風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。 依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體 經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
小產(chǎn)權(quán)房的交易流程是什么？
184****2544 | 2025-03-05 19:03:54
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185****8993
聽說小產(chǎn)權(quán)房交易挺復(fù)雜，得先搞清楚產(chǎn)權(quán)，再簽合同，還得注意法律風(fēng)險(xiǎn)。
查看全文↓ 2025-03-13 19:01:30 -
185****5227
小產(chǎn)權(quán)房交易：查權(quán)屬，簽協(xié)議，防風(fēng)險(xiǎn)。
查看全文↓ 2025-03-09 22:56:25 -
184****1872
小產(chǎn)權(quán)房交易需謹(jǐn)慎，需確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，避免法律風(fēng)險(xiǎn)。
查看全文↓ 2025-03-06 22:38:13 -
188****1230
小產(chǎn)權(quán)房，買賣像走鋼絲，一不小心就掉坑里，謹(jǐn)慎??！
查看全文↓ 2025-03-05 20:34:13 -
155****2213
小產(chǎn)權(quán)房交易要謹(jǐn)慎，先查土地性質(zhì)，確認(rèn)權(quán)屬清晰，再簽訂合同，注意風(fēng)險(xiǎn)。
查看全文↓ 2025-03-05 20:29:37
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小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。以下就是小產(chǎn)權(quán)房交易的具體流程:一、看房買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng),一般買賣雙方產(chǎn)生的費(fèi)用都?xì)w買方支付。二、查檔買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國(guó)土部門查房產(chǎn)檔案。三、簽合同買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任,確定這幾大要點(diǎn)后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內(nèi)容寫入合同,支付定金給中介公司。四、公證賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證,賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。五、資金及貸款申請(qǐng)買方支付首期款到按揭銀行資金賬號(hào)(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用),買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金協(xié)議及相關(guān)文件,買方向銀行提出貸款申請(qǐng),銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司),約7~8個(gè)工作日左右。六、贖樓買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后,擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓,擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保,進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù),約5個(gè)工作日左右。七、房屋過戶買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記簽訂《小產(chǎn)權(quán)房買賣合同(現(xiàn)售)》,遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng),擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí),需5個(gè)工作日。八、繳費(fèi)買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些,再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后),擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個(gè)工作日左右。九、交房買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領(lǐng)鑰匙。
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小產(chǎn)權(quán)房買賣就是先簽個(gè)合同，交點(diǎn)定金，然后去交易中心辦過戶，交點(diǎn)稅費(fèi)，最后拿到房產(chǎn)證。但這種房子風(fēng)險(xiǎn)大，我一般不推薦買。
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我勸你別碰小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行基本不批，就算批了，利率也高得嚇人。
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廖卉 小產(chǎn)權(quán)房以低房?jī)r(jià)吸引了眾多的城里人。違法的小產(chǎn)權(quán)房能合法嗎？違法的風(fēng)險(xiǎn)成本到底誰來扛？這個(gè)問題令很多人焦灼不安。 售樓小姐： 許諾背后暗藏玄機(jī) “第一次來嗎？看看我們的沙盤?！惫P者走進(jìn)南京雨花臺(tái)區(qū)油坊橋一家小產(chǎn)權(quán)房售樓處，售樓小姐熱情迎上來。“想看什么套型？一期的房子基本賣完了，只有二期的，均價(jià)4500元。過些天還得調(diào)價(jià)，每平方米漲100元。” “你們是集體土地，能辦兩證嗎？”筆者直奔主題。 小姐嫻熟地把筆者引到告示臺(tái)前：“我們已通過規(guī)劃審查，手續(xù)辦齊就是國(guó)有土地了，這里有批文。2009年底就能辦兩證?！?nbsp; “辦證的時(shí)間你們會(huì)寫進(jìn)合同嗎?”筆者問。 “都寫在合同里了?！毙〗惴_合同樣本，指著其中一條，上面寫明2009年12月31日前辦理兩證，如辦不了，每平方米退款500元。 一位曾操盤此類項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語”背后的玄機(jī)。合同約定就是個(gè)“招數(shù)”：每家簽約時(shí)間不同，就不會(huì)出現(xiàn)集體追討的麻煩局面！至于那500元，開發(fā)商就沒打算要，4000元已經(jīng)有賺了。而所謂“辦銀行貸款”，根本不是常規(guī)的住房按揭貸款，而是拿你合法房屋做抵押辦貸款，利率特高，銀行沒風(fēng)險(xiǎn)……筆者聽得冷汗直冒。 被套業(yè)主： 無證房還是想脫手 壹城社區(qū)坐落于南京棲霞區(qū)經(jīng)五路上。 以購(gòu)買二手房為名，筆者向住戶們打聽情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進(jìn)屋。他家110平方米，帶個(gè)院子，種了菜，還打了井，冰著幾個(gè)大西瓜，儼然一派田園生活。 “我們前年買的房，當(dāng)時(shí)售價(jià)4000多塊。**近賣的新房，要6000塊了！但還是比周邊的商品房便宜?！崩侠罘蚱蘅煅钥煺Z，“兩證現(xiàn)在沒有，開發(fā)商說兩年內(nèi)辦妥，今年10月就能拿證。實(shí)在辦不成，每平方米退700塊。你自己住，沒有兩證也不要緊的！” 從老李家出來，筆者遇到另一位正在泊車的住戶。他好心提醒：這里是集體土地建房，辦不到兩證，開發(fā)商倒是答應(yīng)辦，本來覺得有希望，**近查得緊，估計(jì)辦不到了。 在隔壁興都花園2號(hào)門，筆者向門衛(wèi)打聽有沒有二手房賣?！耙啻螅繋讟?？”門衛(wèi)掏出一堆紙條翻檢起來……不一會(huì)兒，一位陳姓老太太急匆匆跑來，領(lǐng)筆者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“這小區(qū)可好了，真安靜，坐公交又方便，四五十分鐘能到新街口！你看看這草坪多大??？”她家門前空地長(zhǎng)滿了草，足有小足球場(chǎng)大。可這么好的住處，她干嗎要拋掉呢？ 政府聲音： 兩年辦證沒有依據(jù) 小產(chǎn)權(quán)房果真能“轉(zhuǎn)正”嗎？江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房項(xiàng)目通過了規(guī)劃審批，有的開發(fā)商借此炒作，把相關(guān)文件貼在售樓處，承諾兩三年內(nèi)能辦兩證，讓購(gòu)房人以為其是合法的。規(guī)劃許可只是從建筑上來講的，有沒有土地使用證，才是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房就是通過規(guī)劃審批，也不代表就合法。 吳震強(qiáng)提醒購(gòu)房人，對(duì)購(gòu)房者**大的保護(hù)是法律保護(hù)，而購(gòu)買集體土地商品房不受法律保護(hù)。所謂買和賣，只是購(gòu)房人和集體發(fā)生的關(guān)系，一旦被依法沒收或拆除了，無法向政府要賠償，只能找集體賠，即使這塊地征收為國(guó)有，國(guó)家的補(bǔ)償也只給集體土地成員。
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