買賣二手房需要些什么證件和注意的

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• 144****5406

  在購買二手房時一、一定要核實產(chǎn)權是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權證上的房生是否與賣房人是同一個人，以確認產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價房還是經(jīng)濟適用房；一定要驗看產(chǎn)權證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權證的真實性。二、要弄清楚房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；要核實產(chǎn)權證上標注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結構、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領居里的關系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費用以及水、電、煤氣費用。五、要通過市場比較判斷該房屋的實際，可通過比較房屋的價值，也可以委托評估機構進行評估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產(chǎn)權變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權交按手續(xù)，交清房款。主要的就是這幾點，希望對你有幫助

  查看全文↓ 2014-04-07 09:12:32
• 152****0953

  現(xiàn)在購房需要準備的證明:戶口本、身份證、個人稅費繳納證明、房屋套數(shù)證明等。在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
  1、核實產(chǎn)權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實,確認無誤即可。
  2、核實房屋狀況:在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實,有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”,缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時,一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。

  查看全文↓ 2014-04-05 21:29:23
• 132****1651

  房產(chǎn)證、土地證這兩個肯定是需要的。
  查看產(chǎn)權，這個是必須的，拿到房產(chǎn)證到房管局查詢；
  查看房屋的質量，**好就是暗訪一下該小區(qū)的其他住戶，記下需要了解的地方，然后再去看房；
  看周邊環(huán)境，鄰里的好壞，治安的好壞，物業(yè)的情況對于一個置業(yè)者來說相當重要；
  明確交易程序，二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟；
  明確違約責任，和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障，對方承諾過的東西要寫在合同上，這樣才有據(jù)可查；
  **好購買房產(chǎn)證滿5年，面積少于144，**好是賣家的唯一住房，這樣的房產(chǎn)稅費繳納情況**低。

  查看全文↓ 2014-04-04 17:15:11
• 157****3474

  (1)選擇中介
  如果想通過中介公司進行，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員，而且操作也比較的規(guī)范。
  
  （2）查詢房屋權屬
  下家要隊房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
  
  （3）了解房屋使用狀況
  首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。
  
  （4）實地考察
  下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；**后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
  
  （5）明確中介收定性質
  定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內(nèi)轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。
  
  （6）上下家當面談合同
  即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，買賣雙方要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉化為人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。
  
  （7）結清水表帳單
  市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此買賣雙方不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。
  
  （8）告知電表狀況
  按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，買房必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。
  （9）協(xié)助燃氣過戶
  按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。
  
  （10）結清電話費
  有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續(xù)。
  
  （11）遷移戶口
  買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛**多的因素之一，也是**易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

  查看全文↓ 2014-04-04 11:34:46

相關問題

• 問 買賣二手房需要些什么證件和注意的
  答

  第一步，買方要對房子的產(chǎn)權進行調查。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。第二步，簽訂二手房買賣合同。第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權證。第六步，將合同交到房管部門產(chǎn)權交易相關辦事窗口，拿受理單。第七步，憑受理單到農(nóng)稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。第八步，憑完稅契證到土管部門辦理國土證。第九步，憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。如果是全額支付房款，則可以省略第三和第四步手續(xù)。走完這些步驟，房產(chǎn)三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。二、需要注意什么(一)核實房屋的產(chǎn)權是否有瑕疵，房屋的共有權人是否同意轉讓房屋，房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形;有些房屋有好多個共有人，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。(二)盡量將房屋價款的給付放在產(chǎn)權過戶之后再進行，或可以提存方式辦理房屋價款的給付，以盡量降低風險。(三)了解核實其他諸如公共維修基金、物業(yè)費等費用的繳納和結清情況，以及落實過戶等相關手續(xù)。(四)有些二手房在轉讓時，還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或正在使用的房產(chǎn)。以上就是關于二手房過戶手續(xù)的介紹了，購買二手房確實存在很多的優(yōu)點，但是需要購房者自己更加細心的去處理這其中的每一個環(huán)節(jié)，在購買時一定弄清楚房子的具體情況。在房屋買賣合同中應該明確房子的過戶時間，同時約定違約責任。

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• 問 買二手房都需要什么手續(xù)? 買賣二手房需要些什么證件和注意的
  答

  二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

  全部2個回答>
• 問 二手房買賣需要注意些什么
  答

  二手房買賣注意事項：一、查看產(chǎn)權證明。買房時，最重要的是先查看房屋所有權證，查看房屋產(chǎn)權證明是否有效，是否有本人簽字，簽字日期是否超過法定期限，是否符合法律規(guī)定，以及是否有糾紛。二、查看房屋詳細信息。買房時，要對房屋詳細信息進行全面了解，包括房屋結構、使用方式、交通出行、地段環(huán)境等，以便能夠更加清楚地了解房屋的情況，以便選擇合適的二手房。三、查看房屋權屬及擔保情況。買房時，要全面了解房屋權屬及擔保情況，檢查房屋的擔保情況，是否有抵押、查封等情況，以及抵押的金額和期限，以便讓自己更加放心。四、查看房屋戶口。買房時，應查看房屋戶口，以便知道房屋所有者，以及是否有其他共有人，一旦發(fā)現(xiàn)有共有人，應當及時簽訂買賣協(xié)議或其他相關文書，以便確保自己的權益。

  全部3個回答>
• 問 想知道二手房買賣辦證的時候需要準備些什么證件？
  答

  基本證件：（1）買賣雙方身份證件原件、復印件1份； （2）房屋買賣合同原件、復印件1份； （3）房屋所有權證明原件、復印件1份； （4）賣方婚姻狀況證明； （5）房屋登記信息檔案； （6）賣方家庭戶口證明原件、復印件1份（申請個人所得稅減免者需提供）。

• 問 買套二手房要注意些什么，都需要哪些證件?
  答

  一、確認產(chǎn)權的可靠度 1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人； 2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房； 3、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處； 4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。 二、考察原單位是否允許轉賣 1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成； 2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓； 3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。 四、確認房屋的準確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積； 2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀察房屋的內(nèi)部結構 1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點； 2、管線是否太多或者走線不合理； 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。 六、考核房屋的市政配套 1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓； 2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象； 4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 八、查驗物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶； 2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心； 4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。 九、了解以后居住的費用 1、水、電、煤、暖的價格； 2、物業(yè)管理費的收取標準； 3、車位的費用。 十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限； 2、哪些人住過，什么背景，是何種用途； 3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計一下房價 1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值； 2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估； 3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠； 5、支付有關手續(xù)費。 十四、請律師 1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)； 3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。 十五、找代理行(中介) 1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作； 2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證； 3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證： 1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質證書； 2、資質證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。 十七、及時了解政策、程序、費用上的變化 1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化； 2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息； 3、向律師及中介代理行咨詢； 4、**可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解**新的信息。 十八、產(chǎn)權是否完整 1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權的交接 1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題； 2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。 二十、保證產(chǎn)權順利過戶 1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程. 2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約

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