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一"對方無預售房許可證和未進行預售合同備案登記"根本就不能賣房,已構(gòu)成欺詐.二你可以此次提出先履行抗辯,在對方無預售房許可證和未進行預售合同備案登記前停止付款.這不構(gòu)成你違約.三你還可以向?qū)Ψ揭蠼獬贤⒁蟀匆迅斗靠罴颖顿r償.
全部3個回答>開發(fā)商品房遇到與鄰界有糾紛該如何處理
151****8892 | 2014-04-18 19:38:19
已有6個回答
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152****3314
可以考慮通過媒體來暴光，打市長熱線
查看全文↓ 2014-04-20 11:34:33 -
151****4307
**好的辦法就是你們雙方坐下來協(xié)商，協(xié)商不成可以通過法律來解決
查看全文↓ 2014-04-19 19:18:25 -
143****6657
一、商品房質(zhì)量糾紛的類型
查看全文↓ 2014-04-19 16:17:53
廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標準而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤造成的。
為了保護購房人利益，國家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國家相關部門綜合驗收合格后才能交付使用；商品房交付使用時，開發(fā)商應向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔商品房保修及維修責任。雖然國家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應當了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實際問題。
1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。
商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應通過驗收。但現(xiàn)實中確定有主體不合格的房子驗收為合格并交付使用的情況。此時開發(fā)商不僅是違反合同責任的問題了，而是要承擔產(chǎn)品擔缺陷責任。購房人如果認為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條及《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
2、購房者所購房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。
這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗收合格并交付使用，則開發(fā)商應當承擔違約責任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋，開發(fā)商交付的房屋不能讓購房人實現(xiàn)這一目的，購房人則可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
3、購房者所購買的房屋存在質(zhì)量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。
在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以購房者不能要求解除合同進行退房。在保修期內(nèi)，開發(fā)商應當承擔修復責任，如開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。
二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。
1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識方面處于的絕對劣勢，造成小業(yè)主舉證難。
房地產(chǎn)市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處于較低層次購房者往往對于房屋質(zhì)量問題不能作出準確的判斷，如果經(jīng)濟收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟實力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。
2、小業(yè)主沒有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟能力，對于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難。
因為建筑質(zhì)量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準確判斷，所以涉及商品房質(zhì)量問題的訴訟多會出現(xiàn)一個專門機構(gòu)鑒定的問題。一般業(yè)主作為原告進行訴訟時，單憑通常的生活經(jīng)驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問題。但對于存在問題的程度和損害結(jié)果無法進行科學的判斷，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標準，該標準只能建立在科學鑒定的基礎上。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業(yè)機構(gòu)出具報告，一般來說這些機構(gòu)并非專業(yè)對房屋質(zhì)量問題進行鑒定，其運營成本大，收費高且標準缺乏合理性，對于一戶或幾戶個人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔，而民事訴訟法要求原告舉證故預付鑒定費用限制了個人業(yè)主的全面取證的能力。
3、發(fā)展商實力強、影響大，社會上的鑒定機構(gòu)少，而又往往作為其他專門機構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進行業(yè)務聯(lián)系，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的。
發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機構(gòu)的選擇達成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應該具有公正性，但目前對于侯選的監(jiān)督機構(gòu)多為獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，追求利益**大化是經(jīng)濟實體的目標，在范圍有限的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機構(gòu)，甚至保持著密切的業(yè)務聯(lián)系。在此種不公平的地位下，小業(yè)主很難獲得公平的對待，而法院又缺乏專業(yè)知識（大多數(shù)情況下還不如開發(fā)商），無法做出準確判斷。
三、如何處理商品房質(zhì)量糾紛
（一）在簽訂合同時要注意對有關房屋質(zhì)量條款的約定
房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。
1.住宅質(zhì)量保修期限
審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的**低保修期及保修范圍。根據(jù)國務院有關條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定**低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的**低保修期限為：
地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；
裝修工程為2年。
2.其他保修范圍項目
對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補充約定。
3.非房屋主體質(zhì)量約定
建議購房者在補充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。
（二）充分運用《**高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對商品房質(zhì)量糾紛的處理。 -
133****4188
**好還是雙方坐下來一起協(xié)商一下
查看全文↓ 2014-04-19 13:40:09 -
151****6316
**好是協(xié)商解決，實在不行的話就仲裁解決
查看全文↓ 2014-04-19 10:24:50 -
135****4742
買房人在入住后常常遇到房屋的實際面積和開發(fā)商所承諾的面積誤差的問題，不是缺斤短兩地“縮水”，就是買房人額外負擔“漲水”的費用?！翱s水”侵犯了買房人權(quán)益是無疑的，“漲水”對買房人來說未必占了便宜，因為買房人不僅要承擔超出部分的房價，還得多支付物業(yè)管理費、供暖費等等。 房子的實際面積和開發(fā)商所承諾的面積出現(xiàn)了誤差，如果誤差比絕對值小于3%?含3%?的，買房人不能要求退房，其誤差按實際結(jié)算。如果誤差比絕對值超過3%的，買房人可以要求退房；如果買房人不要求退房的，由開發(fā)商承擔相應的責任。案例 周先生購買某房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套房屋，銷售面積158.5平方米。入住后，周先生覺得房間的實際面積明顯小于銷售面積，便委托房地產(chǎn)測繪部門進行了測繪，結(jié)果，房屋的實測面積為149平方米，和銷售面積相差9.5平方米，就與開發(fā)商協(xié)商提出退房或退還多收的房款、物業(yè)費、供暖費及利息，遭到開發(fā)公司的拒絕。無奈，周先生起訴到人民法院，提出了同上的要求。 周先生認為，房屋面積不足是開發(fā)公司違約，理應承擔違約責任，如果不是買房人自己發(fā)現(xiàn)了，買房人還不會知道自己的利益被侵犯。買房人對房屋面積不足，應該是知道的，所以，開發(fā)公司的行為應屬欺詐行為。 開發(fā)公司認為，法院應當駁回周先生的訴訟請求，理由是：第一，雙方的商品房買賣合同中有約定，如果出現(xiàn)了房屋面積誤差的情況，房款多退少補，所以不能退房；第二，雙方在合同中沒有約定如多收房款退款時退利息的問題，所以，周先生要求支付利息是沒有根據(jù)的；第三，該公司是按照合同約定收取的物業(yè)費和供暖費，周先生要求退回超出銷售面積的物業(yè)費和供暖費，是缺乏依據(jù)的，應該按合同約定行事。 經(jīng)法院審理查明，雙方的商品房買賣合同中有約定，如果出現(xiàn)了房屋面積誤差的情況，房款多退少補。房地產(chǎn)測繪部門實測報告是按規(guī)范進行的，可以采信。周先生所述其購買房屋的實測面積為149平方米，和銷售面積相差9.5平方米的事實屬實。 **后法院判決，開發(fā)公司退還多收的周先生購房款、超出面積的物業(yè)費及供暖費、并支付周先生上述費用的利息。 專家坐堂 本案中，因為雙方合同約定了如出現(xiàn)了房屋面積誤差時房款多退少補的情形，一旦出現(xiàn)了誤差只能按多退少補的約定來處理，所以，周先生退房的要求是得不到滿足的。如果雙方?jīng)]有約定或約定不明時怎么辦？應按法律規(guī)定辦理。 一、不能退房。對面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算。即房屋實際面積大于合同約定面積的，超出面積的房價款由買房人按照合同約定的價格補足；房屋實際面積小于合同約定面積的，賣房人應返還買房人小于部分的房價款及利息。如果在訴訟過程中，買房人請求解除合同、要求退房的，人民法院是不會支持的。 二、可以退房。對面積誤差比絕對值超出3%，如果在訴訟過程中，買房人請求解除合同、要求退房返還已付購房款及利息的，會得到人民法院的支持的。 三、賣方承擔。對買房人不要求退房時，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的，房價款由賣房人承擔，超出部分的所有權(quán)歸買房人所有。 四、雙倍返還。對買房人不要求退房時，同意繼續(xù)履行合同的，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣房人雙倍返還買房人。 感謝北京同點律師事務所孫毅律師提供支持。
查看全文↓ 2014-04-18 19:52:17
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你好.關于你的交費問題,按建設部<物業(yè)管理收費管理辦法>,你應該從開發(fā)商通知你交房時起,全額交付.當然,有些地方法規(guī)規(guī)定未入住時,按50%交,如南昌.所以,如果你們當?shù)赜羞@樣的地方法規(guī)的話,可以只交一半.如果沒有地方法規(guī),你只好和物業(yè)公司協(xié)商了,可以考慮一定的實際情況酌情收取,但如果到了法院,一般就按全額收了,所以,盡量和物業(yè)公司協(xié)商.你所說的其它問題,其實都是開發(fā)商的問題.即便你說物業(yè)公司和開發(fā)商實際是一家,但他們在法律上畢竟是二個獨立法人,所以找物業(yè)公司是解決不了問題的,也不能因為物業(yè)公司不能解決開發(fā)商的問題而不愿交管理費.物業(yè)公司的主要服務內(nèi)容是:保潔\綠化\公共秩序維護\公共設施設備保潔.只要其做了以上工作,就應該交管理費了.關于你所的房子和設計圖不符問題,其實可能涉及售房欺詐,也應該找開發(fā)商,必要是建議起訴開發(fā)商.
全部4個回答> -
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如果是樓房建議與鄰居協(xié)商，一般有樓上處理，是他們家的防水有問題協(xié)商不成的，可以找居委會調(diào)解處理實在不行的，才向法院起訴處理如果還在質(zhì)保期內(nèi)，找開發(fā)商處理，先問問物業(yè)，維修券是否已交物業(yè)
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商品房預售合同是一種投資數(shù)額大、履行期限比較好的的合同，因此它所產(chǎn)生的糾紛也比較多，比如價格上的糾紛，又或者是開發(fā)商不能按期交付房屋的糾紛。那這些糾紛該如何處理呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細介紹商品房預售合同糾紛的處理原則，希望對大家有所幫助！ 商品房預售合同糾紛的處理原則： (一)價格糾紛的處理 商品房預售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面，預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛;另一方面，預購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。**高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。 由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據(jù)具體情況加以解決。 首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調(diào)合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以，當事人對于這種市場風險是能夠預見的。基于正常的市場風險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險; 其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風險的區(qū)別。 (二)不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權(quán)益。一方面，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面，在預售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
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多催催就可以了,真較真指不準什么結(jié)果
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