第一購(gòu)買(mǎi)之前簽訂的合同,一個(gè)非常重要的一點(diǎn),在你定下這個(gè)房子,并且交了一定數(shù)額的定金之后,開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書(shū)之類(lèi)的東西,這時(shí)你要要求開(kāi)發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本,拿到之后,有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究,確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面,做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作?! 〉诙诤灦ê贤?,要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件,象項(xiàng)目的土地使用證、銷(xiāo)售許可證之類(lèi)的,簽定合同時(shí),要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核,這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開(kāi)工許可證,**重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷(xiāo)售或者預(yù)售許可證,按照北京市的相關(guān)規(guī)定,銷(xiāo)售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛,可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件,如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷(xiāo)售許可證,應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷(xiāo)售許可證如果你看到原件,還可以通過(guò)上網(wǎng)查詢銷(xiāo)售許可證的號(hào),是不是跟審批的范圍相一致。 再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個(gè)備注頁(yè),如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可,如果是銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售的,要對(duì)他的資格進(jìn)行審核,比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開(kāi)發(fā)商之間的授權(quán)書(shū)等?! 〉谌?,要攜帶相關(guān)的一些證件,如果是北京人,需要攜帶身份證,如果是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,還有戶口本,如果是外地的話,需要有身份證和暫住證,如果是公司購(gòu)房,需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等?! 〉谒模诤炗嗁?gòu)買(mǎi)合同之前的一些手續(xù),如果買(mǎi)售人,也就是房主,不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的,需要事前簽訂授權(quán)書(shū),并且經(jīng)過(guò)公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的,比如說(shuō)由家長(zhǎng)買(mǎi)房,寫(xiě)孩子的名字的,如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人,必須在未簽約前,必須到公證處進(jìn)行公證。
全部5個(gè)回答>簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,定金罰則是什么意思?
157****7862 | 2012-12-22 10:55:52
已有4個(gè)回答
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136****0255
定金罰則的適用條件 (一)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務(wù)的行為,其表現(xiàn)形式是多種多樣的,包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態(tài)。 (二)必須有合同目的落空的事實(shí)。合同目的落空即合同目的不能實(shí)現(xiàn),是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的?! ?三)違約行為與合同目的落空之間有因果關(guān)系。違約行為或合同目的落空,并不必然導(dǎo)致定金罰則的適用,只有二者同時(shí)具備且存在因果關(guān)系時(shí)方可適用,即只有因違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí),才能適用定金罰則。
查看全文↓ 2012-12-22 11:05:25 -
153****8247
何為定金 定金是合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí),或者訂立后、履行前,按合同標(biāo)的額的一定比例,預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或者其他代替物?! ∪绻宦男袀鶆?wù)一方是支付方,則喪失返還定金的請(qǐng)求權(quán),如果是收受方,則對(duì)方有雙倍返還定金的請(qǐng)求權(quán),此即為"定金罰則" 所謂定金,是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%),預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí),對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù),無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
查看全文↓ 2012-12-22 11:04:59 -
131****4797
《合同法》規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)該雙倍返還定金”。
查看全文↓ 2012-12-22 11:04:46 -
136****4279
所謂定金罰則,其實(shí)是定金擔(dān)保作用的體現(xiàn)。如果交定金的一方違約,那么違約方就無(wú)權(quán)要回定金;如果是收定金的一方違約,那么違約方就要雙倍返還定金?! 《ń鹋c訂金雖然僅一字之差,但是其法律性質(zhì)卻不同。定金是履行合同的一種擔(dān)保形式,如果一方違約,就要適用定金罰則。訂金(有的叫認(rèn)購(gòu)金或者預(yù)付款)是購(gòu)房人擔(dān)心看中的房子買(mǎi)不到而預(yù)先交的訂錢(qián),實(shí)際上是在一定期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),它不是合同的擔(dān)保形式。
查看全文↓ 2012-12-22 10:56:00

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在買(mǎi)房的時(shí)候,除了與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,還被要求簽訂一份由開(kāi)發(fā)商起草的買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議。這份協(xié)議里的內(nèi)容很有可能違反了平等公平的基本原則,損害了買(mǎi)方的合法權(quán)益,在簽訂的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎小心了。 購(gòu)房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾方面: 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為,購(gòu)房者作為合同的另一方,同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購(gòu)房者意愿的,在法律上是無(wú)效的。因此,開(kāi)發(fā)商在要求購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)對(duì)其內(nèi)容予以明釋。例如,在銷(xiāo)售精裝修房屋時(shí),有的開(kāi)發(fā)商對(duì)于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變,只是明確了告知購(gòu)房者的義務(wù),而對(duì)于改變后的質(zhì)量、價(jià)格、檔次、環(huán)保均不予明確,根本沒(méi)有給予購(gòu)房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利,這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問(wèn)題,極易使買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛。 開(kāi)發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 買(mǎi)房合同補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款合同。 所謂格式條款合同,又稱(chēng)格式合同,它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的,并由不特定的第三人所接受的,具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是:(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中,條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異,合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分,只有約定的內(nèi)容合法,才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中,開(kāi)發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí),有時(shí)為了迎合或是滿足個(gè)別購(gòu)房者的利益要求,將一些公用面積和使用空間擅自“許配”,從而損害了其他購(gòu)房者的利益。例如,一家開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售寫(xiě)字樓時(shí),購(gòu)房單位提出了一個(gè)條件,即將寫(xiě)字樓的外墻使用權(quán)歸該購(gòu)房單位無(wú)償使用。開(kāi)發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的業(yè)主,開(kāi)發(fā)商個(gè)人沒(méi)有任何承諾的權(quán)利,但是,為了促進(jìn)銷(xiāo)售,在沒(méi)有得到其他業(yè)主同意的情況下,開(kāi)發(fā)商便同意了這家購(gòu)房單位的要求,并將此條款寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知,由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項(xiàng)內(nèi)容無(wú)效。 購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國(guó)《合同法》第39條明確規(guī)定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說(shuō)明。因此,購(gòu)房者在簽署由賣(mài)方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí),有權(quán)要求賣(mài)方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說(shuō)明。 《合同法》第41條規(guī)定:當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋?zhuān)瑢?duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下,提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此,在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),購(gòu)房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充,充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開(kāi)發(fā)商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議,在法律上都是無(wú)效的。 三、注意事項(xiàng) 1、廣告和售樓書(shū)中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣,這種情況在生活中并不鮮見(jiàn)。把廣告和樓書(shū)中的相關(guān)內(nèi)容加入合同,產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》中為了保護(hù)購(gòu)房人利益,規(guī)定將開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開(kāi)發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房,對(duì)開(kāi)發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開(kāi)發(fā)商違約致使退房,負(fù)些賠償也是應(yīng)該的,因?yàn)檫@種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買(mǎi)不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等,開(kāi)發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任,但卻不可作為開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí),與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異,容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任,對(duì)雙方都有利。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整,也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行: 一是細(xì)致:包括三方面內(nèi)容,首先將整個(gè)交易的全過(guò)程,包括合同簽訂、履行的全過(guò)程,其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方,包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任:訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng),每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任,每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任:購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法,是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的,所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任,以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。
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問(wèn) 什么時(shí)候簽訂購(gòu)房合同答
預(yù)計(jì)15年中旬
全部2個(gè)回答> -
問(wèn) 什么時(shí)候簽訂購(gòu)房合同答
如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上沒(méi)有約定時(shí)間,可以和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,約定簽約時(shí)間
全部5個(gè)回答> -
問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同的流程是什么呢?答
個(gè)人在購(gòu)房中,大體上分三個(gè)階段。 第一,購(gòu)房前的準(zhǔn)備,購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目,就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解,就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開(kāi)發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二,簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書(shū),選擇付款的方式,簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同,再交付購(gòu)房款,辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記,這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書(shū)”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講,涉及到一些法律問(wèn)題。 第一,如何閱售樓書(shū)。售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候,首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性,一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì),核對(duì)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預(yù)售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購(gòu)買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息,有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明,比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程,10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了,你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē),是什么時(shí)速的,所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置,這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告??墒牵谑蹣菚?shū)中都有這個(gè),我們應(yīng)該特別注意。 第二.怎么保證售樓書(shū)的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣,但是又怕**后買(mǎi)了房子以后,不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力,就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù),就把售樓書(shū)的內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同中。這樣的話,一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔(dān)責(zé)任。
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