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出售第二套住房（5年以上）也免營業(yè)稅和個稅嗎？

144****4590 | 2014-01-24 09:31:33

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  • 137****3479

    個人轉(zhuǎn)讓住房主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅：
    營業(yè)稅
    一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。
    ——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)
    應(yīng)用示例：
    2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格150萬,面積為145.13平方米,為非普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2008年9月，未滿5年。
    營業(yè)稅及附加稅額（指城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費附加，下同）＝150*5.55％＝8.325萬元
    二、個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
    ——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)
    應(yīng)用示例：
    2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格90萬,面積為85平方米,為普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2007年3月，未滿5年，房產(chǎn)原值為72萬元。
    營業(yè)稅及附加稅額＝（90-72）*5.55％＝0.999萬元
    應(yīng)用示例：
    2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格300萬,面積為256平方米,為非普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2004年3月，已滿5年，房產(chǎn)原值為220萬元。
    營業(yè)稅及附加稅額＝（300－220）*5.55％＝4.44萬元
    三、個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
    ——《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2009]157號)
    應(yīng)用示例：
    2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格100萬,面積為120平方米,為普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2004年2月，已滿5年。按規(guī)定減免營業(yè)稅及附加稅額。
    四、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。
    ——《中華人民民共和國營業(yè)稅暫行條例》中華人民共和國國務(wù)院令第540號
    個人所得稅
    一、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
    ——國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]108號）第二條
    應(yīng)用示例
    某人將其所有的未滿5年的住房轉(zhuǎn)讓（普通住房），轉(zhuǎn)讓價格100萬元，其購置成本為80萬，購房時繳納契稅1.6萬元，購房維修基金1.6萬元，購該套房產(chǎn)實際支付的按揭貸款利息10萬元。個人所得稅稅率20%，不考慮其他因素。
    應(yīng)納營業(yè)稅及附加=（100-80）*5.55%=1.11萬元
    應(yīng)納個人所得稅=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）*20%=1.138萬元
    二、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
    ——《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）第三條
    應(yīng)用示例
    某人將其所有的住房轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格120萬元，他未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額，稅務(wù)機關(guān)按1%核定征收其個人所得稅。
    應(yīng)納個人所得稅=120*1%=1.2萬元
    四、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
    ——財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知(財稅字[1999]278號)第四條
    根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。
    此外，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
    個人購買住房主要涉及契稅：
    契稅

    自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1％稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的，應(yīng)在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)，逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。
    根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人購買住房暫免征收印花稅。
    無償贈與房產(chǎn)相關(guān)稅收政策：
    一、單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，視同發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為。
    ——《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》財政部和國家稅務(wù)總局令第52號第五條、第一款
    不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的無償贈與視同銷售，依法納稅。
    二、個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：
    （一）離婚財產(chǎn)分割；
    （二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
    （三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
    （四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
    ——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）第二條
    符合上述規(guī)定情形之一的，暫免征營業(yè)稅。
    三、以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
    （一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
    （二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
    （三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
    ——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)第一條
    符合上述規(guī)定情形之一的，不征收個人所得稅。
    四、除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
    對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
    五、個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售的稅收政策
    個人所得稅
    受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
    ——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)第五條
    在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。
    ——《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》(國稅發(fā)[2006]144號)第二條
    應(yīng)用示例
    2008年1月8日，老張將其于2007年2月1日購買的一套普通住房無償贈與其兒子小張，父子二人簽訂了贈與合同，贈與合同未標明贈與房屋價值，在辦理了公正手續(xù)后，老張將相關(guān)資料遞交稅務(wù)機關(guān)，審核減免了營業(yè)稅及附加，贈與環(huán)節(jié)個人所得稅不予征收。
    稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格為60萬元，小張應(yīng)納契稅=60*3%=1.8萬元
    2010年5月8日，小張將該套房屋出售給小李，轉(zhuǎn)讓價格為70萬，可扣除的房屋原值為50萬元（老張取得該房屋的實際購置成本）。
    小張應(yīng)納稅金：
    營業(yè)稅及附加=（70-50）*5.55%=1.11萬元
    個人所得稅=（70-50-1.8-1.11）*20%=3.418萬元
    小李應(yīng)納稅金：
    契稅=70*1%=0.7萬元。

    查看全文↓ 2014-02-14 10:54:36
  • 148****9067

    現(xiàn)在個稅得交營業(yè)稅超過五年應(yīng)該是不征的。

    查看全文↓ 2014-01-25 09:55:55

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