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商品房交付過程中的糾紛！

156****6586 | 2014-03-13 16:33:00

已有5個回答

  • 155****8930

    原告張力與被告鄉(xiāng)園房地產公司簽訂了一份商品房銷售合同，合同中約定在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交萍鄉(xiāng)仲裁委員會仲裁。
    不久，雙方因在房屋交付過程中產生糾紛協(xié)商不成，原告便起訴到了法院。在案件開庭審理時，被告方提出了管轄權異議，認為雙方在所簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定仲裁條款，且因法院指定的舉證期限截止到開庭當日，按照法律規(guī)定，仲裁聲明應于開庭審理以前提出，被告方于開庭時休庭以前提交了該約定，符合法律規(guī)定，仲裁協(xié)議仍然有效，故本案糾紛應由原告向萍鄉(xiāng)仲裁委員會仲裁申請仲裁，法院對本案無管轄權。
    （文中人物為化名）【分析】我們先厘清一下法律關于仲裁協(xié)議在訴訟中效力的規(guī)定。《中華人民共和國仲裁法》第26條規(guī)定，當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院起訴未聲明有仲裁協(xié)議，人民法院受理后，另一方在首次開庭前提交仲裁協(xié)議的，人民法院應當駁回起訴，但仲裁協(xié)議無效的除外；
    另一方在首次開庭前未對人民法院受理該案提出異議的，視為放棄仲裁協(xié)議，人民法院應當繼續(xù)審理?！?*高人民法院關于適用〈中華人民共和國仲裁法〉若干問題的解釋》第14條對上述規(guī)定予以了說明，即仲裁法第二十六條規(guī)定的“首次開庭”是指答辯期滿后人民法院組織的第一次開庭審理，不包括審前程序中的各項活動。
    那么依據(jù)仲裁協(xié)議提出管轄異議的期間究竟應作何理解呢？是指在第一次開庭審理尚未開始以前，還是首次開庭結束之前均認定為“首次開庭以前”？筆者認為，《民法通則》中只對“以上”“以內”等是否包括本數(shù)表示作出了規(guī)定，對“以前”是否包括本數(shù)，民事法律和司法解釋均沒有明文規(guī)定。
    《現(xiàn)代漢語詞典》中對“以前”的描述為“在某個時間或者處所的前面”，從語言習慣和文義解釋來看，“以前”是不包括本數(shù)的，且《民法通則》等法律、司法解釋表述“本法生效以前”、“施行前”等用語的含義，也是不包括生效、施行的時間點，故“開庭前”應不包括庭審之中，如庭審從上午9點持續(xù)到了11點才結束，那么開庭前應指九點以前，而不應包含開庭后庭審結束前的庭審持續(xù)時間。
    本案中，被告在第一次開庭審理開始后的答辯階段提出了口頭的管轄異議，庭審結束后才提交書面管轄異議書。此時庭審已經(jīng)開始，即已超過了法律和司法解釋規(guī)定的“首次開庭前”的異議提出時間，應視為放棄了仲裁協(xié)議。雖然被告在開庭時提交仲裁協(xié)議并未超過指定舉證期間，但舉證期間中是規(guī)定雙方提交證據(jù)的期間，并不等同提出管轄異議的期間。
    故被告所提出的管轄異議，不能成立，依法應裁定駁回。同時，法官也提醒廣大群眾，本案中的被告方主要混淆了舉證期間和管轄異議的提出時間，這二者在一定程度上會有重合，如法院對適用簡易程序審理的案件在立案后指定了15天的舉證期，為了避免當事人在庭審中突然提交證據(jù)而引發(fā)的不必要的麻煩，一些法院將開庭時間定在了舉證期限屆滿的**后一天。
    對記載有仲裁協(xié)議的合同或約定而言，完全可以在開庭當日作為證據(jù)提交法庭，但是若要依據(jù)仲裁協(xié)議提出管轄異議，則必須在開庭之前提出，避免使己方權利受損。

    查看全文↓ 2014-03-16 09:51:29
  • 153****6841

    每年年底，是商品房交付的集中期，也是房地產市場投訴和糾紛的高發(fā)期。和往年一樣，**近一段時間，很多地方出現(xiàn)購房人關于房屋面積、景觀等縮水問題的投訴。為了保障購房人利益，維持房地產市場穩(wěn)定。
    套內面積咋比合同少4%
    案例用積蓄買了一套房，可面積咋比合同少了4%？提起買房，市民趙女士一肚子火：當時雙方約定，如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對值低于3%時，超過可退房?？汕皫滋旖环亢螅约何幸环慨a測繪單位重新測量，發(fā)現(xiàn)套內建筑面積比合同約定少了4%。
    支招根據(jù)有關司法解釋，房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定或者約定不明確時，誤差比例在3%以內的，雙方據(jù)實結算；若超過3%，買房人可要求解除合同要求開發(fā)商無條件退房，并返還已付購房款及利息。
    樓盤重點景觀區(qū)建起樓房
    案例上海市民錢先生滿心歡喜地購買了一套景觀房，售樓小姐當初指著模型介紹了樓盤的具體規(guī)劃，還重點介紹了一處賞心悅目的景觀，買下房入住半年后，他和很多業(yè)主都十分郁悶，原來，隨著二期工程建設的推進，這處重點景觀變成了一幢樓房。
    支招根據(jù)有關司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。這一說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。錢先生的這一案例中，房產商應當承擔違約責任。
    會所和泳池面積都縮小
    案例當初樓盤介紹書說，小區(qū)將設有8000平方米的高檔會所，還有室內游泳池等設施。市民孫小姐說，當時也是被小區(qū)配套所吸引，才買了這套房，誰知道現(xiàn)在拿到房子了，小區(qū)里的會所面積卻不足4000平方米，足足比當初購買時減少了一半，游泳池規(guī)模也很小，還對小區(qū)之外人員開放。
    支招在這一案例中，該樓盤的介紹書屬于宣傳資料和銷售廣告，孫小姐在購買商品房時應當注意收集，如果交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，孫小姐可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開發(fā)商承擔違約責任。
    2.8米的樓高咋降十厘米？
    案例當時簽訂的預售合同約定房屋層高為2.8米，交房后，市民李先生卻發(fā)現(xiàn)房屋質量保證書中注明的層高只有2.7米。
    支招購房合同的訂立主體是李先生和開發(fā)商，因此房屋層高為2.8米的約定對開發(fā)商有效。實際交付的房屋層高僅有2.7米，表明開發(fā)商擅自變更了合同內容，屬于違約行為，應當依法向消費者承擔違約責任。
    土地使用年限咋縮了7年
    案例市民周先生向記者反映，他去年購買房產前，售樓小姐告訴他該樓盤的土地使用年限為70年。但購買之后，他才發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為2007年至2070年，房屋實際的土地使用年限僅為63年。
    支招通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權后，有一定的開發(fā)建設周期，所以樓盤房屋的土地使用年限都不會是70年。專家提醒，市民在購房前應該分清土地和房屋的使用年限，弄清兩者的區(qū)別，避免權益受侵害。

    查看全文↓ 2014-03-15 09:43:54
  • 141****3717

    按約定。協(xié)商，不行就訴訟解決。

    查看全文↓ 2014-03-15 09:03:26
  • 147****1631

    1.毛胚房的交房標準。
    就是達到建筑必須具備基本設施與功能的完整，滿足建筑工程驗收規(guī)范標準。說白了就是沒有任何裝修色彩的房子，四白落地、**簡單的潔具、面板等（詳細看銷售合同）
    2、房子超期交付有沒有補償，還的看你的銷售合同，如果有，你才能開發(fā)商提出索賠。
    3、違約金不包括拆遷補償，他是債權人或債務人完全不履行或不適當履行債務時，必須按約定給付他方的一定數(shù)額的金錢。通常違約金出現(xiàn)在你與開發(fā)商簽訂的合同中，該條款受法律保護。

    查看全文↓ 2014-03-14 17:02:51
  • 154****9197

    1延期交房的違約金萬分之0.1,這個極為不合理。是可以要求提高的。2、驗房問題按合同約定3、貸款保證金”,這個不合理4、屬于嚴重質量問題,可以要求賠償

    查看全文↓ 2014-03-13 16:46:50

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