開發(fā)商是如何包裝產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的 有多少虛假成分和貓膩在其中呢

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• 131****7757

  房子作為一種商品，銷售時(shí)肯定包含一些銷售手段，那么開發(fā)商是如何包裝自己的產(chǎn)品進(jìn)行營(yíng)銷的呢？這里面又包含了多少的虛假成分和貓膩呢？   1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，廣告中的描述總要比實(shí)際情況好上幾倍，尤其是購(gòu)房者關(guān)心的地段交通問(wèn)題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說(shuō)的非常優(yōu)越；說(shuō)交通便利，鄰鐵盤等等。比如說(shuō)海景房，其實(shí)只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對(duì)較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營(yíng)銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對(duì)于不買房的市民來(lái)說(shuō)是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來(lái)越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營(yíng)銷手段，更加刺激了購(gòu)房者的買房沖動(dòng)。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對(duì)購(gòu)房者說(shuō)是70年，其目的是少交納國(guó)家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購(gòu)得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過(guò)程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國(guó)家土地出讓金的交納?？s短使用時(shí)間年限，購(gòu)房者會(huì)損失不少，因?yàn)樽约簳?huì)提前交納國(guó)家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營(yíng)銷既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實(shí)力”的開發(fā)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過(guò)改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤(rùn)賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈(zèng)送給購(gòu)房者的面積。房地產(chǎn)商所贈(zèng)送的面積都在國(guó)家規(guī)定的計(jì)半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計(jì)價(jià)面積是不會(huì)算到容積率中去的。因此，贈(zèng)送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤(rùn)。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這也不是一本萬(wàn)利的買賣，一則贈(zèng)送面積一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，后期可能會(huì)引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無(wú)疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購(gòu)房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購(gòu)房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開發(fā)商的營(yíng)銷手段有哪些 如何識(shí)別其中的虛假成分
  答

  商品房在買賣過(guò)程中開發(fā)商會(huì)做各種營(yíng)銷，那么這些營(yíng)銷宣傳真實(shí)可靠嗎？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大當(dāng)后悔就晚了。 1、廣告宣傳中水分大 一些開發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，廣告中的描述總要比實(shí)際情況好上幾倍，尤其是購(gòu)房者關(guān)心的地段交通問(wèn)題，往往要把自己開發(fā)的樓盤交通配套說(shuō)的非常優(yōu)越；說(shuō)交通便利，鄰鐵盤等等。比如說(shuō)海景房，其實(shí)只是站在高層能夠看到海而已，80％的樓層看不到海；比如剛需地鐵盤，殊不知地鐵離得很遠(yuǎn)。 2、垃圾短信惡意推廣 手機(jī)短信的宣傳是樓盤宣傳中成本相對(duì)較低的一種方式,這種短信成本較低能夠壓縮營(yíng)銷成本，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到，但是這種廣告由于成本低肆意亂發(fā)對(duì)于不買房的市民來(lái)說(shuō)是一種騷擾。 3、買房中熱銷假象自編自演 開發(fā)商"假銷售"現(xiàn)象越來(lái)越多，其中"自買自賣"的現(xiàn)象**為普遍。而這一環(huán)節(jié)，是造成"連續(xù)預(yù)訂"和反復(fù)"解除合同"的主要原因。一種是發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工，還有一種是聯(lián)合中介，發(fā)布虛假的熱銷假象。 日光盤是樓市的熱詞，然而熱銷的背后卻有些許貓膩。這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號(hào)已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號(hào)吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營(yíng)銷手段，更加刺激了購(gòu)房者的買房沖動(dòng)。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 4、低開高走，人為制造板**假象 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來(lái)的購(gòu)房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購(gòu)買速度。 5、使用年限縮水 有的開發(fā)商開發(fā)居住樓盤時(shí)，少拿10年、20年的使用時(shí)間，將土地的使用年限縮短，可對(duì)購(gòu)房者說(shuō)是70年，其目的是少交納國(guó)家土地出讓金。還有的開發(fā)商在銷售方式上混淆用途，比如推出的“商住兩用房”，開發(fā)商宣稱購(gòu)得此類房既可以辦公，也可以用于個(gè)人居住。而這種兩用房如果在居住的過(guò)程中用于商業(yè)，就變相逃避了另外30年的國(guó)家土地出讓金的交納?？s短使用時(shí)間年限，購(gòu)房者會(huì)損失不少，因?yàn)樽约簳?huì)提前交納國(guó)家土地出讓金。 6、明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 明星營(yíng)銷既滿足了部分市民的追星夢(mèng)，又使項(xiàng)目增加了來(lái)訪量，效果可見一斑。而且，目前市場(chǎng)上營(yíng)銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營(yíng)銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^(guò)開發(fā)商的渠道邀請(qǐng)到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動(dòng)效應(yīng)。也容易給購(gòu)房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！? 7、調(diào)高樓盤容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門制定有樓盤的容積率，而有“實(shí)力”的開發(fā)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門的關(guān)系，以多種理由把樓盤的容積率調(diào)高，按自己的意圖規(guī)劃，更改房屋間距與房屋高度的比例。還有，通過(guò)改變土地使用性質(zhì)等方法，達(dá)到將宅基地樓等變換成商住樓，以牟取暴利。 8、面積送得越多，利潤(rùn)賺得越多 房地產(chǎn)商可以在容積率上做文章，以彌補(bǔ)贈(zèng)送給購(gòu)房者的面積。房地產(chǎn)商所贈(zèng)送的面積都在國(guó)家規(guī)定的計(jì)半面積那部分上下功夫，而很多情況下，不計(jì)價(jià)面積是不會(huì)算到容積率中去的。因此，贈(zèng)送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越小，房地產(chǎn)商不僅可以在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上多開發(fā)幾棟樓，彌補(bǔ)這部分損失，甚至獲得更多的利潤(rùn)。此外，房地產(chǎn)商還有可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。"對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這也不是一本萬(wàn)利的買賣，一則贈(zèng)送面積一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，后期可能會(huì)引起糾紛；二則房地產(chǎn)商增加產(chǎn)品數(shù)量，無(wú)疑降低了綠化率、公共空間等"。 以上是比較常見的開發(fā)商銷售手段，廣大購(gòu)房者需要注意的事有些口頭上的承諾以及樓書上等等的宣傳內(nèi)容購(gòu)房者不妨要求這些內(nèi)容體現(xiàn)在合同上，這樣就算開發(fā)商的承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)還可以用法律手段討回公道的。

• 問(wèn) 開發(fā)商的贈(zèng)送面積有什么貓膩 如何避開開發(fā)商贈(zèng)送面積陷阱
  答

  如今，“贈(zèng)送面積”這一銷售手段，被眾多無(wú)錫房企運(yùn)用到營(yíng)銷模式中，他們推出兩房變?nèi)?、三房變四房、直接送面積等看似優(yōu)惠力度較大的促銷，來(lái)吸引購(gòu)房者眼球。 看過(guò)盤的購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)，所謂購(gòu)房“贈(zèng)送面積”，在實(shí)際交易中存在很多問(wèn)題。比如：小區(qū)容積率被增加，建筑構(gòu)造質(zhì)量下降，戶型設(shè)計(jì)更改等問(wèn)題，那么，買房時(shí)有“贈(zèng)送面積”到底劃不劃算呢？ “在看房過(guò)程中，很多樓盤都有‘購(gòu)房即贈(zèng)送面積’的承諾，只不過(guò)贈(zèng)送面積大小上有些差異，有的說(shuō)贈(zèng)送入戶花園，有的說(shuō)贈(zèng)送地下室，也有贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的。”近期看房的小張，跑了很多樓盤，對(duì)于贈(zèng)送面積的促銷，他認(rèn)為對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常實(shí)惠?，F(xiàn)實(shí)中，很多“準(zhǔn)業(yè)主”與小張一樣，對(duì)開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”表示歡迎，在他們看來(lái)，開發(fā)商贈(zèng)送，置業(yè)者得實(shí)惠，可謂兩全其美。 目前，贈(zèng)送面積營(yíng)銷方式在無(wú)錫樓市中，被開發(fā)商熱捧。過(guò)推出具有誘惑力的優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)房者出手，是當(dāng)下除特價(jià)房外的另一有效營(yíng)銷策略。事實(shí)上，部分購(gòu)房者的確是在贈(zèng)送面積的促銷刺激下才出手購(gòu)買的。錫東某盤表示，通過(guò)一段時(shí)間的面積贈(zèng)送，項(xiàng)目推盤速度比前期有所提高，同時(shí)售樓部來(lái)客量也相應(yīng)增多，現(xiàn)在市場(chǎng)上采用此種營(yíng)銷策略的樓盤不少，各項(xiàng)目贈(zèng)送面積方式不同，形式多種多樣，比如：贈(zèng)送花園、大露臺(tái)、地下室、挑高空間、陽(yáng)臺(tái)…… 但同時(shí)，也有很多購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商贈(zèng)送面積這一做法存在很多疑問(wèn)。他們表示，開發(fā)商贈(zèng)送購(gòu)房者些許面積是為了促銷，但有些樓盤所謂的“贈(zèng)送面積”太大，比如個(gè)別樓盤聲稱贈(zèng)送面積達(dá)20%，令人難以相信。 開發(fā)商銷售說(shuō)辭中經(jīng)常用到“一房變兩房”、“二房變?nèi)俊?、“?zèng)送陽(yáng)臺(tái)花園”之類廣告語(yǔ)，這被業(yè)界稱為“面積營(yíng)銷”。在價(jià)格相等的樓盤中，拿到更大更多的居住空間，顯然購(gòu)房者更愿意。對(duì)于樓盤普遍促銷手法，一些購(gòu)房者表示可以接受。 當(dāng)然，也有不少購(gòu)房者對(duì)此表示質(zhì)疑。很多購(gòu)房者認(rèn)為，“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商怎么可能贈(zèng)送面積給購(gòu)房者呢，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，買房送面積只是開發(fā)商的一種促銷手段，說(shuō)不清是“餡餅”還是“陷阱”。 贈(zèng)送面積一般位于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等部分，絕大多購(gòu)房合同中都不會(huì)將贈(zèng)送面積這一項(xiàng)寫入，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)證也很難體現(xiàn)出來(lái)。后期贈(zèng)送面積如不能落實(shí)，或因?yàn)橘?zèng)送面積出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到抵押、繼承、拆遷等情況時(shí)，法律就難以保障業(yè)主利益。 據(jù)記者了解，對(duì)于這種促銷手段，很多城市都出臺(tái)了相應(yīng)規(guī)范，明確禁止“贈(zèng)送空間”。因此，購(gòu)房者對(duì)于贈(zèng)送面積等優(yōu)惠，一定要擦亮眼睛謹(jǐn)慎出手。

• 問(wèn) 哪些情況下可以追究房地產(chǎn)商虛假?gòu)V告的民事責(zé)任？
  答

  現(xiàn)在的廣告是低俗的不能在低俗的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 開發(fā)商說(shuō)的贈(zèng)送面積是真的嗎 如何避開開發(fā)商贈(zèng)送面積的營(yíng)銷圈套沒(méi)
  答

  房?jī)r(jià)不能便宜，很多買房者就希望開發(fā)商能多給些優(yōu)惠，于是就有了贈(zèng)送面積促銷，眾多購(gòu)房者常常被吸引住，可是這背后更多的是法律問(wèn)題，眾多置業(yè)者們不了解就盲目簽約，后續(xù)帶來(lái)的問(wèn)題也讓人頭疼不已。 一、在現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定： 1、入戶花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積，露臺(tái)是完全贈(zèng)送的。 2、地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積。 3、飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積; 4、閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 因此，開發(fā)商利用這些設(shè)計(jì)“贈(zèng)”給買房者，可以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)，但實(shí)際上這些本來(lái)就是你該得的。 另外，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺(tái)、給底層業(yè)主的地下室空間等。其實(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無(wú)法獨(dú)享其利的。大家都知道，頂樓和底樓的房子是**不好賣的，但有了這些附加條件，難免不會(huì)猶豫一下。 二、贈(zèng)送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積 贈(zèng)送面積越大，在購(gòu)房者心里得房率就越高，但是贈(zèng)送面積并不屬于產(chǎn)權(quán)面積。開發(fā)商通常不會(huì)將贈(zèng)送面積寫入購(gòu)房合同，購(gòu)房者交房后遇到贈(zèng)送面積“縮水”的問(wèn)題，由于沒(méi)有合同約束，就很有可能失去與開發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)的依據(jù)。 三、贈(zèng)送面積存在的隱患 1、贈(zèng)送面積雖好，但還是得看是否實(shí)用。一些“贈(zèng)送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問(wèn)題。 2、入戶花園、挑高陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等能否封閉起來(lái)，取決于城建等職能部門是否批準(zhǔn)，否則可能成為違章建筑被責(zé)令拆除。

• 問(wèn) 開發(fā)商那邊是如何進(jìn)行網(wǎng)簽的
  答

  新房網(wǎng)簽，是開發(fā)商與購(gòu)房者的交易行為，是在住建委網(wǎng)站上備案的過(guò)程。網(wǎng)簽之后才可以進(jìn)行貸款、過(guò)戶等手續(xù)。如果您和開發(fā)商達(dá)成交易意向，建議您咨詢開發(fā)商其中緣由，提前做好資質(zhì)審核，但注意有效期為30個(gè)自然日。

  全部5個(gè)回答>