簽訂購房合同的時候，定金罰則是什么意思？

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• 136****0255

  定金罰則的適用條件　　(一)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務(wù)的行為，其表現(xiàn)形式是多種多樣的，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態(tài)。　　(二)必須有合同目的落空的事實。合同目的落空即合同目的不能實現(xiàn)，是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的?！　?三)違約行為與合同目的落空之間有因果關(guān)系。違約行為或合同目的落空，并不必然導(dǎo)致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關(guān)系時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)時，才能適用定金罰則。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:05:25
• 153****8247

  何為定金　　定金是合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時，或者訂立后、履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或者其他代替物?！　∪绻宦男袀鶆?wù)一方是支付方,則喪失返還定金的請求權(quán),如果是收受方,則對方有雙倍返還定金的請求權(quán),此即為"定金罰則"　　所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過20%），預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:04:59
• 131****4797

  《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金”。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:04:46
• 136****4279

  所謂定金罰則，其實是定金擔(dān)保作用的體現(xiàn)。如果交定金的一方違約，那么違約方就無權(quán)要回定金;如果是收定金的一方違約，那么違約方就要雙倍返還定金。　　定金與訂金雖然僅一字之差，但是其法律性質(zhì)卻不同。定金是履行合同的一種擔(dān)保形式，如果一方違約，就要適用定金罰則。訂金(有的叫認(rèn)購金或者預(yù)付款)是購房人擔(dān)心看中的房子買不到而預(yù)先交的訂錢，實際上是在一定期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，它不是合同的擔(dān)保形式。

  查看全文↓ 2012-12-22 10:56:00

相關(guān)問題

• 問 怎樣簽訂購房合同?簽訂購房合同流程是什么? 
  答

  第一購買之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發(fā)商給你提供一個商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時間對相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作?！　〉诙诤灦ê贤?，要再次審定房地產(chǎn)項目的相關(guān)證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，**重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致?！　≡儆芯褪峭恋刈C是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對他的資格進(jìn)行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等?！　〉谌?，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè)照的復(fù)印件等等?！　〉谒模诤炗嗁徺I合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。

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• 問 怎樣簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議 基本原則是什么
  答

  在買房的時候，除了與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，還被要求簽訂一份由開發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議。這份協(xié)議里的內(nèi)容很有可能違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權(quán)益，在簽訂的時候一定要謹(jǐn)慎小心了。 購房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時應(yīng)注意以下幾方面： 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。因此，開發(fā)商在要求購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)對其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利，這在實際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 買房合同補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款合同。 所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護(hù)。 在實際交易中，開發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時，有時為了迎合或是滿足個別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發(fā)商在銷售寫字樓時，購房單位提出了一個條件，即將寫字樓的外墻使用權(quán)歸該購房單位無償使用。開發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購買寫字樓的業(yè)主，開發(fā)商個人沒有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進(jìn)銷售，在沒有得到其他業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商便同意了這家購房單位的要求，并將此條款寫入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項內(nèi)容無效。 購房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時，有權(quán)要求賣方對相關(guān)條款進(jìn)行解釋說明。 《合同法》第41條規(guī)定：當(dāng)對格式條款的理解發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢地位。因此，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充，充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議，在法律上都是無效的。 三、注意事項 1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費者入住時發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護(hù)購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M者退房的事很多。但也僅限退房，對開發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負(fù)些賠償也是應(yīng)該的，因為這種“賠償”和消費者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等，開發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個原則進(jìn)行： 一是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任：訂立補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)購房者利益。

• 問 什么時候簽訂購房合同
  答

  預(yù)計15年中旬

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• 問 什么時候簽訂購房合同
  答

  如果認(rèn)購書上沒有約定時間，可以和開發(fā)商達(dá)成一個補(bǔ)充協(xié)議，約定簽約時間

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• 問 簽訂購房合同的流程是什么呢？
  答

  個人在購房中，大體上分三個階段。 第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進(jìn)行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。 第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講，涉及到一些法律問題。 第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。 第二．怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

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