遇到開發(fā)商倒閉 購房者應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益

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• 155****5876

  房地產(chǎn)市場的競爭也越來越白熱化，誰的樓盤賣的**好，自然是有實(shí)力的開發(fā)商，萬一中小開發(fā)商由于資金問題破產(chǎn)買的房子，已經(jīng)買的房子，應(yīng)該怎么處理呢?小編將分兩種為大家解答。 一、房子已完工 如果房子已經(jīng)完工并入住，那么房企破產(chǎn)對購房者不會產(chǎn)生太大的影響，購房者**重要的是按期還貸，并以房屋作為抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分為以下兩種情況： 1、住房貸款所購房屋的權(quán)利歸屬問題。 在期房貸款中，購房時(shí)房子尚未完工，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房子完工后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了**，并以銀行貸款付清了余款)，購房人可以委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤抗懿块T申領(lǐng)房產(chǎn)證并取得所有權(quán)。之后房企的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬也不會產(chǎn)生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 2、對賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。 第一，購房人已經(jīng)付清全部價(jià)款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。 第二，購房人尚未付清全部價(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:46

相關(guān)問題

• 問 買房遇開發(fā)商倒閉如何維護(hù)自身合法權(quán)益 有哪些渠道可以維護(hù)自己權(quán)益
  答

  買房選擇正確的開發(fā)商是很重要的，什么才是正確的開發(fā)商？一個(gè)正確的開發(fā)商，要有實(shí)力，資金雄厚，樓盤有保障。如果你選擇一些小型的開發(fā)商，萬一破產(chǎn)了，你買的房子該怎么辦？有兩種情況，要分開解答。 情況一：房屋建成交付了 這種情況相對來說比較容易解決，如果房子已經(jīng)建成，并且對入住沒有太大的影響，我們只需要按期還銀行貸款，以房屋作為抵押物就可以了。開發(fā)商破產(chǎn)對你不會有太大的影響。 情況二、房子沒有建成 另外一種情況，就是開發(fā)商還在施工過程中破產(chǎn)，購房者維權(quán)會比較麻煩。 這種情況還要分為兩種狀況具體分析： 1、用房貸購買的房屋的權(quán)利歸屬問題 期房尚未建成交付給業(yè)主之前，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬其實(shí)是不屬于業(yè)主的。只有當(dāng)房屋交付了，購房人的**及銀行貸款還清了，才可以委托開發(fā)商像房管部門申請領(lǐng)取房產(chǎn)證。在你拿到房產(chǎn)證之后，開發(fā)商破不破產(chǎn)，對你的房屋所有權(quán)不會產(chǎn)生影響。購房者僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 2、對賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬 （1）如果你把全部價(jià)款付清了，意味著這棟房子是你的了，開發(fā)商破產(chǎn)也不影響到你的房子。這時(shí)，你可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。 （2）你還沒把全部價(jià)款付清，房子的所有權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移到你的名下，你跟開發(fā)商都沒有把合同履行完畢，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

• 問 房價(jià)上漲開發(fā)商違約怎么辦 如何維護(hù)購房者權(quán)益
  答

  在銷售市場，商品房的預(yù)售是一項(xiàng)重要的制度，但因房屋并不是現(xiàn)房，即使購房者已交付了款項(xiàng)，也無法有效控制所購買的房屋。一旦房屋的售價(jià)大幅度飆升，開發(fā)商有時(shí)會單方面撕毀之前的認(rèn)購協(xié)議，將房屋高價(jià)另行出售。 劉甲明律師現(xiàn)用一個(gè)典型案例揭示，即使是認(rèn)購協(xié)議，若因開發(fā)商違約導(dǎo)致購房者無法獲得所購買的房屋，則開發(fā)商應(yīng)賠償購房者的房屋差價(jià)等既得利益的損失。 ■法律咨詢: 你好!去年我與某房產(chǎn)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》。合同約定了交房日期,并約定房產(chǎn)公司延期交房三個(gè)月我有權(quán)解除合同。現(xiàn)在過了交房日期已經(jīng)四個(gè)多月了,但房產(chǎn)公司一直沒有通知交房,上個(gè)月卻突然通知我合同已經(jīng)解除,房產(chǎn)公司將退還我已付購房款并愿意按合同承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)了解,解除合同的真正原因是現(xiàn)在的房價(jià)比當(dāng)時(shí)高了許多。請問,我可否要求房產(chǎn)公司交房? ■律師回復(fù): 根據(jù)《合同法》的規(guī)定,　當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,解除合同的條件成立時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。解除合同是解除權(quán)人的一項(xiàng)權(quán)利,而不是義務(wù),解除權(quán)人可以選擇解除合同或要求繼續(xù)履行合同。是否解除合同并不免除違約方的違約責(zé)任。當(dāng)一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任,并且繼續(xù)履行合同,不因承擔(dān)違約責(zé)任而免除其履行合同的義務(wù)；違約方也無權(quán)主張解除合同以逃避合同的實(shí)際履行。 《合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”雖然房產(chǎn)公司因延期交房構(gòu)成違約,但其無權(quán)解除合同,買方作為守約方有解除合同的權(quán)利。但買方并沒有提出解除合同,因此合同依然有效,買方可要求房產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同,向買方交付約定的商品房,并要求其承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。 法院意見： 商品房認(rèn)購協(xié)議須同時(shí)具備如下兩個(gè)條件方能生效： 一是取得預(yù)售許可證明， 二是到房產(chǎn)部門辦理登記備案。 開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后未按法律規(guī)定和合同約定去辦理登記備案手續(xù)，也不提示合同相對人可去辦理登記備案，開發(fā)商的行為屬不正當(dāng)阻止合同生效條件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。另外，購買人已交付了錢款的主要義務(wù)，且開發(fā)商已接受，故合同成立并生效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人一方違約給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)包括期待利益，即根據(jù)合同履行后獲得利益，故被告應(yīng)賠償因合同不能履行所造成的損害。

• 問 購房者應(yīng)該如何更好的維護(hù)自己的購房權(quán)益？
  答

  可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用 在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩個(gè)法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。

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• 問 購房合同應(yīng)該有哪些內(nèi)容 購房者應(yīng)該如何保護(hù)自身權(quán)益
  答

  現(xiàn)今，開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)是建設(shè)部頒布的示范文本。其實(shí)除了購房合同，購房人可以簽補(bǔ)充協(xié)議。那么購房補(bǔ)充協(xié)議該怎么簽? 以下是八大注意事項(xiàng)： 1、面積誤差有貓膩 個(gè)別發(fā)展商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積充做面積誤差。購房者可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購房者便可選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 2、裝修拒絕說進(jìn)口 建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)?！辈荒苡眠M(jìn)口、高級等名詞。 3、貸款不批分責(zé)任 如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任;如果由于自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內(nèi)容在格式合同或補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)明確約定。 4、贈送花園別輕信 　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！彼约词狗康禺a(chǎn)商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用，如果沒有得到全體購房人的認(rèn)可，這種約定并不保險(xiǎn)。您**好能和房地產(chǎn)商約定清楚使用的費(fèi)用和期限，并明確使用權(quán)如被全體業(yè)主收回，房地產(chǎn)商應(yīng)賠償什么損失。 5、配套設(shè)施留意時(shí)間 在開發(fā)商擁有會所、地下車庫獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的情況下，在合同中明確是小區(qū)自用還是在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意后可對外開放，并明確具體的使用費(fèi)用。 對出售的地下車位，不買車位的購房人就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什么地方。 一些購房人在合同里只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”，卻沒有說明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，這種含糊不清的約定是沒有意義的。 關(guān)于配套設(shè)施業(yè)主通常認(rèn)為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設(shè)施在某年某月某日達(dá)到使用條件”。對于“使用條件”業(yè)主往往理解為只有開張才能算達(dá)到使用條件。但開發(fā)商會說：“房子賣出就達(dá)到使用條件了。至于什么時(shí)候開張不是我說了算。”所以應(yīng)在合同中注明什么叫達(dá)到使用條件。 6、交房標(biāo)準(zhǔn)具體化 　將交房含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙，否則應(yīng)為開發(fā)商違約。還有一個(gè)問題就是開發(fā)商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里沒有規(guī)定，應(yīng)明確為若不能按時(shí)辦理，則開發(fā)商支付違約金或業(yè)主退房。 7、維修連坐開發(fā)商 在北京市新增樓盤中，部分采用了通過燃?xì)庀到y(tǒng)獨(dú)立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃?xì)庀到y(tǒng)的大多為德國、意大利等國外廠商，購房者難以保修和維修。 **好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常供暖，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 8、物業(yè)好壞先相面 　新版《合同》已提示購房者，就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量與開發(fā)商自由約定。但這還不夠，在補(bǔ)充協(xié)議里還應(yīng)約定：前期物業(yè)的服務(wù)時(shí)間、物業(yè)權(quán)利、物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)。 四類條款不能簽 條款1 “在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件。” 這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。 條款2 “建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息?！? 購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時(shí)還可能主張貸款利率。 條款3 “買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行**后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任?！? 這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。 條款4 “不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工。” 這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，購房人可不接受

• 問 小區(qū)會所空關(guān)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)哪些違約責(zé)任 如何維護(hù)購房者的權(quán)益
  答

  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個(gè)時(shí)候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個(gè)月了，東、西兩個(gè)會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認(rèn)為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變?！? 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報(bào)，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報(bào)，且會所面積也計(jì)入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報(bào)該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時(shí)一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。