買房時(shí)需要注意些什么 如何購(gòu)買性價(jià)比高的房子

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• 141****4000

  小劉**近就打算買他人生中的第一套房，綜合各方面的條件之后他決定在一個(gè)前幾年開盤的次新房樓盤買一套二手房。于是問題來了，買二手房往往要通過中介機(jī)構(gòu)，過程很復(fù)雜，為了不吃大虧，他請(qǐng)教了理財(cái)專家。 理財(cái)專家表示，這位朋友第一套房子就選擇二手房，還是蠻有想法的。很多年輕人，在支付能力允許的情況下，一般會(huì)選擇買新房而不考慮二手房。其實(shí)，對(duì)我們普通老百姓來說，住宅可能是我們這輩子**大的一項(xiàng)支出或者投資了。在住宅投資上，有三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是**重要的。 同等價(jià)位上，如果二手房比較符合保值的標(biāo)準(zhǔn)，那也是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。尤其是一些早年純做投資用的毛坯二手房，裝修時(shí)免去了先拆再裝的麻煩，是非常不錯(cuò)的。 但是，買二手房**大的問題就是信息不透明，一方面是不清楚房源到底有沒有，另一方面流程特別復(fù)雜，還有各種雜七雜八的費(fèi)用，總是讓人搞不清楚。 這些擔(dān)心不是多余的。二手房買賣里，怎么和中介打交道其實(shí)是一門“藝術(shù)”。你得明白哪些事情是需要我們自己完成，哪些服務(wù)是他們可以提供的，這樣才能“利用”或者說“管理”好他們。 我們可以用這三條原則來作為引導(dǎo)。 原則一：至少?gòu)娜齻€(gè)來源 了解同一房產(chǎn)信息 第一，是別指望天上掉餡餅。在網(wǎng)上甚至中介門店的門口，我們往往會(huì)看到很多非常便宜的房子，基本上全是掛出來吸引眼球的，實(shí)際上就算有肯定也一早被人搶走了。 那我們從哪里了解房源比較好？ 參考之前的標(biāo)準(zhǔn)做了功課后，大概就知道哪些小區(qū)比較好。當(dāng)你確定了幾個(gè)特定的對(duì)象，其實(shí)還是容易找的。**直接就是去小區(qū)附近的線下中介機(jī)構(gòu)，一般都有多家不同機(jī)構(gòu)，讓他們帶你去一套套看。此外還有一些二手房交易的手機(jī)App，是希望做“真實(shí)房源”的。我的建議是至少?gòu)娜齻€(gè)不同來源了解同一套房子，或者同一個(gè)小區(qū)的情況。 這樣一趟下來，整體的價(jià)格情況也就基本摸清了。當(dāng)然，如果看中的是獨(dú)家代理，就是另當(dāng)別論了。 原則二：和中介談總價(jià)不談轉(zhuǎn)讓價(jià) 第二，是價(jià)格打包原則?，F(xiàn)在中介的做法，一般是先帶你看房子，你覺得房子ok了，就找房東談轉(zhuǎn)讓價(jià)，**后再來談各種費(fèi)用。這樣其實(shí)你比較被動(dòng)，因?yàn)槌宿D(zhuǎn)讓價(jià)格，還有各種費(fèi)用，很多人到**后才發(fā)現(xiàn)自己要出的錢比預(yù)計(jì)的多不少。 那應(yīng)該怎么做呢？其實(shí)也簡(jiǎn)單，分清主次，各個(gè)擊破就行。在房東的原價(jià)基礎(chǔ)上，讓中介把所有要支付的錢列成一張表，匯總成打包價(jià)格。這樣你就知道哪些是有彈性可以談的，哪些是規(guī)定不能改的。 除了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還有哪些費(fèi)用？一次房產(chǎn)交易，除了房東轉(zhuǎn)讓的價(jià)格之外，還有交給政府的稅費(fèi)、以及給中介和其他附屬機(jī)構(gòu)的各種費(fèi)用。具體的項(xiàng)目你直接上網(wǎng)搜就行了。不過除了稅費(fèi)，其他方面都是有彈性、可以談的。 比如說？你需要關(guān)注的只有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是評(píng)估費(fèi)，一項(xiàng)是中介費(fèi)。 評(píng)估我知道，是辦理銀行按揭貸款的時(shí)候需要的一份材料，簡(jiǎn)單說就是讓銀行知道這個(gè)房子價(jià)值這么多錢，才會(huì)給你發(fā)放房貸貸款。 理論上這個(gè)錢不應(yīng)該買方出，不過實(shí)際上還是買方出錢請(qǐng)?jiān)u估單位出具這樣一份報(bào)告。事實(shí)上，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格還算透明，評(píng)估機(jī)構(gòu)的作用其實(shí)很有限。但是很多中介機(jī)構(gòu)有合作的評(píng)估單位，也許會(huì)報(bào)一個(gè)較高的評(píng)估費(fèi)，如果你提出來應(yīng)該會(huì)給你降，不提出來也就吃虧了。我見過有單位報(bào)一萬的，但你只要提出來，基本上都能降到一兩千。 再說中介費(fèi)。中介費(fèi)方面就明確一點(diǎn)，除非是房東給某一家中介獨(dú)家代理銷售的，其他的情況下你就這家不行換一家，肯定可以往下壓。比如杭州，很多時(shí)候中介會(huì)報(bào)一個(gè)3%的中介費(fèi)率，其實(shí)是可以談到1.5%甚至以下的。當(dāng)你掌握的信息和中介一樣多的時(shí)候，他就很難向你開口要高價(jià)中介費(fèi)用了。 也對(duì)，其實(shí)到這里為止中介也就是一個(gè)信息中介。現(xiàn)在中介這么多，還有一些房產(chǎn)交易App直接跳過了中介，中介的價(jià)值就小很多了。那為什么不再壓低一點(diǎn)呢？ 這就是我說的第三個(gè)方面，中介的價(jià)值，其實(shí)不再是信息中介，而是一份服務(wù)了。 原則三：和房東談轉(zhuǎn)讓價(jià) 中介做緩沖 整個(gè)交易過程，**麻煩的是和房東談價(jià)格。這是一個(gè)零和游戲，一方多了另一方就少了，很多時(shí)候是各讓一步。所以，怎么各讓一步皆大歡喜，就是中介“耍嘴皮”的時(shí)候了。 中介的價(jià)值其實(shí)就在于“撮合”。二手房都是一房一價(jià)，你就算了解了同一個(gè)小區(qū)其他房子的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，要說服房東給你降也不容易，畢竟這相當(dāng)于從自己口袋里面掏錢，受氣、被罵也是常見。 這么說，某種程度上，中介的作用是把買賣雙方哄好，讓這個(gè)交易順利完成咯？所以老師你才強(qiáng)調(diào)，買房之前先做好功課，把幾項(xiàng)重要的標(biāo)準(zhǔn)都拿捏清楚，看準(zhǔn)了再去找，合適的時(shí)候讓個(gè)步。 選中之后，大概心里有一條底線，當(dāng)你的底線比較清楚的時(shí)候，中介再和另一方交涉。因?yàn)檎剝r(jià)格**忌諱的是談定之后覺得價(jià)格高了反悔。 那么談完價(jià)格之后的流程呢？ 價(jià)格談完，還有很多復(fù)雜手續(xù)，但大多是標(biāo)準(zhǔn)化的流程，有中介協(xié)助處理是大大節(jié)省了時(shí)間成本的。這些就是房產(chǎn)中介必須存在的理由，得把他們當(dāng)做提供服務(wù)、而不是提供信息的一方。當(dāng)然，他們的定價(jià)也就是服務(wù)費(fèi)，不能太高，但是估計(jì)也低不了，畢竟他們是專業(yè)的，而且會(huì)越來越專業(yè)。 總結(jié) 買房子，**重要的是合適。目前二手房交易，中介還是少不了，但是我們需要“管理”好他們，明確我們的需求和底線： 一、至少?gòu)娜齻€(gè)信息源了解信息，不管是中介機(jī)構(gòu)還是手機(jī)App。 二、談價(jià)格前，先確定匯總價(jià)格，再處理其中的彈性空間，中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)是重頭。 三、轉(zhuǎn)讓價(jià)讓中介幫著雙方撮合，砍價(jià)是一個(gè)“受氣”的任務(wù)，這是一項(xiàng)需要花錢的服務(wù)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:54

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• 問 異地買房時(shí)需要注意些什么？
  答

  ①了解有無購(gòu)房資格購(gòu)房者想要在異地買房的話需要先自己是否具有購(gòu)房資格。②實(shí)地考察項(xiàng)目主要了解清楚當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格、地段、開發(fā)商的信息，以及房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、具體房間的樓層、戶型圖、銷售狀態(tài)等。③理性對(duì)待宣傳和承諾④簽合同需謹(jǐn)慎一定要仔細(xì)閱讀清楚購(gòu)房合同中的內(nèi)容，確保合同及補(bǔ)充協(xié)議等相關(guān)合同的條款內(nèi)容是對(duì)自己有利的，確保內(nèi)容表述是否真實(shí)準(zhǔn)確、雙方責(zé)權(quán)是否平等、違約責(zé)任是否公平等，避免“簽約陷阱”。

• 問 購(gòu)買期房時(shí)要注意些什么？
  答

  1.對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)要了解2.**好找大些的開發(fā)商，沒有名氣的小開發(fā)商的期房**好不要買，另外**好成片的小區(qū)，只有一兩棟樓的**好不要考慮，小區(qū)的面積大些景觀配套都會(huì)更加完善3.審查五證，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售許可證（現(xiàn)房為《房屋產(chǎn)權(quán)證》）；看土地、在建工程又沒有抵押，或者抵押權(quán)人同意出賣的證明。4.不要完全相信沙盤，如果不是一期**好看一下前面已建成的房產(chǎn)5.周邊的環(huán)境交通一定要問清楚，不要急于下定，但是一但考慮成熟就定下，否則好的樓層賣掉就沒有了

  全部4個(gè)回答>
• 問 購(gòu)買期房時(shí)要注意些什么？
  答

  入住時(shí)向開發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告，因?yàn)橘I房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

  全部2個(gè)回答>
• 問 購(gòu)買期房時(shí)要注意些什么？
  答

  把相關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)合同，并在合同中加一條：當(dāng)面積結(jié)算發(fā)生誤差時(shí)，分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)建筑面積的比率也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整。比如買房人買了一套100平方米的商品房，如果實(shí)測(cè)總建筑面積增加了3平方米，那么套內(nèi)建筑面積也應(yīng)按比例相應(yīng)增加，否則買房人補(bǔ)交了3平方米的錢，很可能得到的是3平方米的分?jǐn)偯娣e。 　　入住時(shí)向開發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告，因?yàn)橘I房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

• 問 買房時(shí)需要注意些什么 如何制訂購(gòu)房預(yù)算
  答

  購(gòu)買房產(chǎn)，對(duì)于任何一個(gè)家庭來說都是相當(dāng)大的投資，不僅僅是了解房?jī)r(jià)，購(gòu)房前還應(yīng)當(dāng)要擬訂一個(gè)購(gòu)房預(yù)算，通過幾個(gè)方面量化的分析，對(duì)自己的投資進(jìn)行可行性預(yù)測(cè)。 1.對(duì)地價(jià)的預(yù)測(cè) 商品房?jī)r(jià)格中，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素，房屋價(jià)值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地地價(jià)的水準(zhǔn)。在城市中，越是處于市中心地帶或市政開發(fā)比較完善的地區(qū)地價(jià)就越高;相反，地域偏遠(yuǎn)，市政建設(shè)不夠完善的地方，則地價(jià)就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市中心的地價(jià)。土地地價(jià)除個(gè)別城市外，現(xiàn)在許多城市已經(jīng)公開。因此當(dāng)您有購(gòu)買商品房的打算時(shí)，您就可以參考不同區(qū)域地價(jià)水準(zhǔn)，或類似房產(chǎn)價(jià)格的水平，根據(jù)自己的資金實(shí)力，選擇在某一標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)購(gòu)房。 2.對(duì)房屋面積的選擇 當(dāng)購(gòu)房人認(rèn)定要在某處購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，接下來就要對(duì)所選購(gòu)的房間面積、戶型進(jìn)行考慮。因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格每平方米動(dòng)輒上千甚至于數(shù)千萬元，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶型來說，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力進(jìn)行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽(yáng)臺(tái)的房間，因?yàn)檫@樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。 3.了解物業(yè)管理的雜費(fèi)支出 商品房一旦售出之后，購(gòu)房人就要開始負(fù)擔(dān)一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費(fèi)等等，對(duì)這些開支如果未加考慮，或考慮不足，那么買房時(shí)就有可能造成失策。因?yàn)檫@些開支每月往往要數(shù)百元，甚至上千元之多。國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，各個(gè)地區(qū)、各類物業(yè)的收費(fèi)不盡相同。購(gòu)房之前，購(gòu)房人就更有必要對(duì)物業(yè)管理支出有個(gè)比較清楚的了解。否則的話，買得起房，卻用不起房的尷尬就極有可能出現(xiàn)。 4.考慮貨款還貨能力 在部分城市都已經(jīng)開展了購(gòu)房貨款業(yè)務(wù)，也就是所謂的“住房按揭”。國(guó)內(nèi)目前住房銀行貨款和公積金貨款也陸續(xù)展開，這對(duì)于部分人來說購(gòu)房就要考慮貨款償還這一問題。 5.購(gòu)房時(shí)的各項(xiàng)稅費(fèi) 稅費(fèi)的繳納在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其中比較重要的幾個(gè)稅項(xiàng)有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。目前，個(gè)人購(gòu)房的房產(chǎn)交易稅費(fèi)一般約為2%左右，這些稅費(fèi)在購(gòu)房時(shí)也應(yīng)考慮進(jìn)去。