商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么？

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• 147****6369

  不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛，我們認為，應(yīng)當在堅持合同效力的前提下，切實維護預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預(yù)購方的房款。

  查看全文↓ 2013-05-31 10:49:13
• 158****8667

  在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當大的比例。正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。關(guān)于商品房價格的糾紛：首先，應(yīng)當堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當維護合同的嚴肅性，強調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當支持。應(yīng)當說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種市場風(fēng)險是能夠預(yù)見的。基于正常的市場風(fēng)險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔(dān)這種風(fēng)險；其次，應(yīng)當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別。

  查看全文↓ 2013-05-31 10:48:53

相關(guān)問題

• 問 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則是什么 如何處理糾紛
  答

  商品房預(yù)售合同是一種投資數(shù)額大、履行期限比較好的的合同，因此它所產(chǎn)生的糾紛也比較多，比如價格上的糾紛，又或者是開發(fā)商不能按期交付房屋的糾紛。那這些糾紛該如何處理呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細介紹商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則，希望對大家有所幫助！ 商品房預(yù)售合同糾紛的處理原則： (一)價格糾紛的處理 商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負擔(dān)原則處理，有的按情勢變更原則處理。**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。 由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜，所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應(yīng)當根據(jù)具體情況加以解決。 首先，應(yīng)當堅持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當維護合同的嚴肅性，強調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應(yīng)當支持。應(yīng)當說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當事人在簽訂預(yù)售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種市場風(fēng)險是能夠預(yù)見的?；谡５氖袌鲲L(fēng)險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔(dān)這種風(fēng)險; 其次，應(yīng)當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時，應(yīng)當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當然，也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛，我們認為，應(yīng)當在堅持合同效力的前提下，切實維護預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預(yù)購方的房款。

• 問 商品房買賣合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

• 問 商品房預(yù)售合同糾紛案件如何舉證 商品房預(yù)售合同糾紛應(yīng)該如何處理
  答

  一、證明當事人主體適格的證據(jù) 1、當事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等； 2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等； 3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。 二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)（普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件） 1、房地產(chǎn)買賣合同； 2、房地產(chǎn)銷售許可證； 3、購房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購房方以按揭（抵押）貸款方式支付房款的，還應(yīng)提供按揭（抵押）貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等； 4、房屋竣工驗收情況的證明； 5、房屋交接時間的證明。 三、當事人還應(yīng)針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù) （一）因開發(fā)商逾期交房，購房方要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》、支付逾期交房違約金及賠償損失的 1、購房方受到損失的證據(jù)； 2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。 （二）因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購房方要求支付延期辦證違約金的 1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明； 2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明； 3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。 四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細的計算清單。

• 問 法律上處理商品房房屋面積糾紛的原則是什么？
  答

  面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

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• 問 把握定金購房合同糾紛的處理規(guī)則是什么？
  答

  如果發(fā)生定金糾紛，需要根據(jù)實際情況來區(qū)別處理：一、如因開發(fā)商原因致雙方在認購書約定的時間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金；四、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。

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