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1、《商品房認購書》有法律效力。開發(fā)商與您作為平等的民事主體，在意思自由的情況下所簽訂的合同、協(xié)議，只要不違反國家強行法，均為有效?！渡唐贩空J購書》應當蓋合同專用章，但蓋收款專用章也能夠表明開發(fā)商的身份，因為收款章也好，合同章也好，都是在工商部門有法定登記的，蓋章行為都是開發(fā)商的意思表示行為，并不影響認購書的效力。法人沒有簽章不影響公司的意思表示，不影響認購書的效力。2、可以在今天繳納全款，只要在交費后取得購房發(fā)票即可，如果現(xiàn)在只能出具收據(jù)，可以在收據(jù)上注明領取購房發(fā)票的時間。3、如果繳納完房款、簽訂認購書后開發(fā)商跑了，可以進行訴訟，要求返還購房款及利息。如果是現(xiàn)房，開發(fā)商跑了的可能性不大。如果是預售房，則應要求開發(fā)商提供預售許可證，已經(jīng)取得預售許可證的開發(fā)商，說明其已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書、持有建設工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設的資金已經(jīng)達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。能夠出示預售許可的開發(fā)商是可信賴的。4、一般是先簽訂紙質(zhì)合同，然后開發(fā)商統(tǒng)一辦理初始登記、辦理網(wǎng)簽。
全部8個回答>商品房認購書是什么，怎么審查商品房認購書？
157****3161 | 2014-03-26 21:19:48
已有9個回答
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153****7926
你想問什么啊
查看全文↓ 2014-03-29 12:38:24 -
135****7490
1、認購書不好辨別真?zhèn)危荒苋ラ_發(fā)商那里去查證留底備案是否一致。需要開發(fā)商配合。
查看全文↓ 2014-03-29 10:35:42
2、如果開發(fā)商取得商品房出售或預售許可書，購房合同在當?shù)胤抗懿块T會做合同備案登記，可在當?shù)胤抗懿块T官方網(wǎng)站上查詢。 -
135****0012
找個有能力的朋友頂上去或根開發(fā)商協(xié)商能退多少是多少
查看全文↓ 2014-03-28 21:38:49 -
143****1972
從開發(fā)商那里買的 編號就是在國土部門的登記號 要到國土局才可以查到 認購書只要看里面的內(nèi)容對不對就行了 **主要的是那個認購書上的公章是不是真的跟認購書可以達到一致就行了 以上是個人看法 祥情請咨詢國土局 請采納
查看全文↓ 2014-03-28 17:57:48 -
158****4231
哈哈,LZ,合同金額正常是以大寫為準的,一般這種認購書的如果到時不能成立購房合同的話,定金是不退(或銷貨方兩倍退回給你的),我明白,你的意思,但你可以先看一下你交的定金是多少錢,如果是1萬元,人家不如退你一萬都不會少收總房價的4萬吧!
查看全文↓ 2014-03-28 16:44:00
到時你是不是真的不想買這間房呢?另外,你先跟售樓**說一下先,問她有無得再優(yōu)惠一下啊,否則你們不按認購協(xié)議總價賣要賠償?shù)?讓她在損失較少的范圍內(nèi)給你一個優(yōu)惠,也未嘗不可,反正說不來時,你也不虧,對吧? -
148****3065
一般情況下是不可能退的了，**好的辦法是找人接手。
查看全文↓ 2014-03-28 11:38:33 -
145****0391
這個不用擔心，我就是房地產(chǎn)銷售人員，經(jīng)常有客戶這樣的，你到售樓部，找你的銷售人員說明情況，不辦一個就好了。沒什么，放心
查看全文↓ 2014-03-28 11:31:46 -
136****3542
可以和開發(fā)商協(xié)商,適當給予折扣,這個要根據(jù)開發(fā)商情況而定,實際上,開發(fā)商如果不想打折,或者房子好賣,無法答應你的要求的話,只要給你補償定金雙倍就可以了。所以看項目情況而定。
查看全文↓ 2014-03-27 21:43:58 -
138****4178
一、如何簽訂商品房認購書
查看全文↓ 2014-03-27 14:28:43
1、要區(qū)分定金與訂金的不同法律性質(zhì)?！岸ń稹睂倥c擔保方式的一種，對于定金的規(guī)定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規(guī)定。“訂金”屬于預付性質(zhì)的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向買受人返還所收費用”的規(guī)定可知，“訂金”條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但**終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經(jīng)常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規(guī)定，僅在《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定了：“ ……因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！钡@里“不可歸責于當事人雙方究竟是什么范圍，法律并無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬于立約定金，那么，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便**終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那么也不屬于違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產(chǎn)生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產(chǎn)生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之后附商品房預售或銷售合同的文本。
（一）商品房買賣認購書的性質(zhì)所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。對商品房買賣認購書尤其是關(guān)于商品房預售認購書的性質(zhì)與效力問題，在**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺前，認識并不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人并無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預售，采取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規(guī)定的一種規(guī)避，因此，該認購協(xié)議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質(zhì)為預約合同，應承認其效力。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該條規(guī)定承認了商品房買賣認購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質(zhì)。
1、關(guān)于預約所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協(xié)議，亦稱預備合同；以后履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產(chǎn)生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創(chuàng)制了當事人間的締約義務。預約的構(gòu)成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規(guī)定的，“不得以預約迂回為脫法行為，若預約的內(nèi)容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結(jié)，于預約中應適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為?！?br/>（2）預約的確定性問題?！叭粢灶A約所建立的締約義務，并不充分確定，亦無法解釋確定預約的內(nèi)容，則其義務及預約本身均不生效力?！崩?，當事人間“我們愿意共同成立一家公司”的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對于公司的目的、所在地以及法律形態(tài)等尚未有合意的存在，僅僅是表達了愿意合作的愿望而已。這種意向，沒有具體的履行內(nèi)容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數(shù)太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區(qū)分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據(jù)個案的不同情況，加以辨別。
2、關(guān)于商品房買賣認購書的預約性質(zhì)具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特征。
（1）商品房買賣認購書的內(nèi)容須有確定性。從商品房買賣認購書的內(nèi)容上考察，由于預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內(nèi)容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區(qū)分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”該條規(guī)定突破了預約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內(nèi)容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。
（二）處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。
（1）“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思?！钡唐贩抠I賣認購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區(qū)別。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！背鲑u人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產(chǎn)生影響（**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不愿履行締約義務的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。商品房買賣認購書對當事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結(jié)果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實務中法官可結(jié)合當事人不愿履行簽約義務的具體情形，并結(jié)合考察當事人合同的目的綜合認定。因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
相關(guān)問題
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本帖**后由 欲水靜舟 于 2011-11-4 17:13 編輯 商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份購房合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，**終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。 依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認購書》范本規(guī)定，認購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部內(nèi)容;當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾;如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔違約責任。然而，時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預付款項也應表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認購書，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購房者設下重重絆腳石。購房者簽訂這樣有缺陷的認購書，一旦在日后簽訂購房合同時出現(xiàn)各式糾紛，開發(fā)商往往以購房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。由于購房者所簽訂的認購書確已具備法律效應，司法機關(guān)在處理此類糾紛時，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認購書的購房者處于不利地位。
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答
商品房認購書是對進行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認，商品房認購書在簽訂合同之前的協(xié)議書，不是合同。簽訂認購書后，還需要簽訂購房合同。但經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，簽訂認購書后因為各種原因，又將房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以得到保障。簽訂認購書要注意什么①確認情況，由于大多數(shù)都是期房，房子還沒有修建好，一切都是未知數(shù)，所以在簽訂認購書的時候，自己要了解認購基本情況，要在其中寫清楚，避免交房的時候?qū)Ψ揭源纬浜?，替換了自己的房子。②注意錢款流向，認購書中有價款以及付款方式的約定，但要注意一定不要用現(xiàn)金，不便于查詢錢款的流向，另外還要注意房屋單價，注意不能使用特價，均價等詞語。③注意違約責任，認購書雖然不是購房合同，但有法律效力的，所以也要注意其中的約定，約定清楚時間，支付方式，另外定金不要超過總房款的20%，違約后的處理辦法等。
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答
簽約時商品房買賣合同要看清，注意以下問題：(1)在合同中，應注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積(或分攤的公用面積)是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定務必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。(4)明確煤氣通氣的準確時間合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應采取什么應急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準確時間(6)認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設備的材料、品牌和型號是否確定。(7)約定設計變更時如何承擔責任合同中應明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設計變更，新的設計方案應在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細研讀補充條款的內(nèi)容如果購房者認為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應該公正，雙方權(quán)利與義務必須對等。應當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。
全部5個回答> -
答
一手轉(zhuǎn)讓訂單是不允許的！你可以跟開發(fā)商協(xié)商，看看盡量減少損失吧！
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